Energieausweis (GEG) / 11 Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten

11.1 Wohnungs- und Teileigentum

Für Teile eines Gebäudes ist der Energieausweis nach § 79 Abs. 2 Satz 2 GEG zu erstellen, wenn die Gebäudeteile nach § 106 GEG getrennt zu behandeln sind (siehe Blankenstein, Gemischt genutzte Gebäude, Kap. 5).

11.2 Mehrhausanlagen

Der Energieausweis wird nach § 79 Abs. 2 Satz 1 GEG jeweils für ein Gebäude erstellt. Für die einzelnen Häuser einer Mehrhausanlage müssen daher eigene Energieausweise erstellt werden.^[1]

[1] BT-Drs. 19/16716, S. 118.

11.3 Angelegenheit der Gemeinschaft

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.^[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Modernisierungsempfehlungen enthalten sein müssen.

Im Bereich des Wohnungseigentums obliegt die Initiative auf Ausstellung des Energieausweises nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG. Die Umsetzung selbst obliegt dem Verwalter als Vertretungsorgan der Gemeinschaft gemäß § 9b Abs. 1 WEG. Wird ein Energieausweis erforderlich, handelt es sich in aller Regel um eine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist, sodass der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, für die Ausstellung eines Energieausweises zu sorgen.

Bedarfsausweis

Im Übrigen ist zu beachten, dass lediglich im Fall der Übertragungsfälle ein echtes Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis besteht. Steht die Erstellung eines Energieausweises zur Beschlussfassung, ist das Ermessen der Wohnungseigentümer in den übrigen Fällen darauf beschränkt, allein die Erstellung eines Bedarfsausweis zu beschließen.

Änderungen gemäß § 48 GEG

Werden Änderungen nach § 48 GEG durchgeführt und besteht das Erfordernis des Bedarfsausweises, weil Berechnungen nach § 50 Abs. 3 GEG für das gesamte Gebäude gemacht werden, würde ein Beschluss über die Erstellung eines Verbrauchsausweises nicht nur ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, ein derartiger Beschluss wäre vielmehr wegen eines Gesetzesverstoßes nach § 134 BGB nichtig.

Beschlussmuster: Beauftragung eines bedarfsorientierten Energieausweises

TOP XX Ausstellung eines Energieausweises

Die Wohnungseigentümer ermächtigen den Verwalter, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Firma ______ auf Grundlage des Angebots vom ____ mit der Ausstellung eines bedarfsorientierten Energieausweises zu beauftragen. Die hierfür entstehenden Kosten in Höhe von ____ EUR werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert. Die Kostenverteilung erfolgt nach dem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Der Verwalter wird weiter ermächtigt, der Firma _____ die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlichen Daten zugänglich zu machen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] Jennißen/Sommer/Heinemann, WEG, 7. Aufl. 2021, § 19 Rn. 102; Rückebeil/Dose, ZWE 2015 S. 395; a. A. Maletz/Hillebrand, ZfIR 2008, 456.

11.4 Individualanspruch der Wohnungseigentümer

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss oder er insoweit einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat. Tatsache ist jedenfalls, dass nicht jede Eigentümergemeinschaft über einen (gültigen) Energieausweis verfügt.

Wer trägt die Kosten?

Mit der EnEV 2007^[1] wurde die Vorlagepflicht des Energieausweises eingeführt. Der Verordnungsgeber hatte in seiner Begründung bezüglich der Vorlagepflicht in Wohnungseigentumsfällen ausgeführt, dass zwar die Pflicht zur Zugänglichmachung den verkaufswilligen Wohnungs- oder Teileigentümer treffe, wenn die zum Verkauf anstehende Einheit kein eigenständiges Gebäude bilde. Im Innenverhältnis habe dieser einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises. Die Kosten des Energieausweises seien von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.^[2] Dementsprechend wurde auch vertreten, die Kosten des Energieausweises seien von der Eigentümergemeinschaft zu tragen, obwohl der einzelne verkaufs- oder vermietungswillige Eigentümer vorlagepflichtig sei.^[3] Diese Auffassung ist auf Kritik gestoßen.^[4] Es fehle an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Zwar könne die GdWE die Erstellung des Energieausweises nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. an sich ziehen, im Übrigen sei aber der veräußerungswillige Wohnungseigentümer verp...