Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 88 Auch die Kosten für Streitigkeiten mit dem Verwalter, die unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 fallen sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den aktuellen oder ausgeschiedenen Verwalter klagt.[275]mehr

Rz. 96 Der Beschluss über die Vornahme und Durchführung von baulichen Maßnahmen, muss die wesentlichen Punkte, was genau gemacht werden soll und wie dies ausgeführt werden soll, festlegen. Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht.[456] Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 21.1: Vorbereitungsbeschluss Die Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ...mehr

Rz. 238 Nach Beendigung seines Amtes hat der Verwalter alles, was er zur Ausführung seiner Tätigkeit erhalten hat und was er aus dieser erlangt hat, herauszugeben (Herausgabepflicht; §§ 675, 667 BGB).[193] Rz. 239 Der vertragliche Anspruch der GdWE aus den §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe besteht auch dann, wenn die Verwaltertätigkeit deshalb beendet wird, weil der Beschluss de...mehr

Rz. 41 Die Durchführung einer Erhaltungs- oder baulichen Maßnahme kann Duldungsansprüche nach § 15 gegen den Drittnutzer und zugleich Duldungsansprüche gegen den Eigentümer des betroffenen Wohnungseigentums auslösen.[85] Es wird im Verweigerungsfall regelmäßig sachgerecht sein, den Wohnungseigentümer und den Drittnutzer als Streitgenossen zu verklagen. Das führt aber zu der ...mehr

Rz. 10 Der Beschluss zur Durchführung einer Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 löst die Kostentragungsfolge nach Absatz 1 S. 1 Fall 2 nur aus, wenn er "auf ein Verlangen [des Wohnungseigentümers] nach § 20 Abs. 2" ergangen ist. Mit dem Begriff nimmt Absatz 1 S. 1 Fall 2 die Regelung in § 20 Abs. 2 S. 1 auf, wonach ein Wohnungseigentümer eine der dort genannten privilegierten ba...mehr

Rz. 5 Entgegen § 33 Abs. 1 S. 3 ErbbauRG bestimmt der abdingbare[4] § 42 Abs. 2, dass beim Heimfall des Erbbaurechts das Dauerwohnrecht bestehen bleibt; es belastet jetzt das Erbbaurecht des Eigentümers bzw. des von ihm bezeichneten Dritten, an den das Erbbaurecht übertragen wurde. Der Grundstückseigentümer bzw. der Dritte treten mit dem dinglichen Vollzug des Heimfalls an S...mehr

Rz. 98 Mit der Einführung der Beschluss-Sammlung wird ihre Führung von der organschaftlichen Stellung des Verwalters umfasst. Auch die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die als gemischter Vertrag mit Elementen des Auftrags sowie des Dienst- und Werkvertrags anzusehen sind, werden um die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Führung der Beschluss-Sammlung...mehr

Rz. 533 Ein Verstoß gegen § 308 Nr. 6 BGB liegt vor, wenn der Verwaltervertrag vorsieht, dass eine Ladung zur Eigentümerversammlung schon dann wirksam ist, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Anschrift gerichtet ist.[397] Rz. 534 Nach den §§ 308 Nr. 4, Nr. 5 BGB können zudem Erklärungsfiktionen (z.B. auf spätere Zustimmung zur Erteilung von Untervollmachten) und Änd...mehr

Rz. 19 Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind und aus denen anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehende Nachteile erwachsen, bedürfen einer Gestattung nach Absatz 2 i.V.m. § 20 Abs. 1. Hierüber entscheiden die Wohnungseigentümer nach den Maßstäben ordnungsmäßiger Verwaltung. Einen ...mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden. (2) Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig fürmehr

Rz. 559 Eine Klausel, durch welche eine Beweislastumkehr erfolgt – etwa dahingehend, dass der Verwalter nur bei nachgewiesener grober Fahrlässigkeit haften soll – ist nach § 309 Nr. 12, Nr. 7 BGB unwirksam; ein zustimmender Beschluss hierüber widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.[417]mehr

Rz. 21 Der Gesamtwirtschaftsplan erfordert eine Aufstellung aller zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben. Diese Aufstellung bildet die Grundlage für die in den Einzelwirtschaftsplänen vorzunehmende Berechnung der Anteile, die von den Wohnungseigentümern als Vorschüsse zu leisten sind. Darüber hinaus dient der Gesamtwirtschaftsplan auch der Information der Wohnungseigentümer ü...mehr

Rz. 102 Der Wiedereinsetzungsantrag ist nur dann begründet, wenn die Anfechtungs- oder Anfechtungsbegründungsfrist tatsächlich unverschuldet versäumt wurde. Vorrangig ist deshalb im Hinblick auf die Anfechtungsfrist die Frage zu beantworten, ob nicht vor dem Hintergrund des § 167 ZPO noch von einer Rechtzeitigkeit auszugehen ist. Insofern ist im ersten Schritt zu prüfen, ob d...mehr

Rz. 100 Nach Absatz 2 S. 1 kann ein Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der Privilegierungstatbestände dienen. Der Anspruch ist auf die Vornahme der baulichen Veränderung gerichtet. Die Wohnungseigentümer haben deshalb nach Absatz 1 die Wahl, ob sie dem interessierten Wohnungseigentümer die Maßnahme gestatten oder ob sie diese Maßnahme ...mehr

Rz. 6 Wird das Dauerwohnrecht aufgrund eines Heimfallanspruchs übertragen (auf den Eigentümer oder einen Dritten), so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Dies gilt auch, wenn das Miet- oder Pachtverhältnis erst zwischen Geltendmachung und Erfüllung des Heimfallanspruchs begründet wur...mehr

Rz. 4 Den Veränderungen gleichgestellt sind Verschlechterungen. Sie sind von baulichen Veränderungen durch eine Wertminderung des ursprünglichen Zustandes abzugrenzen. Während auch eine unzulässige bauliche Veränderung den Wert der Liegenschaft durchaus erhöhen kann, wird er bei Verschlechterungen stets verringert. Abzustellen ist also auf eine wirtschaftliche Betrachtung. F...mehr

Rz. 112 Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist eine Schadensversicherung. Die Versicherungssumme muss der Höhe nach angemessen sein. Sie richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere nach Lage, Zustand, Größe und Alter des Gebäudes. Abgedeckt werden nur Gefahren, die von dem gemeinschaftlichen Eigentum ausgehen.[503] Hierbei handelt es sich im Wesentlich...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereig...mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines...mehr

Rz. 114 Zinserträge können in Form von Verzugszinsen nach der gerichtlichen Durchsetzung von rückständigen Wohngeldforderungen zum Ausgleich eines Verzugsschadens entstehen (siehe Rdn 265). Solche Erträge, die den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, können – sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen – auf der Grundlage eines Beschl...mehr

Rz. 562 Bei Salvatorischen Klauseln ist zu differenzieren. Sog. Erhaltungsklauseln, die bestimmen, dass die Unwirksamkeit einer oder mehrerer Vertragsbestimmungen die Wirksamkeit der übrigen Klauseln nicht berührt, sind in der Regel wirksam und verstoßen nicht gegen § 307 BGB, weil sie der gesetzlichen Wertung aus § 306 Abs. 1 BGB entsprechen.[419] Rz. 563 Sog. Ersetzungsklaus...mehr

Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sondereigentums oder der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks- oder G...mehr

(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurde, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen. (2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach d...mehr

Rz. 113 Auch der Abschluss einer Glasbruchversicherung bei großen und damit teuren Isolierscheiben sowie bei Glaseingangstüren (es sei denn, es besteht bereits eine Hausratsversicherung, die Glasbruch mit umfasst) oder der Abschluss einer Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei der Lagerung von Heizöl kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Auch der Abschluss einer V...mehr

Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 von d...mehr

Rz. 37 Träger des Verwaltungsvermögens ist die rechtsfähige GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer ist am Verwaltungsvermögen nicht unmittelbar beteiligt. Er kann auch nicht die Auseinandersetzung verlangen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gemäß § 11 Abs. 1 unauflöslich. Um das Verwaltungsvermögen im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten zu können, ist ein T...mehr

Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Geltung des Kopfprinzips ein Beschluss aufgrun...mehr

Rz. 328 Über den Vermögensbericht wird kein Beschluss gefasst. Der Vermögensbericht ist den Eigentümern lediglich zur Verfügung zu stellen. Im Außenverhältnis richtet sich die Pflicht an die GdWE. Der im Gesetzestext genannte Verwalter ist lediglich im Innenverhältnis zuständig. In verwalterlosen Gemeinschaften wird die Pflichterfüllung weitgehend leerlaufen. Das Zurverfügun...mehr

Rz. 54 Unter § 18 Abs. 3 fällt die Behebung baulicher Schäden, die die Gefahr weiterer Schäden hervorrufen; z.B. Wassereinbruch durch bei Sturm abgedecktem Dach: Noteindeckung; Wasserrohrbruch am Wochenende: Beauftragung des Handwerkernotdienstes zur Abdichtung; Gasgeruch: Beauftragung des Gasnotdienstes; Aufbruch der Hauseingangstür durch Einbrecher: Auswechseln des Schloss...mehr

Rz. 96 Beschlüsse zur Geschäftsordnung regeln nur den Ablauf der Eigentümerversammlung, etwa durch Festsetzung von Pausen, Begrenzung von Redezeiten etc. Deswegen ist bei ihnen eine Ausnahme von der Anfechtbarkeit anerkannt, da sie typischerweise mit Beendigung der Versammlung gegenstandslos werden. Deswegen fehlt ihrer Anfechtung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[248...mehr

Rz. 31 Über die Duldung des Betretens und der Benutzung des Sondereigentums hinaus ist der Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Eingriffe in die Substanz des Sondereigentums bis hin zur teilweisen Zerstörung zu dulden, wenn dies zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist,[103] z.B. das Aufbrechen einer im Sondereigentum stehenden Wand und Abschlagen der ...mehr

Rz. 11 Nummern 1 und 2 regeln nur die Duldungspflichten. Sie regeln aber nicht, welche anderen Ansprüche und Rechte den Beteiligten bei einem Streit um die Duldungspflicht und ihre etwaige eigenmächtige Durchsetzung erwachsen können. Auf Seiten der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers kommt bei einer unberechtigten Verweigerung der Duldung durch den Drittnutzer ein Ansp...mehr

Rz. 50 In Abteilung II jedes Wohnungsgrundbuchs werden Rechte, die ihrer Natur nach nicht ein Wohnungseigentum sondern nur das ganze Grundstück belasten können (z.B. § 1018 BGB) und entweder schon im Grundstücksgrundbuch eingetragen waren oder bei Begründung des Wohnungseigentums bestellt wurden, mit der in § 4 Abs. 1 WGV vorgesehenen Kennzeichnung eingetragen; dies gilt nac...mehr

Rz. 125 An den Rechtsschutzmöglichkeiten ändert sich dadurch, dass eine Berichtigung bereits vorgenommen wurde, nichts. Da der Beschluss-Sammlung nicht der öffentlichen Glauben eines Registers zukommt, besteht nämlich keine Möglichkeit eines Gutglaubenserwerbs, so dass ein Eintrag korrigiert werden kann. Genau genommen handelt es sich beim Rechtsschutz gegen vorgenommene Ber...mehr

Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Badewannenabflusses in der darü...mehr

Rz. 51 Der Versammlungsleiter hat zunächst die Eigentümerversammlung zu eröffnen und die Tagesordnungspunkte aufzurufen. In der Diskussion hat er das Wort zu erteilen und zu entziehen, bei einer Mehrzahl von Wortmeldungen eine Rednerliste zu führen. Bei ungebührlichem Verhalten kann er zur Ordnung rufen. Nach mindestens einmaliger Abmahnung kann er einen störenden Versammlun...mehr

Rz. 10 Nach § 10 Abs. 1 S. 2 können die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung oder einer anderen Vereinbarung von § 22 abweichende Regelungen treffen, weil nichts Abweichendes geregelt ist. In der Teilungserklärung oder in einer späteren Vereinbarung kann die Pflicht zum Wiederaufbau unabhängig vom Grad der Zerstörung und der Schadensdeckung vorgesehen werden. Ein M...mehr

Rz. 118 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 4 kann ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen verlangen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Mit diesem Begriff knüpft der Gesetzgeber an den Begriff der "Netze mit sehr hoher Kapazität" in Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 über den europäischen Kodex für die elektronische Kommunikation...mehr

Rz. 9 Der Erwerber des Dauerwohnrechts übernimmt mit schuldbefreiender Wirkung (§§ 417, 418 BGB) die sich für die Dauer seiner Berechtigung ergebenden fällig werdenden Verpflichtungen, also in erster Linie Zahlung des laufenden Entgelts oder sonstige laufende Zahlungen (z.B. Heizungskosten, Grundsteuer usw.). Für Rückstände haftet der Erwerber daher nicht;[6] für sie haftet ...mehr

Rz. 1 Da das Dauerwohnrecht als Belastung des Grundstücks im Rangverhältnis des § 879 BGB zu anderen eingetragenen Rechten steht, fällt es nicht in das geringste Gebot, wenn ein im Rang vorgehender oder im Rang gleichstehender Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (§ 44 Abs. 1 ZVG). Es erlischt dann durch Zuschlag (§ 91 ZVG). Der Dauerwohnberechtigte hat damit eine schl...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 188 Zur Beweissicherung und -feststellung vor und außerhalb eines anhängigen Streitverfahrens kommen die Verfahren nach § 485 ZPO in Betracht. Die Antragsstellung richtet sich nach § 486 ZPO und danach, ob bereits ein streitiges Hauptsacheverfahren anhängig ist; die Anhängigkeit eines Verfahrens im einstweiligen Rechtschutz wird nicht von § 486 Abs. 1 ZPO erfasst.[154] R...mehr

Rz. 208 Ist der Verwalter eine natürliche Person und stirbt dieser, endet seine Organstellung mit seinem Tod; das Amt ist Fall personengebunden, eine Rechtsnachfolge durch den Erben kommt nicht in Betracht (§§ 168 S. 1, 673 BGB analog).[168] Rz. 209 Veräußert ein Einzelkaufmann sein Einzelhandelsgeschäft mit Firma, wird der Erwerber nicht zum Verwalter.[169] Denn der Verwalte...mehr

Rz. 318 Gegen Beschlüsse findet die Rechtsbeschwerde statt, wenn dies im Gesetz bestimmt ist oder das Beschwerdegericht sie zugelassen hat (§ 574 Abs. 1 ZPO). Dies ist im Falle der Verwerfung der Berufung als unzulässig nach § 522 Abs. 1 S. 3 ZPO der Fall; bei einer einstimmigen Verwerfung als unbegründet (§ 522 Abs. 2 ZPO), kann nur die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt w...mehr

Rz. 118 Möglich ist schließlich auch die Vereinbarung eines sogenannten Vorschaltverfahrens (Güte- oder Schlichtungsvereinbarung). Danach ist vor Anrufung des staatlichen Gerichts der Versuch einer gütlichen Einigung durch eine Schlichtungsstelle (z.B. Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, externe Mediation) erforderlich. Rz. 119 Es bedarf hierzu einer Einigung zwischen d...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 15 Die Erhebung einer erforderlichen Sonderumlage etwa bei Liquiditätsengpässen[33] ebenso wie eine Finanzierungsregelung bei kostenverursachenden Maßnahmen,[34] der Abschluss von Verträgen, etwa des Verwaltervertrages – auch die Erweiterung der Aufgaben des Verwalters und die entsprechende Sondervergütung[35] –, des Hausmeistervertrages,[36] von Werkverträgen mit Handwe...mehr

Rz. 232 Wird im Verfahren, das in die ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte nach § 43 Abs. 2 WEG fällt, eine Widerklage erhoben, für die das Amtsgericht – unter Beachtung der Hinweispflicht und der Möglichkeit der rügelosen Einlassung (§§ 504, 39 ZPO) – nicht zuständig ist, kann der Rechtsstreit nicht nach § 506 ZPO an das Landgericht verwiesen werden.[188] Rz. 233 D...mehr

Rz. 256 Fällt eine Eigentumswohnung in die Insolvenzmasse, so gehören zu den Masseverbindlichkeiten i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO, die gemäß § 53 InsO vorweg zu berichtigen sind, diejenigen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind.[640] Wegen dieser Masseschulden kann die Gemeinschaft der Wohnu...mehr