Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 182 Die Umlageschlüssel können mit dem Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Der gesetzliche Umlageschlüssel nach § 16 Abs. 2 S. 1 richtet sich nach den Miteigentumsanteilen. Auch weitere vereinbarte Umlageschlüssel entfalten keine Sperrwirkung. Sie können mit Wirkung für die Zukunft abgeändert werden. Grundsätzlich kann bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordn...mehr

Rz. 84 Die Anforderungen an die Verkündung sind allerdings denkbar gering. In jedem Falle genügt die Feststellung, dass ein Beschluss zustande gekommen ist.[195] Die kurze Äußerung "dann machen wir das so" dürfte wohl nur im Einzelfall nicht als Beschlussfeststellung ausreichen.[196] Diese Feststellung kann aber auch konkludent erfolgen.[197] So soll jedenfalls bei klaren Me...mehr

Rz. 5 Nach § 40 Abs. 2 S. 1 können der Dauerwohnberechtigte und der Grundstückseigentümer als Ausnahme zu § 40 Abs. 1 S. 1 durch Einigung und Eintragung mit dinglicher Wirkung vereinbaren, dass Vorausverfügungen über das Entgelt entgegen § 1124 BGB wirksam sind. Eine derartige Vereinbarung ist jedoch nur möglich, wenn das Entgelt in wiederkehrenden Leistungen ausbedungen ist...mehr

Rz. 3 Nach Absatz 1 Satz 1 vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich. Er hat damit eine organschaftliche Vertretungsmacht; eines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf es von einer Ausnahme abgesehen nicht.[5] Die betrifft den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags – aber nicht deren Erfül...mehr

Rz. 89 Im Übrigen kann eine Eintragung auch dann gelöscht werden, "wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat". Auch hier kommt dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen, da es sich um eine Kann-Bestimmung handelt, im Gegensatz zu Eintragungen und Vermerken ein Ermessen zu.[163] Dies erklärt sich ohne Weiteres daraus, dass die ...mehr

Rz. 5 Der Heimfallanspruch gehört nicht zum notwendigen Inhalt des Dauerwohnrechts. Fehlt in der Eintragungsbewilligung eine Angabe über die Vereinbarung eines Heimfallanspruches, so hat das Grundbuchamt davon auszugehen, dass ein derartiger Anspruch nicht vereinbart worden ist und darf die Eintragung des Dauerwohnrechts nicht wegen der fehlenden Angabe ablehnen.[4] Rz. 6 Sol...mehr

(1) Im Fall des § 3 Absatz 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das G...mehr

Rz. 82 Im alten Recht war der Anspruch gegen den Verwalter auf Erstellung der Jahresabrechnung Teil des Individualanspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 21 Abs. 4 a.F.) und konnte daher von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich durchgesetzt werden.[198] Hier hat das WEMoG eine Strukturänderung vorgenommen. Gläubiger des Anspruchs ist nun die GdWE, der Verwalter m...mehr

Rz. 508 Der Verwalter kann zu den ihm aufgrund seiner Organstellung bestehenden Pflichtaufgaben auch zusätzliche Aufgaben übernehmen. Rz. 509 Übertragen werden können dem Verwalter in diesem Zusammenhang etwa die Aufgabe zusätzliche Bescheinigungen für Abrechnungen als Vermieter für die Betriebskostenabrechnungen gegenüber Mietern oder für haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35...mehr

Rz. 36 Ein Wohnungseigentümer kann nach Absatz 4 S. 1 die nachträgliche Gestattung der Nutzung der baulichen Veränderung gegen angemessenen Ausgleich verlangen. Das bedeutet aber nicht, dass die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung nach Absatz 1 oder Absatz 3 vorgenommen haben oder auf deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 S. 2 sie durch die GdWE vorgenommen worden is...mehr

Rz. 1 Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ist nach § 18 Abs. 1 Aufgabe der GdWE. Da jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 von der GdWE nicht nur eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen, sondern auch eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums, muss die GdWE auch das dafür benötigte Regelwerk bereitstellen. § 19 bestimmt...mehr

Rz. 26 Die Ankündigung ist dem Drittnutzer nach Nummer 2 Halbs. 1 spätestens drei Monate vor dem Beginn der baulichen Maßnahme (in Textform) zu erklären. Mit Beginn meint Nummer 2 Halbs. 1, wie sich aus Nummer 2 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB ergibt, nicht den tatsächlichen, sondern den voraussichtlichen Beginn. Daraus folgt aber nicht, dass die GdWE oder der...mehr

Rz. 13 Die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat endet auch, wenn das Beiratsmitglied der Gemeinschaft gegenüber erklärt, dass es sein Amt niederlegt, was jederzeit möglich ist.[58] Es ist allerdings nicht ausgeschlossen, dass eine Niederlegung des Amtes zur Unzeit als Pflichtverletzung eingestuft wird.[59]mehr

Rz. 13 Entsprechendes gilt für die Zustimmung zu einer Unterschreitung des Bauwichs auf dem Nachbargrundstück durch den Nachbarn.[15] Es geht dabei nicht nur um die Rechtsverhältnisse am Grundstück. Die Folge der Zustimmung zur Unterschreitung des Bauwichs führt nämlich dazu, dass die Nachbarbebauung näher an das gemeinschaftliche Grundstück rückt und damit die tatsächlichen...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 14 Die Gemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen einem Verbraucher i.S.d. § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit d...mehr

Rz. 3 Ziel der Regelung in Absatz 1 S. 1, Absatz 2 und 3 ist die Kostenfreistellung der Wohnungseigentümer, die nicht an der gestatteten oder beschlossenen baulichen Maßnahme interessiert sind. In Ansätzen gab es eine solche Regelung schon im früheren § 16 Abs. 6. Die geltende Regelung unterscheidet sich von der früheren vor allem dadurch, dass es nicht auf das Abstimmungsve...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

Rz. 144 Eine Beeinträchtigung ist auch immer dann gegeben, wenn die bauliche Veränderung eine der Zweckbestimmung des Sondereigentums widersprechende Nutzung ermöglicht.[460] Ist ein Spitzboden, der gemeinschaftliches Eigentum ist, nur von einer einzigen Wohnung aus erreichbar, so hat der Eigentümer dieser Wohnung ohne eine Regelung in der Teilungserklärung nicht "aus der Na...mehr

(1) Hat der Dauerwohnberechtigte die dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- oder Grundstücksteile vermietet oder verpachtet, so erlischt das Miet- oder Pachtverhältnis, wenn das Dauerwohnrecht ­erlischt. (2) Macht der Eigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, so tritt er oder derjenige, auf den das Dauerwohnrecht zu übertragen ist, in das Miet- oder Pachtverhältni...mehr

Rz. 118 Hat der einzelne Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Sondereigentum vorgenommen und müssen diese im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beschädigt oder beseitigt werden, stellt sich die Frage, ob die GdWE oder der andere Wohnungseigentümer nach Absatz 3 zur Wiederherstellung des ...mehr

Rz. 9 Dem Verwalter gegenüber wird die GdWE nach Absatz 2 durch den Vorsitzenden des Beirats oder durch einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Denn der Verwalter ist sowohl bei Verträgen, die er selbst mit der GdWE schließen will, als auch in einer Auseinandersetzung mit der GdWE an der Ausübung seiner Vertretungsbefugnis...mehr

Rz. 13 Beim Heimfall langfristiger Dauerwohnrechte hat der Berechtigte nach § 41 Abs. 3 in Anlehnung an § 32 Abs. 1 ErbbauRG einen dem Grunde nach unabdingbaren[12] Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung. Dieser Anspruch ist gesetzlicher Inhalt langfristiger Dauerwohnrechte und braucht daher nicht vereinbart und im Grundbuch eingetragen zu werden.[13] Rz. 14 Ve...mehr

Rz. 34 Der Anspruch setzt eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum voraus, die nur die Wohnungseigentümer nutzen dürfen, die die Kosten für ihre Vornahme und Unterhaltung zu tragen haben. Der Grund, aus dem der nachträglich interessierte Wohnungseigentümer an der Nutzung gehindert ist, ist unerheblich. Es kann sich um die gesetzliche Folge nach Absatz 1 S. 1 ...mehr

Rz. 25 Sachen, die mit dem Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 verbunden werden, werden nach Maßgabe von Absatz 1 S. 2, § 94 BGB Bestandteile des Sondereigentums. Das gilt nach Absatz 1 S. 2, § 94 Abs. 2 BGB auch für Gebäude, die auf dem Sondereigentum errichtet werden, z.B. eine Garage auf einem Stellplatz.mehr

Rz. 1 § 13 konkretisiert das allgemeine Eigentumsrecht des § 903 BGB. Die Norm unterscheidet nach der Natur der Sache zwischen dem Recht aus dem Sondereigentum und dem Recht aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Beides ist echtes Eigentum und genießt den Eigentumsschutz. § 13 befasst sich jedoch nicht abschließend mit allen Rechten aus dem Wohnungseigentum, z.B. nicht mit den...mehr

Rz. 93 Auch zur Löschung einer Eintragung sind dem Gesetzeswortlaut keine näheren Vorgaben zu entnehmen. Die Materialien schlagen vor, den Text der Eintragung durchzustreichen und mit einem Hinweis wie "Gelöscht am ..." zu versehen.[176] Bei elektronischen Dokumenten soll auch die vollständige Entfernung des Textes zulässig sein.[177] Dies wird auch bei einer Sammlung in Pap...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet,mehr

Rz. 513 Damit Klauseln im Verwaltervertrag nach den §§ 305 ff. BGB überprüfbar sind, muss es sich bei diesen zunächst um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB handeln. Rz. 514 D.h. es muss sich um Bedingungen zu einem Vertrag handeln, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die eine Partei (Verwender) der anderen Partei bei Abschluss des V...mehr

Rz. 189 Die Gemeinschaftsordnung kann einem Wohnungseigentümer konkrete bauliche Veränderungen gestatten. Erlaubt die Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer die Errichtung eines Wintergartens, haben die übrigen Wohnungseigentümer die erforderlichen baulichen Maßnahmen zu dulden. Sie brauchen aber bei mehreren Gestaltungsmöglichkeiten keine Lösung hinzunehmen, die ihre...mehr

Rz. 63 Nach Absatz 2 Nr. 2 ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, Einwirkungen nach Maßgabe von Absatz 1 Nr. 2 zu dulden. Danach hat der Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums und andere Eiwirkungen auf das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum (im Bereich des Sondereigentums oder von Sondernutzungsrec...mehr

Rz. 59 Verändert ein Eigentümer den Bodenbelag in seiner Wohnung (z.B. Fliesen statt Teppich) und verringert sich dadurch der Trittschallschutz mehr als unerheblich, kann der beeinträchtigte Eigentümer Beseitigung der Störung, d.h. Wiederherstellung des bei Errichtung der Anlage maßgeblichen Trittschallniveaus, verlangen.[181] Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Tritt...mehr

Rz. 15 Nach Beendigung des Amtes hat der Verwaltungsbeirat gemäß § 667 BGB alle Unterlagen, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betreffen im Original herauszugeben.[61]mehr

(1) Das Dauerwohnrecht soll nur bestellt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist. (2) Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Dauerwohnrechts kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:mehr

Rz. 28 Die Feststellung einer nicht zu rechtfertigenden Härte ist ein Abwägungsvorgang. Er erlischt nach Nummer 2 Halbs. 1 nicht schon, wenn die bauliche Maßnahme für den Drittnutzer, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Sie muss vielmehr ein Gewicht habe, das die Maßnahme auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des...mehr

Rz. 17 Zu einem Erlöschen der GdWE wird es regelmäßig nicht kommen. Sie selbst ist nach Absatz 5 nicht insolvenzfähig. Ihr Entstehen ist die zwingende Folge der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum. Solange diese Aufteilung besteht, kann die GdWE nicht isoliert aufgehoben werden, auch nicht durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie erlischt, sobald d...mehr

Rz. 297 Der Wohnungseigentümergemeinschaft kann theoretisch Prozesskostenhilfe bewilligt werden, weil sie im Hinblick auf die der Klage zugrunde liegenden Forderung ein rechtsfähiger Verband (vgl. 9a Abs. 1) und damit eine parteifähige Vereinigung (§ 50 Abs. 1 ZPO) i.S.v. § 116 S. 1 Nr. 2 ZPO ist.[725] Die Unterlassung der Rechtsverfolgung würde allgemeinen Interessen zuwide...mehr

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Verein...mehr

Rz. 117 Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die durch den Ausgleichsanspruch verursachten Kosten durch Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 ändern. Die nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht unterschiedlich beantwortete Frage, ob hierfür die Voraussetzungen des früheren § 16 Abs. 3 oder die des früheren § 16 Abs. 4 gelten, hat mit dem Erlass ...mehr

Rz. 60 Da die Gemeinschaft bei einem durch Eigentümerwechsel veranlassten Nutzerwechsel die Zwischenablesung veranlassen muss, hat sie auch die Kosten für eine Zwischenablesung und Zwischenabrechnung zu tragen. Für das Wohnungseigentumsrecht wird ganz überwiegend angenommen, es handele sich um allgemeine Verwaltungskosten, die nicht nach dem Verteilungsschlüssel der Heizkost...mehr

Rz. 118 Der Berichtigungsanspruch muss nicht innerhalb einer bestimmten Frist geltend gemacht werden. Denn der Beschluss-Sammlung kommt keine konstitutive Wirkung zu. Maßgeblich für den Inhalt eines Beschlusses ist seine Verkündung, nicht die Eintragung in der Beschluss-Sammlung. Diese stellt nur eine Dokumentation von Beschlusslage und gerichtlichen Entscheidungen dar. Ist ...mehr

Rz. 1 Da sich die Belastbarkeit eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht bereits aus § 11 Abs. 1 ErbbauRG ergibt, will § 42 Abs. 1 nur zweifelsfrei klarstellen, dass für das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht am Erbbaurecht die gleichen Vorschriften gelten wie für ein Dauerwohnrecht am Grundstück. Rz. 2 Belastungsgegenstand kann außer einem Erbbaurecht au...mehr

Rz. 39 Die Nutzung einer baulichen Veränderung nach Absatz 1 oder 3 kann eine singuläre Erscheinung sein, wie z.B. die Anbringung von Einbruchsschutz (Absatz 2 S. 1 Nr. 4) oder eines Steckersolargeräte zur Stromerzeugung an dem Balkon einer Eigentumswohnung. Es gibt aber auch bauliche Veränderungen, die andere Wohnungseigentümer, die erst später auf dem Geschmack kommen, nic...mehr

Rz. 12 Der BGH hat Ausgleichsansprüche analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anerkannt, im Verhältnis zwischen der GdWE und dem einzelnen Wohnungseigentümer aber verneint. Diese Rechtsprechung bedarf nach dem Inkrafttreten von § 14 Abs. 3 zwar keiner grundlegenden inhaltlichen Korrektur, wohl aber einer Anpassung nach Rechtsgrundla...mehr

Rz. 520 Ob eine AGB-Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegt, richtet sich nach § 307 Abs. 3 BGB. Rz. 521 Danach sind Klauseln, die ausschließlich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiedergeben, d.h. in jeder Hinsicht mit den bestehenden gültigen Rechtsvorschriften übereinstimmen und keine konstitutive Wirkung haben, nicht kontrollfähig.[383] Nur dort, ...mehr

Rz. 40 Vor allem bei baulichen Veränderungen, die nicht von allen interessierten Wohnungseigentümern gleichzeitig benutzt werden können, kann sich die Notwendigkeit einer Verteilung der Nutzung ergeben. Beispiel ist ein Kinderspielplatz mit einer Rutsche auf einer Grünfläche desgemeinschaftlichen Grundstücks, auf dem nur eine begrenzte Anzahl von Kindern gleichzeitig spielen...mehr

Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Gemeinscha...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht ausübt, nach § 23 Abs. 1 ZVG relativ unwirksam.[95] Die früher bis zur Eigent...mehr

Rz. 1 § 37 regelt, welchen Einfluss das Erlöschen und die Übertragung des Dauerwohnrechts auf Miet- und Pachtverträge hat, die der Dauerwohnberechtigte über die Räume abgeschlossen hat, unterschiedlich. Rz. 2 Nicht anwendbar ist § 37, wenn die Räume schon bei Begründung des Dauerwohnrechts vom Eigentümer vermietet oder verpachtet waren. In diesem Fall tritt der Dauerwohnberec...mehr

Rz. 104 Auch bauliche Veränderungen müssen nach § 19 Abs. 1 den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen.[310] Dem wird nach dem Konzept des Gesetzes durch die Durchführungsregelungen entsprochen. Diese legen die Wohnungseigentümer fest, und zwar gleich zusammen mit der Maßnahme, wenn sie von der GdWE als Gemeinschaftsmaßnahme durchgeführt werden soll, sonst durch eine...mehr