Miet- und Pachtverhältnisse in der Rechnungslegung / 1.2 Mietkauf

Rz. 4

Etwas anderes kann auch dann gelten, wenn der Miet- oder Pachtvertrag nach den vertraglichen Abmachungen die Vorstufe eines geplanten Eigentumserwerbs ist (sog. Mietkauf). Unter "Mietkaufverträgen" versteht man Vereinbarungen, in denen Elemente eines Mietvertrags (§§ 535 ff. BGB) mit denen eines Kaufvertrags (§§ 433 ff. BGB) verbunden sind. Die Verträge können so gestaltet sein, dass sie bei wirtschaftlicher Bewertung von Anfang an als Kaufverträge anzusehen sind.^[1] Das ist insbesondere der Fall, wenn dem Mieter eine Kaufoption zu einem bereits festgelegten Kaufpreis eingeräumt wird und die Mietzahlungen bis zur Annahme des Verkaufsangebots durch den Mieter in voller Höhe angerechnet werden. Zu unterscheiden sind der "echte" und der "unechte" Mietkauf.

Rz. 5

Beim echten Mietkauf hat der Mieter ein Optionsrecht, den gemieteten Gegenstand jederzeit zu kaufen, und zwar unter Anrechnung der bisher gezahlten Miete auf den Kaufpreis. In diesem Fall ist abzuwägen, ob der Mietkäufer grundsätzlich bereits als wirtschaftlicher Eigentümer der Mietkaufsache anzusehen ist. Das Eigentum geht zivilrechtlich zwar erst beim Kauf über, doch erfolgt bereits vorher eine Zurechnung zum Mietkäufer nach § 246 HGB und gemäß Steuerrecht, wenn sich aus dem Gesamtbild der Vertragsbeziehungen, der tatsächlichen Verhältnisse und der Abwicklung des Vertrags ergibt, dass der Mietkaufvertrag auf Erwerb eines Wirtschaftsguts gerichtet war und es den Parteien auf Abschluss eines Kaufvertrags, nicht eines Mietvertrags ankam.^[2] Ist dies nicht der Fall, ist die bis zum Erwerb gezahlte Miete Aufwand, der bei Anrechnung der Mietraten auf den Kaufpreis rückgängig gemacht wird und deshalb – gekürzt um die während der Mietzeit verbrauchte AfA – als Ertrag ausgewiesen werden muss. Die zu aktivierenden Ansch...