Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Schiedsgerichtsvereinbarung Rz. 85 Für Wohnungseigentumssachen ist eine Schiedsvereinbarung (§ 1029 ZPO) zulässig, wenn und soweit der Gegenstand, auf den sie sich bezieht, durch Vergleich geregelt werden kann.[68] Es gelten die §§ 1025–1066 ZPO; die Entscheidung über die Sache trifft ein Schiedsgericht. Rz. 86 Eine Schiedsvereinbarung kann im Grundbuch als Inhalt des Sonde...mehr

Rz. 266 Der Verzug richtet sich in erster Linie nach dem BGB. Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Mahnung erfolgt durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1). Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Ma...mehr

Rz. 345 Nach § 278 BGB haftet der Verwalter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe ist diejenige Person, derer sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Auf eine Weisungsgebundenheit kommt es nicht an. Rz. 346 Bei der Frage, ob es sich um einen Erfüllungsgehilfen des Verwal...mehr

Rz. 358 Grundsätzlich kann ein Mitverschulden i.S.d. § 254 BGB den Schadenersatzanspruch eines Geschädigten mindern oder auch in Gänze ausschließen. Dies setzt allerdings voraus, dass der Geschädigte hinsichtlich der Pflichtverletzung oder des Schadens selbst diejenige Sorgfalt außer Acht gelassen hat, die ein verständiger Mensch im eigenen Interesse aufwendet, um sich vor e...mehr

Rz. 218 Die Beitragsforderungen der GdWE gegen ihre Mitglieder werden durch Beschlüsse nach § 28 begründet. Gemäß § 28 Abs. 1 sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, Vorschüsse zu leisten. Außerdem sind Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen zu leisten. Aus § 28 Abs. 2 folgt eine Verpflichtung zur Zahlung der Nachschüsse. Ein unmittelbarer Zahlungsanspruch gegen die GdWE f...mehr

Rz. 62 Die Haftung bezieht sich auf sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, gleich aus welchem Verpflichtungsgrund (z.B. gesetzlich, vertraglich, hoheitlich). Die quotale akzessorische Haftung der Wohnungseigentümer gilt jedoch nur für Verbindlichkeiten der GdWE. Aus Verträgen, die die Wohnungseigentümer persönlich – einzeln oder gemeinsam – eingegangen sind, haften di...mehr

Rz. 64 Die akzessorische Haftung des Wohnungseigentümers gilt nur für solche Verbindlichkeiten, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einmalige oder um wiederkehrende Leistungen handelt. Für die Beurteilung, ob eine Verbindlichkeit entstanden ist, gelten die g...mehr

Rz. 18 Zwischen beiden besteht eine unlösbare Einheit. Isolierte Miteigentumsanteile können z.B. nur unplanmäßig entstehen. Eine isolierte Auseinandersetzung allein des gemeinschaftlichen Eigentums scheidet aus. Die Höhe der im Grundbuch nach § 47 GBO eingetragenen Miteigentumsanteile und der relative Verkehrswert des jeweiligen Sondereigentums stimmen selten überein. Miteige...mehr

Rz. 353 Im Rahmen der Haftung nach den §§ 280 ff. BGB ist zudem stets zu prüfen, ob die Pflichtverletzung auch (d.h. zumindest mit-)ursächlich für den Schadenseintritt war (haftungsausfüllende Kausalität).[282] Rz. 354 Bei einer Pflichtverletzung durch Unterlassen kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn ein pflichtgemäßes Handeln den Schaden mit an Sicherheit grenzender Wah...mehr

Rz. 80 Der Beschluss muss schließlich unzweifelhaft die gewünschte Regelung erkennen lassen. Umstritten ist die Folge eines nicht hinreichend bestimmten Beschlusses. Die veröffentlichten Entscheidungen erklären derartige Beschlüsse entweder für ungültig[184] oder stellen ihre Nichtigkeit fest,[185] ohne dies im Einzelnen zu begründen. Nach hier vertretener Auffassung ist ein...mehr

Rz. 27 Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV gilt eine Ausnahme für den Fall, dass das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Rz. 28 In Einzelfällen kann die Verteilung unmöglich sein, weil Versorgungsleitungen durch meh...mehr

Rz. 134 Nach Absatz 3 kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer baulichen Veränderung verlangen, wenn ihr alle dadurch über das in § 14 Abs. 1 Nr. 2 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer einverstanden sind. Wie nach früherem Recht[384] besteht der Anspruch auch dann, wenn die bauliche Veränderung für keinen der anderen Wohnungseigentümer über das be...mehr

Rz. 24 Anders als die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen ist die Ankündigung baulicher Maßnahmen formbedürftig. Sie unterliegt nach Nummer 2 Halbs. 1 der Textform nach § 126b BGB. Die Form entspricht der in § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB für die Modernisierungsmaßnahmen vorgeschriebenen Form, ist für die Ankündigung baulicher Maßnahmen aber eigenständig geregelt. Inhaltliche Unte...mehr

Rz. 12 Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat. Rz. 13 Sie beginnt mit der Beschlussfassung, d.h. der (zumindest konkludenten) Verkündung in der Versammlung bzw. bei schriftlicher Beschlussfassung mit der Beschlussfeststellung und Mitteilung des Beschlussergebnisses an alle Wohnungseigentümer. Der Beschluss ist zu dem Zeitpunkt existent geworden, in dem mit seiner Kenntnisna...mehr

Rz. 378 Im Rahmen der deliktischen Haftung ist a zu berücksichtigen, dass – anders als bei der Haftung nach den §§ 280 ff. BGB – zusätzlich zur haftungsausfüllenden Kausalität auch die haftungsbegründende Kausalität zu prüfen ist, d.h. die jeweilige Verletzungshandlung des Verwalters muss ursächlich für die Rechts- oder Rechtsgutsverletzung der GdWE gewesen sein.[300] Rz. 37...mehr

Rz. 38 Der BGH hat zur Einzahlung des Kostenvorschusses angenommen, dass dem Kläger in der Regel eine Erledigungsfrist von einer Woche ab Erhalt der Zahlungsaufforderung zuzugestehen sei, wobei dieser Zeitraum sich nach den Umständen des Einzelfalles angemessen verlängern könne.[22] Zu berücksichtigen ist in dem Zusammenhang auch die Zugangsfiktion für formlose Mitteilungen ...mehr

Rz. 40 Ein durch den Aufteiler nach § 8 begründetes Sondernutzungsrecht kann durch dessen einseitige Erklärung und die Eintragung im Grundbuch so lange geändert werden, bis ein Erwerber als Eigentümer oder zur Sicherung seines Eigentumsverschaffungsanspruchs eine Vormerkung eingetragen ist.[122] Nach dem Eintritt werdender Wohnungseigentümer in die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 291 Aktiv legitimiert und prozessführungsbefugt ist die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft als Gläubigerin der Wohngeldansprüche (§ 9a Abs. 1), die als Forderungen zum Verwaltungsvermögen gehören.[708] Der Verwalter vertritt die GdWE im Prozess (§ 9b Abs. 1). Ein Beschluss im Innenverhältnis ist im Regelfall vor der Prozessführung nicht nötig, anders mag es ...mehr

Rz. 338 Möglich sind Anschlussberufung (§ 524 ZPO), Anschlussrevision (§ 554 ZPO) sowie die Anschlussbeschwerde und Anschlusserinnerung.[255] Es gelten insofern die allgemeinen zivilprozessualen Regelungen.mehr

Rz. 57 Inhaber dieses Anspruchs, der aus dem Gemeinschaftsverhältnis folgt, kann nur sein, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft, d.h. Inhaber einer Wohnungseigentumseinheit, ist. Erwerber, die noch nicht im Grundbuch eingetragen, aber bereits durch Auflassungsvormerkung gesichert sind, können den Anspruch allenfalls auf Grund einer Ermächtigung durch den Verkäufer. Die Fr...mehr

Rz. 248 Die unbeschränkbare Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten tritt gemäß § 1994 Abs. 1 S. 2 BGB ein, wenn der Erbe die Frist zu Errichtung eines Inventars versäumt oder gemäß § 2005 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn er absichtlich ein unrichtiges Inventar errichtet. Solange der Erbe noch nicht unbeschränkbar haftet, kann er eine Beschränkung der Haftung für Nachlassverbin...mehr

Rz. 20 Mit der Regelung, dass die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft "ausgeübt" und "wahrgenommen" werden, weist das Gesetz ihre Geltendmachung und Erfüllung der Gemeinschaft zu. Dies bedeutet, dass die Befugnis zur Ausübung von Rechten (Ausübungsbefugnis) aus der (bisherigen) Kompetenz der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ausgegliedert und der...mehr

Rz. 37 Aus dem Umstand, dass der Ausgleich angemessen sein muss, folgt, dass er auch Null betragen kann. Das wird freilich nur in wohl eher seltenen Ausnahmefällen vorkommen. Ein Beispiel mag der Fall eines Nachzüglers sein, der seinen Beteiligungswunsch zu einem Zeitpunkt anmeldet, in dem noch nichts zur Umsetzung veranlasst worden ist. Ein solcher Nachzügler muss sich nach...mehr

Rz. 35 Gestattung der Mitbenutzung kann der nachträglich an der Mitnutzung interessierte Wohnungseigentümer nicht uneingeschränkt, sondern gemäß Absatz 4 S. 1 nach billigem Ermessen verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer über die Gestattung der nachträglichen Mitnutzung nach Belieben entscheiden könnten. Vielmehr sind die Wohnungseigentümer gleich zu...mehr

Rz. 86 Nach § 28 Abs. 2 S. 2 hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen. Eine genaue Frist für die Fälligkeit hat der Gesetzgeber nicht bestimmt. Durch den Verwaltervertrag kann eine Abrechnungsfrist vertraglich vereinbart werden.[218] Bestimmt die Gemeinschaftsordnung eine Frist für die Abrechnung, ist diese maßgebend, auch wenn im Verwalt...mehr

Rz. 28 Gebäudebestandteile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 nicht Gegenstand des Sondereigentums sein. Sie sind auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Rz. 29 Hiernach besteht zwingend gemeinschaftliches Eigentum an: Fundamenten; Stahltragwerk, das da...mehr

Rz. 94 Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen[437] Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig[438] voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt.[439] Dabei müssen für die Einholung von Angeboten ein quantitatives (regelmäßig sollen mindestens drei Angebote eingeholt werden[440]) u...mehr

Rz. 175 Mangels Beschlusskompetenz kann durch den Beschluss nach § 28 Abs. 2 kein für die Abrechnungsperiode insgesamt noch zu zahlender Fehlbetrag festgelegt werden.[464] Ebenso wenig legt der Beschluss ein Guthaben fest, dessen Auszahlung der Wohnungseigentümer verlangen kann. Der bestandskräftige Beschluss über die Einzelabrechnung begründet vielmehr nach ständiger Rechts...mehr

Rz. 5 Da häufig aus den finanziellen Leistungen des Dauerwohnberechtigten die Zinsen und Tilgungen des aufgenommenen und durch Grundpfandrechte gesicherten Fremdkapitals erbracht werden, entspricht es regelmäßig der Interessenlage, dass er auch die Vorteile aus der fortschreitenden Tilgung genießt und mit seinem Recht in die erste Rangstelle im Grundbuch aufrückt. § 41 Abs. ...mehr

Rz. 88 Wann der Anspruch auf Vorlage der Abrechnung erfüllt ist, ist streitig. Zum Teil wurde im alten Recht der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 bereits dann als erfüllt angesehen, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt; ob die Jahresabrechnung an sachlichen Fehlern leidet, sollt...mehr

Rz. 101 Eine Bilanz hat den Zweck, die Vermögenslage eines Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag darzustellen. Die Gewinn- und Verlustrechnung bezweckt den Erfolg einer Periode festzustellen. Um den wirtschaftlichen Erfolg einer Periode bestimmen zu können, müssen teilweise Zu- und Abflüsse, die in einer Periode erfolgen, einer anderen Periode zugeordnet werden. Dies ges...mehr

Rz. 19 § 28 Abs. 1 S. 2 umschreibt den gesetzlichen Mindestinhalt eines Wirtschaftsplans. Anders als im alten Recht dient dieser allerdings nur noch der Vorbereitung der Beschlüsse über die Vorschusspflichten. Inhaltlich haben sich allerdings zum alten Recht keine Änderungen ergeben, so dass ein vom Verwalter auf der Basis des alten Rechts vorgelegter Wirtschaftsplan auch we...mehr

Rz. 30 Die mit dem Härteeinwand mitgeteilten Härten können nur berücksichtigt werden, wenn der Härteeinwand die GdWE bzw. den anderen Wohnungseigentümer oder dem von ihnen Beauftragten rechtzeitig zugeht (§ 130 BGB).[57] Rechtzeitig ist der Härteeinwand nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 3 BGB, wenn er bis zu Ablauf des Monats zugeht, der auf den Zugang der Ankündigung der ...mehr

Rz. 32 Die Veräußerungszustimmung ist eine empfangsbedürftige[130] und bedingungsfeindliche Willenserklärung, die gemäß § 182 Abs. 1 BGB sowohl gegenüber dem Veräußerer als auch gegenüber dem Erwerber abgegeben werden kann und mit dem Zugang wirksam wird. Ist der Notar beauftragt worden, die erforderliche Erklärung einzuholen, ist er auch zu deren Entgegennahme bevollmächtig...mehr

Rz. 92 Grundsätzlich ist es den Wohnungseigentümern auch nicht verwehrt, früher gefasste Beschlüsse abzuändern, selbst wenn diese mittlerweile bestandskräftig geworden sind. Sie müssen dabei allerdings auf schützenswerte Interessen der Miteigentümer achten. Durch einen abändernden Zweitbeschluss darf insbesondere nicht in bereits erworbene Rechtspositionen eingegriffen werde...mehr

Rz. 149 Nach Absatz 4 Fall 1 dürfen bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Hiermit übernimmt der Gesetzgeber die zweite Schranke aus dem früheren § 22 Abs. 2 S. 1 für Modernisierungen. Den dort verwendeten Begriff de...mehr

Rz. 104 Die Heizkostenabrechnung, die regelmäßig auch die Kosten für Warmwasser umfasst, wird in der Regel nicht durch den Verwalter erstellt, sondern von hierauf spezialisierten Dienstleistungsunternehmen. Der Verwalter übermittelt dem Serviceunternehmen die in der Abrechnungsperiode entstandenen Brennstoffkosten und die umlagefähigen Betriebskosten. Das Serviceunternehmen ...mehr

Rz. 34 In der Regel sind Anlagen technische Ausstattungen[105] und Einrichtungen Räume. Sind sie nach ihrer Art, Funktion und Bedeutung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten, dass eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde,[106] können sie ni...mehr

Rz. 14 Einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB hatte der BGH hingegen bislang verneint, wenn das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers infolge eines Mangels am gemeinschaftlichen Eigentum Schaden erleidet.[35] Da der geschädigte Sondereigentümer zugleich Miteigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums ist, durch das der Schaden verursacht w...mehr

Rz. 22 Soweit eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 nicht entgegensteht, können die Wohnungseigentümer den ordnungsmäßigen Gebrauch durch Mehrheitsbeschluss regeln. Dieser inhaltliche Rahmen würde überschritten, wenn einem Wohnungseigentümer durch Beschluss nach Absatz 1 Fall 2 das Recht eingeräumt würde, gemeinschaftliches Eigentum oder Teile davon unter Ausschluss anderer Woh...mehr

Rz. 72 Weder die GdWE noch die Wohnungseigentümer können den Dritten, der die Grenzen des zulässigen Gebrauchs des Sondereigentums überschreitet, unmittelbar aus Absatz 1 oder Bei Erhaltungsmaßnahmen ist der Dritte nach Maßgabe von § 15 gesetzlich zur Duldung verpflichtet. Rz. 73 Die Überschreitung der Grenzen des zulässigen Gebrauchs können aber dingliche Abwehransprüche aus...mehr

Rz. 33 Nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 BGB kann der Drittnutzer in inhaltlicher Hinsicht nur Härten im Hinblick auf die Duldungspflicht geltend machen. Härten im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung kann er nach Nummer 2 Halbs. 2, § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht geltend machen. Sie könnten nur im Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt werden und spielt im Rahmen von §...mehr

Rz. 26 Die Gemeinschaft übt gemäß Absatz 2 Fall 2 die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordernden Rechte der Wohnungseigentümer aus. Die Norm stellt insoweit auf die Rechtsprechung des BGH zur Geltendmachung gemeinschaftsbezogener Forderungen ab.[86] Die Ausübungsbefugnis ist ausschließlich und verdrängt die bestehende Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümer.[87] Die Wo...mehr

1. Vollstreckung wegen Geldforderungen Rz. 361 Die Vollstreckung von Geldforderungen (Hausgelder usw.) richtet sich nach den §§ 802a–882i ZPO. Rz. 362 Die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen erfolgt durch Pfändung (§ 803 ZPO); in körperliche Sachen durch den Gerichtsvollzieher (§§ 808 ff. ZPO), in Forderungen durch das Vollstreckungsgericht (§§ 828 ff. ZPO). Rz. 363 Der Zw...mehr

Rz. 53 Auch die Bonität des Verwalters stellt ein Kriterium zur Beurteilung seiner Eignung dar. Ob die finanzielle Lage des Verwalters die hinreichende Eignungsgewähr bietet, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles. Der Verwalter muss mit seinen finanziellen Mitteln sicherstellen können, dass er die Durchführung der Verwaltung auf Dauer, in der von ihm und durch die...mehr

Rz. 27 Gemäß Absatz 2 Nr. 2 hat der Wohnungseigentümer – gegen angemessenen Ausgleich für den die dadurch entstehende Beeinträchtigung nach Maßgabe von Absatz 3 – das Betreten der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Häufige Anwendungsfälle sind: die Un...mehr

Rz. 3 Der Erwerber tritt nach dieser Vorschrift in die sich aus dem schuldrechtlichen Grundvertrag und einem begleitenden Schuldverhältnis zwischen dem Dauerwohnberechtigten und Grundstückseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten ein.[2] Soweit gegenseitige Rechte und Pflichten gesetzlicher oder vereinbarter Rechtsinhalt des Dauerwohnrechts sind, ergibt schon dessen dingli...mehr

Rz. 206 Im Grundsatz kann auch ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 durch einen Zweitbeschluss geändert werden. In Einzelfällen hat der BGH einen Anspruch eines Eigentümers auf einen Zweitbeschluss bejaht, der gem. § 242 BGB sogar der Inanspruchnahme auf die Nachschüsse aus einer bestandskräftigen Abrechnung entgegengehalten werden kann.[564] In dem vom BGH entschiedenen Fall war,...mehr

Rz. 373 Die Herausgabe von beweglichen Sachen (z.B. Mobiliar) richtet sich nach § 883 ZPO. Rz. 374 Ist eine unbewegliche Sache (Wohnungen, sonstige Räumlichkeiten) herauszugeben, zu überlassen oder zu ­räumen, hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen (§ 885 ZPO).mehr

Rz. 32 Auch bei einer Mehrhausanlage bleibt es bei der Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2, wenn für einzelne Eigentümer oder Untergemeinschaften klare und eindeutige Sonderregelungen zur Kostenverteilung fehlen.[131] Es gibt keinen allgemeinem Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu...mehr