Ordnungswidrigkeiten und Bußgelder (GEG) / 4.3.3 Verwalter

4.3.3.1 Wohnungseigentümer als Verantwortliche

Zwar verpflichtet das GEG mit Ausnahme von § 71n GEG den Verwalter nicht persönlich, grundsätzlich käme allerdings seine Haftung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG als gesetzlicher Vertreter der GdWE infrage. Da das GEG allerdings den Eigentümer verpflichtet, kann er unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 1 OWiG als Beteiligter einer Ordnungswidrigkeit der Wohnungseigentümer bußgeldpflichtig sein.^[1] Dass bei ihm insoweit das besondere persönliche Merkmal des Eigentümers nicht vorliegt, ist gemäß § 14 Abs. 1 Satz 2 OWiG unbedeutend. Wird der Verwalter jedenfalls auf Grundlage eines GEG-widrigen Beschlusses tätig, ist er als Beteiligter nach § 14 Abs. 1 OWiG im Fall der Missachtung der Vorgaben des GEG anzusehen, so den Wohnungseigentümern insoweit Vorsatz zum Vorwurf zu machen ist.

Sorgt der Verwalter nicht für eine Beschlussfassung zur Umsetzung von nach GEG erforderlichen Maßnahmen, kann ihm im Grunde also ein Unterlassen zum Vorwurf gemacht werden. Damit kommt er nach § 14 Abs. 1 OWiG ebenfalls grundsätzlich als Beteiligter in Betracht, da ihm als Ausführungsorgan der GdWE die Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen nach § 24 Abs. 1 WEG obliegt. Zwar obliegt die Beschlussfassung selbst den Wohnungseigentümern, der Verwalter leistet jedoch durch sein Unterlassen einen Beitrag dazu, dass die erforderliche Maßnahme unterbleibt,^[2] was als Tatbeitrag ausreicht.^[3]

[1] Jennißen/Zschieschack, WEG, 7. Aufl. 2021, § 27 Rn. 285.

[2] Jennißen/Zschieschack, a. a. O.; Lehmmann-Richter, ZWE 2013, 341.

[3] BGH, Urteil v. 6.7.1990, 2 StR 549/89, NJW 1990, 2560.

4.3.3.2 Eigentümergemeinschaft als Verantwortliche

Als Sondereigentümerin kann die GdWE Pflichten nach GEG treffen (siehe oben Kap. 4.3.1). Sieht man sie über ihre Zuweisungskompetenz nach § 9a Abs. 2 WEG auch als Verantwortliche gemäß § 8 Abs. 1 GEG an, würde nichts anderes gelten. Da sie selbst aber nicht als Täterin oder Beteiligte einer Ordnungswidrigkeit infrage kommt, kommt als potenzieller Adressat eines Bußgeldbescheids der Verwalter in Betracht. Handelt jemand als gesetzlicher Vertreter eines anderen, ist die Möglichkeit seiner Ahndung nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 OWiG eröffnet – der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als gesetzlicher Vertreter der GdWE. Zwar besteht die Vertretungsmacht nicht im Hinblick auf Darlehens- und Grundstückskaufverträge, die Pflichten nach GEG haben jedoch weder mit einer Darlehensaufnahme noch mit einem Grundstückskauf etwas zu tun.