Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betri ... / 2.2.1 Formularverträge

Rz. 17

Formularmäßige Vereinbarungen über die Umlage von Betriebskosten müssen bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein (BGH, Urteil v. 8.4.2020, XII ZR 120/18, GE 2020,732; OLG Hamm, Urteil v. 8.3.2019, I-30 U 78/18, ZMR 2019, 581). Unklarheiten gehen zulasten des Vermieters (§ 305c).

In Wohnraummietverträgen ist durch die Vereinbarung, dass der Mieter die "Betriebskosten" trägt, auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 definierten und in § 2 BetrKV erläuterten Betriebskostenarten vereinbart (BGH, Urteil. v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15, WuM 2016, 211; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 556 Rn. 51; einschränkend LG Saarbrücken, Urteil v. 18.1.2019, 10 S 53/18, WuM 2019, 254). Sonstige Betriebskosten i. S. v. § 2 Abs. 1 Nr. 17 BetrKV sind jedoch nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist (BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, GE 2004, 613). Unschädlich ist, dass in dem Formularmietvertrag sowohl die Variante "Betriebskostenpauschale" als auch die Variante "Betriebskostenvorauszahlung" angekreuzt ist, aber nur beim Vorschuss ein Euro-Betrag eingesetzt wurde (AG Paderborn, Urteil v. 24.2.2023, 58 C 3/23, ZMR 2024, 220) und ein Hinweis auf die Betriebskostenverordnung sich nur in Zusammenhang mit einer Erhöhung der Betriebskostenpauschale findet (BGH, Beschluss v. 7.6. 2016, VIII ZR 274/15, ZMR 2016, 682). Heißt es im Mietvertrag, "Betriebskosten/Grundsteuer werden jährlich abgerechnet", sind sämtliche in der Aufstellung gemäß § 2 BetrKV enthaltenen Betriebskosten vom Mieter zu tragen (AG München, Urteil v. 12.8.2015, 472 C 8496/15,...