Kinne/Schach/Bieber, BGB § 537 Entrichtung der Miete bei ... / 4 Ersatzvermietung

Rz. 17

Der Vermieter ist im Falle der Gebrauchsverhinderung des Mieters grundsätzlich nicht verpflichtet, die Mietsache weiterzuvermieten (BGH, Urteil v. 18.4.2007, VIII ZR 182/06, GE 2007, 841). Er handelt auch nicht treuwidrig, wenn er die Weitervermietung an einen vom Mieter gestellten Ersatzmieter ablehnt. Auch der Vermieter von Gewerberaum ist ohne eine vertragliche Vereinbarung nur im Ausnahmefall zur Entlassung des Mieters gegen Gestellung eines Nachmieters verpflichtet, wenn dies im Rahmen der Interessenabwägung geboten erscheint (OLG Rostock, Urteil v. 14.1.2010, 3 U 50/09, MDR 2010, 1045). Ausnahmsweise ist der Vermieter unter folgenden Voraussetzungen zum Abschluss des Mietvertrags mit einem Ersatzmieter verpflichtet:

Rz. 18

a. Die Mietvertragsparteien haben eine Ersatzmieterklausel vereinbart. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter sich für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, einen vom Mieter gestellten Ersatzmieter zu akzeptieren. Insoweit kommt es auf den Wortlaut der Klausel an, insbesondere, ob sich der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter ohne jede Bedingung verpflichtet hat oder den Abschluss an bestimmte Voraussetzungen (Bonität des Ersatzmieters, Zumutbarkeit, verbleibende Dauer des Mietverhältnisses nach der beabsichtigten vorzeitigen Auflösung) geknüpft hat. Ein Indiz dafür, dass der Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter verpflichtet ist, können vertraglich vereinbarte erhebliche Investitionen des Mieters und/oder eine Vereinbarung über das Abwohnen derartiger Investitionen sein; auch in diesen Fällen muss aber vertraglich vereinbart sein, dass der Vermieter verpflichtet ist, einen Mietvertrag mit einem Nachmieter abzuschließen. Dieses Indiz dient lediglich zur A...