Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 5 Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, obliegt sie in Anlehnung an Vorschriften wie § 35 Abs. 1 GmbHG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich (Absatz 1 Satz 2). Auch diese Ersatzvertretungsbefugnis ist nicht beschränkt und kann nach Absatz 1 Satz 3 nicht durch Vereinbarung oder Beschluss eingeschränkt werden. Rz. 6 Die Wohnungseigentümer haben – ...mehr

Rz. 146 Ein Beschluss über bauliche Veränderungen ist nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Grenzen des Absatzes 4 einhält. Er muss vielmehr nach § 19 auch den Anforderungen einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks entsprechen. So dürfte eine bauliche Veränderung, die den inhaltlichen Anforderungen des § 20 entspricht, dennoch nicht beschlossen ...mehr

Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlassverbindlichkeiten über. Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zunächst die Verbindlichkeiten, die der Erblasser eingegangen ist, aber nicht mehr erfüllt hat (sog Erblasserschulden). Nachlassverbindlichkeiten sind gemäß § 1967 Abs. 2 BGB zudem die den Erben al...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

Rz. 322 Ist durch Urteil entschieden, kommen nur Revision und Nichtzulassungsbeschwerde in Betracht. a) Revision Rz. 323 Die Revision ist nur statthaft, wenn sie durch das Berufungsgericht zugelassen worden ist oder wenn sie das Revisionsgericht auf Beschwerde gegen die Nichtzulassung zugelassen hat (§ 543 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Rz. 324 Ob das Oberlandesgericht über die Berufung en...mehr

Rz. 88 Beschlüsse sind wie alle rechtlich erheblichen Erklärungen der Auslegung zugänglich. Allerdings gelten hierfür nicht dieselben Maßstäbe wie für Willenserklärungen. Dies ergibt sich aus Erwägungen zum Schutze des Rechtsverkehrs. Nicht auf der Eigentümerversammlung anwesenden Wohnungseigentümern oder Sonderrechtsnachfolgern kann nicht zugemutet werden, einen möglicherwe...mehr

Rz. 48 Das Tatbestandsmerkmal steht als Ausfluss des Selbstbestimmungs- und -verwaltungsrechts der Wohnungseigentümer in einem Spannungsfeld zwischen der eigenständigen Tätigkeit des Verwalters bei der Wahrnehmung der Aufgaben der laufenden Verwaltung, an denen die Wohnungseigentümer üblicherweise nur geringes Beteiligungsinteresse haben, einerseits und den nicht monetären I...mehr

Rz. 299 Dem Verwalter kann eine Sondervergütung für die selbstständige gerichtliche Geltendmachung von Wohngeld (Klagepauschale) oder für die Begleitung des durch einen Rechtsanwalt geführten Prozesses (Prozessbegleitvergütung) versprochen werden; Vergütungsschuldnerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) als Vertragspartnerin. Gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 können die E...mehr

Rz. 55 § 9a HeizkostenV regelt die Kostenverteilung für die Fälle, in denen der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Andere zwingende Gründe müssen dem Geräteausfall gleichstehen, also eine rückwirkende Korrektur des Erfassungsmangels ausschließen, weil z.B. der...mehr

Rz. 525 Zu beachten ist ferner, dass solche AGB, die Art, Umfang und Güte der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen (Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen), ebenfalls von der Inhaltskontrolle ausgenommen sind. D.h. Klauseln über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistungspflichten, ohne deren Vorliegen mangels ...mehr

Rz. 41 Speziell, aber nicht nur bei Einrichtungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge kann die Einhaltung der grundsätzlichen Verpflichtung zur Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer[77] zu einem Problem werden, das sich mit der bloßen Verteilung der Nutzungen nicht beherrschen lässt. Aufgetreten ist das Problem bei den Wall-Boxen, auf die die Begründung des Regier...mehr

Rz. 56 Die Frist zur Begründung der Klage beträgt zwei Monate ab Beschlussfassung (hierzu siehe Rdn 13 ff.). Die Dauer der Frist hat ihren Grund darin, dass dem klagenden Wohnungseigentümer die Niederschrift über die Versammlung häufig noch nicht oder erst kurz vor Ablauf der Klagefrist von einem Monat zur Verfügung steht, wodurch eine hinreichende Begründung und damit effek...mehr

Rz. 67 Die Treuepflicht begründet eine Rechtspflicht des überlassenden Wohnungseigentümers zum Handeln, deren Zweck darin besteht, im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Erfüllung der wechselseitigen Pflichten sicherzustellen.[202] Schreitet der Wohnungseigentümer entgegen dieser Handlungspflicht gegen ein beeinträchtigendes Verhalten des Nutzers nicht ein, kann...mehr

Rz. 23 Auf der Ausgabenseite sind sämtliche Kosten aufzuführen, die aller Voraussicht nach im Wirtschaftsjahr auf die Gemeinschaft zukommen werden. Hierzu zählen z.B. Versicherungsbeiträge, Hausmeisterlohn, Kosten für Hausreinigung und Gartenpflege, Aufzugskosten, Kosten für Wasser, Kanal, Strom und Gas, Kosten für Abfallbeseitigung, Kosten für Straßenreinigung, Heizungskost...mehr

I. Allgemeines Rz. 11 Die GdWE ist parteifähig, da sie rechtsfähig ist (§ 50 ZPO i.V.m. § 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Sie ist ein rechtsfähiger Verband sui generis.[6] Rz. 12 Die Parteifähigkeit des Wohnungseigentümers folgt entweder aus den § 50 ZPO i.V.m. § 1 BGB, wenn es sich um eine natürliche Person handelt, oder aus § 50 ZPO i.V.m. den jeweiligen Bestimmungen des Verbandsrechts...mehr

Rz. 36 Anlagen und Einrichtungen, die den Zugang zu gemeinschaftlichem Eigentum oder mehr als nur einem Wohnungseigentum gewährleisten, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen z.B.: Treppen, auch wenn sie nur den Zugang für zwei von vielen Wohnungen bilden;[113] Treppenhäuser[114] mit Wohnungseingangstüren (samt Innenseite);[115] allgemein zugängliche Fahr...mehr

Rz. 16 Verneint hat der BGH eine analoge Anwendung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB für das Verhältnis von Mietern bei Beeinträchtigungen, die von einer Mietwohnung innerhalb desselben (ungeteilten) Grundstückseigentums auf eine andere Mietwohnung einwirken.[40] Im Verhältnis zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Mieter einer anderen Wohnungseigentumseinheit derselben Wohnanl...mehr

Rz. 7 Sondereigentum ist entweder Wohnungseigentum, nach Abs. 2 Sondereigentum an einer Wohnung, oder Teileigentum, nach Abs. 3 Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes. Welcher dieser Arten die einzelnen Sondereigentumsrechte einer Anlage zugeordnet sind, muss in der Teilungserklärung festgelegt werden. Nach dieser Einordnung bestimmt sich im Gru...mehr

Rz. 23 Ein Beschluss, der die Grenze der Ordnungsmäßigkeit überschreitet, ist anfechtbar, nicht aber nichtig. Nichtigkeit liegt vor, wenn der Beschluss gegen eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 verstößt oder diese abändert.[90] Ein solcher Fall ist etwa gegeben, wenn einem oder allen Wohnungseigentümer(n) eine erlaubte Nutzung des Sondereigentums dauerhaft verboten [91] oder u...mehr

Rz. 101 Nach Absatz 2 S. 1 kann der Wohnungseigentümer nicht schlechthin bauliche Veränderungen zu einem privilegierten Zweck verlangen, sondern nur angemessene. Aus dieser Formulierung folgt auch im Vergleich zu der funktionell entsprechende Vorschrift in dem im gleichen Gesetz wie § 20 Abs. 2 geschaffenen § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der interessierte Wohnungseigentümer d...mehr

Rz. 110 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 2 sind ferner privilegiert bauliche Maßnahmen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Zu diesen Maßnahmen gehört das Aufstellen und Anbringen von Aufladeeinrichtungen wie Ladesäulen oder Wallboxen. Von der Privilegierung erfasst werden ferner bauliche Maßnahmen, die die Verbindung solcher Aufladeeinrichtungen mit dem Stromnetz d...mehr

Rz. 322 Ist weder etwas anderes vereinbart, noch beschlossen, gilt § 271 BGB. Die Forderungen sind mit Beschlussfassung fällig. Für die Vorauszahlungen bedeutet dies, dass an sich der Gesamtbetrag mit der Beschlussfassung fällig wird. Werden durch den beschlossenen Wirtschaftsplan jedoch Monatsbeiträge ausgewiesen, ist dies dahin auszulegen, dass jeweils nur die monatlichen ...mehr

Rz. 555 Eine unzulässige Haftungsbegrenzung kann auch in der Verkürzung von Verjährungsfristen liegen.[412] Wird durch eine Klausel die Möglichkeit der Geltendmachung von Ansprüchen verkürzt, die nicht nach § 309 Nr. 7 BGB eingeschränkt werden können, liegt in der Verjährungsverkürzung ebenfalls ein Verstoß gegen § 309 Nr. 7 BGB.[413] Insofern muss aus der Klausel eindeutig ...mehr

Rz. 20 Ein Beschluss, der eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung lediglich wiederholt, widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er nur geeignet ist, Unsicherheit in die durch die Teilungserklärung getroffene Rechtslage zu tragen.[65] Ein Beschluss über die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht er...mehr

Rz. 119 Versicherungsleistungen wegen Schäden im Sondereigentum werden mit der Gutschrift auf dem Konto der Gemeinschaft rechtlich zunächst Bestandteil des Verwaltungsvermögens, allerdings nur als Treuhandvermögen. Umstritten ist, ob sie als tatsächliche Einzahlungen s auch in der Jahresgesamtabrechnung zu berücksichtigen ist[339] oder, wenn die Auszahlung an den Berechtigte...mehr

Rz. 37 Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend vom Gesetz bestimmen, dass ein bestimmter Gebrauch des Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentums nur zulässig ist, wenn der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat. Häufig anzutreffen ist etwa die Regelung, dass eine Wohnung auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden darf, wenn der Verwalter zustimmt, wobei...mehr

Rz. 86 Entscheidungen eines Gerichts in einem Rechtsstreit gemäß § 43 können nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Die Entscheidungen wirken ohne Grundbucheintragung gegenüber Sondernachfolgern. Dies betrifft sowohl verfahrensbeendende Beschlüsse als auch Urteile. Voraussetzung ist, dass der Rechtsvorgänger des Sondernachfolgers Beteiligter (Partei oder Beigeladener) de...mehr

Rz. 74 Der Klageantrag richtet sich darauf, bestimmten, namentlich benannten Personen[225] oder einem in sonstiger Weise individualisierbaren Personenkreis (dem Verwalter und den Handwerkern eines bestimmten Unternehmens) Zugang zu bestimmten Räumen des Sondereigentums zu gewähren und konkret benannte Tätigkeiten oder Eingriffe in das Sondereigentum zu dulden. Die Gewährung ...mehr

Rz. 44 Anspruch auf eine Vergütung hat ein Verwaltungsbeiratsmitglied nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst wurde, denn bei der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats handelt es sich typischerweise um eine ehrenamtliche. Rz. 45 Auch ohne Beschluss kann das Mitglied des Verwaltungsbeirates aber gemäß § 670 BGB Ersatz seiner Aufwendungen (Telefon-, Por...mehr

I. Allgemeines Rz. 389 Die Wertbemessung richtet sich im Allgemeinen nach den Vorschriften für bürgerlich rechtliche Streitigkeiten (§§ 3 ff. ZPO) oder – im Falle der Festsetzung – nach der Entscheidung über die Zuständigkeit des Prozessgerichts oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels (§§ 48 Abs. 1 S. 1, 62 GKG), soweit die Wertvorschriften des GKG nicht von den Wertvorschrif...mehr

Rz. 13 Der Drittnutzer hat nach Nummer 1 Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Erhaltungsmaßnahmen sind nach § 13 Abs. 2 Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, auch solche, die dem Rückbau der misslungenen unerlaubten baulichen Maßnahme des Eigentümers des betroffenen Wohnungseigentums zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums dienen.[19] Mit dem Verweis ...mehr

Rz. 199 Im Anfechtungsprozess trägt der Kläger die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich eine unangemessene Benachteiligung und demzufolge die Anfechtbarkeit ergibt. Dies können Formfehler bei der Beschlussfassung[664] sein, Ermessensfehler, die fehlende Ordnungsmäßigkeit sowie die Verletzung des Rückwirkungsverbots, Willkür bei der Kostenverteilung un...mehr

Rz. 126 Die Gesamtabrechnung muss sich an den Anforderungen für die konkrete Wohnungseigentumsanlage orientieren und kann im Einzelnen durchaus auf unterschiedliche Weise erfolgen. In Betracht kommen auch von dem hier – von Niedenführ entwickelten Beispiel – abweichende Darstellungen.[352] Rz. 127 Entscheidend für die Gesamtabrechnung ist, dass die tatsächlichen Einnahmen und...mehr

Rz. 135 Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Besteht eine Leistungspflicht, oder hat der Verwalter berechtigterweise Ausgaben für einen Eigentümer getätigt, können die Kosten dem Eigentümer angelastet werden.[376] Ist die Ausgabe unberechti...mehr

Rz. 250 Nach § 780 Abs. 1 ZPO kann der Erbe die Beschränkung seiner Haftung nur dann im Vollstreckungsverfahren geltend machen, wenn sie ihm im Urteil vorbehalten ist. Voraussetzung für einen solchen Vorbehalt ist, dass der Erbe als Prozesspartei nicht wegen einer Eigenverbindlichkeit sondern wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit in Anspruch genommen wird. Wird der Er...mehr

Rz. 89 Die Zwangsvollstreckung eines auf Unterlassung gerichteten Urteils erfolgt nach § 890 ZPO durch Ordnungsgeld und Ordnungshaft. Der Gläubiger muss im Antrag darlegen, in welcher Weise der Schuldner nach Ordnungsmittelandrohung und Vollstreckbarkeit des Urteils schuldhaft der Unterlassungsverpflichtung zuwidergehandelt hat. Die Zuwiderhandlung ist substantiiert vorzutra...mehr

Rz. 305 Bei den vertraglichen Pflichten des Verwalters ist für die Bestimmung der Anspruchsgrundlage und den daraus folgenden Voraussetzungen nach der Art der Pflichtverletzung zu differenzieren, wobei die Abgrenzung mitunter schwierig und die Einordnung der Pflichten im Einzelnen umstritten sein kann.[250] Rz. 306 In Betracht kommen Ansprüche wegen der Verletzung einer Haupt...mehr

1. Abänderungsinteresse Rz. 267 Soweit es für die Statthaftigkeit eines Rechtsmittels auf den Beschwerdewert ankommt, gelten die §§ 3 ff. ZPO; auch für Beschlussklagen (§ 44 WEG). Rz. 268 § 49 GKG ist nicht anwendbar. Die Norm betrifft ausschließlich den Gebührenstreitwert. Damit entspricht der Gebührenstreitwert bei Beschlussklagen (§ 44 WEG) regelmäßig nicht dem für die Zulä...mehr

Rz. 122 Eine Ausnahme bilden Satellitenantennen. Die Gestattung ihrer Anbringung konnte der interessierte Wohneigentümer schon nach früherem Recht verlangen. Die Befestigung einer Parabolantenne auf dem Dach oder im Garten einer Wohnanlage war nach früherem und ist nach geltendem Recht regelmäßig eine bauliche Veränderung.[347] Gleiches gilt, wenn eine solche Antenne im räum...mehr

1. Allgemeines Rz. 96 Mitunter kann es erforderlich sein, vor der Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren durchzuführen. Insgesamt nennt § 15a Abs. 1 S. 1 EGZPO vier Varianten, in denen dies der Fall ist, wenn durch Landesgesetz bestimmt worden ist, dass zunächst vor einer durch die Landesjustizverwaltung eingerichteten oder anerkannten Gütestelle versucht werden muss, die St...mehr

Rz. 3 Nach § 20 Abs. 1 können bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit als Gemeinschaftsmaßnahme beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Mit welcher Mehrheit die Maßnahmen beschlossen wird, ist für die Aufnahme der Maßnahme und ihre Durchführung unerheblich. Sie spielt erst bei der Kostentragungspflicht eine wichtige Rolle. Die nicht bauwillige Minde...mehr

Rz. 139 Ausgaben, die nicht in der Jahresgesamtabrechnung enthalten sind, können grundsätzlich nicht Gegenstand der Einzelabrechnung sein. Rz. 140 Eine Ausnahme von diesem Grundsatz muss aber bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung gelten, wenn im Folgejahr Heizkosten für das laufende Jahr gezahlt worden sind, weil die Gesamtabrechnung sich auf die tatsächlich gezah...mehr

Rz. 94 Nach Absatz 3 ist dem einzelnen Wohnungseigentümer Ausgleich für über das zumutbare Maß hinausgehende Nachteile zu leisten, die ihm dadurch entstehen, dass er das Betreten oder Einwirkung gestatten muss. Dazu gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums.[290] Kein Ausgleichsanspruch nach Absatz 3 besteht, wenn der einzelne Wohnungseigentümer zwar ...mehr

Rz. 224 Schuldner der Beitragsforderung ist grundsätzlich der jeweilige im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Wohnung. Mehrere Personen, die als Mitglieder einer Bruchteilsgemeinschaft Eigentümer einer Wohnung sind, schulden die Beiträge als Gesamtschuldner. Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften schulden die Beiträge ebenfalls als Gesamtschuldner. Ist Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 54 Nicht zum Gemeinschaftsvermögen gehören die Rechte der Wohnungseigentümer, die GdWE nach Absatz 2 Fall 2 ausübt, wie z.B. der Anspruch auf Schadensersatz wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums. Inhaber dieser Ansprüche sind nach wie vor die Wohnungseigentümer (siehe oben Rdn 21 f.). Der Gesetzgeber hat sich insoweit ausdrücklich gegen eine Vollrechtsübertragung...mehr

Rz. 62 Da die Festsetzung einer Sonderumlage ein Nachtrag zu den beschlossenen Vorschüssen i.S.v. § 28 Abs. 1 ist, muss der Umlagebeschluss die anteilmäßige Beitragsverpflichtung der Wohnungseigentümer bestimmen.[153] Im Regelfall ist der auf die einzelnen Eigentümer entfallene Betrag anzugeben. Es genügt, den Gesamtbetrag der Umlage zu beschließen, wenn die Einzelbeiträge n...mehr

Rz. 63 Auch wenn der Veräußerungsvertrag zunächst schwebend unwirksam ist, bestehen schon Rechtsbeziehungen zwischen Veräußerer und Erwerber. Zwar können die Vertragsparteien während des Schwebezustandes noch keine Erfüllung der Hauptleistungspflichten (z.B. Zahlung des Kaufpreises; Übereignung und Übergabe der Wohnungseigentumseinheit) sowie der von der Erfüllung der Hauptl...mehr

Rz. 18 Die Ankündigung muss nach Nummer 1 "rechtzeitig" erfolgen. Was darunter zu verstehen ist, bestimmt sich nach § 555a Abs. 2 Halbs. 1 BGB, der allerdings auch nur das Wort "rechtzeitig" verwendet. Der Gesetzgeber strebt mit der Verwendung dieses Begriffs eine inhaltsgleiche Auslegung an.[33] Danach ist auch hier der Zweck der Ankündigung maßgebend. Der Drittnutzer soll ...mehr