BETRIEBSPFLICHT - Betriebspfl icht und Transparenzgebot

Leitsatz

Mietverträge in Shopping-Centern enthalten in der Regel Klauseln, die die Öffnungszeiten der einzelnen Ladengeschäfte regeln. Diese Betriebspflichten müssen dem Transparenzgebot nach dem Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen genügen.

Fakten:

Regelmäßig enthalten Mietverträge in gewerblichen Immobilien, vor allem in Shopping-Centern, aber auch in anderen Einzelhandelsimmobilien, die Pflicht der Mieter, das Geschäft unter bestimmten Voraussetzungen geöffnet zu halten. Bei diesen Klauseln handelt es sich um die Vereinbarung einer Betriebspflicht. Grundsätzlich bestehen in Rechtsprechung und Literatur - insbesondere seit der Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1992 - keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Betriebspflicht in Formularmietverträgen. Allerdings gilt dies nur, wenn die formularvertragliche Vereinbarung auch dem Maßstab des § 307 BGB (keine unangemessene Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben) genügt. Solche unangemessenen Benachteiligungen sind insbesondere dann gegeben, wenn die in der Klausel vorgeschriebenen Öffnungs- und Betriebszeiten so zeitintensiv sind, dass der Mieter quasi rund um die Uhr in seinem Geschäft präsent sein müsste, wobei im jeweiligen Einzelfall zu berücksichtigen ist, ob der Einsatz von angestelltem Personal zumutbar ist. Als zulässig angenommen werden in Formularverträgen Vereinbarungen, die es dem Vermieter oder der Werbegemeinschaft gestatten, die Anpassung der Öffnungszeiten verbindlich dem Mieter gegenüber vorzunehmen. Dieses Bestimmungsrecht des Vermieters beziehungsweise der Werbegemeinschaft muss allerdings auch dem Transparenzgebot genügen. Dieses gebietet, die Rechte und Pflichten der Vertragspartner klar und durchschaubar darzustellen. Insbeso...