Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 87 Der Durchsetzung eines Abwehranspruchs nach § 1004 Abs. 1 BGB kann auch das Schikaneverbot aus § 226 BGB entgegenstehen. § 226 BGB setzt voraus, dass nach Lage der gesamten Umstände ein anderer Zweck als Schadenszufügung objektiv ausgeschlossen ist. Es genügt nicht, dass jemand subjektiv aus verwerflichen Gründen von seinem Recht Gebrauch macht; es muss feststehen, da...mehr

(1) Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen: (2) Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Recht eines Dritten belastet, so werden die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des S...mehr

I. Zuständigkeiten Rz. 259 Sofern erstinstanzlich das Amtsgericht zuständig war, ist in Berufungs- und Beschwerdeverfahren das am Sitz des jeweiligen Oberlandesgerichts zuständige Landgericht, zuständig, d.h. das Landgericht am Sitz des für das betreffende Amtsgericht zuständigen Oberlandesgerichts (§ 72 Abs. 2 GVG). Rz. 260 Hiervon kann es aufgrund von Rechtsverordnungen durc...mehr

Rz. 12 Der Erwerber des Grundstücks hat in erster Linie Anspruch auf Zahlung des Entgelts, aber auch nur für die Zukunft und für die Dauer seines Eigentums. Rückstände kann er nicht beanspruchen. Abweichend von §§ 566b, 566c BGB muss der Erwerber Vorausverfügungen des Veräußerers über das Entgelt für das Dauerwohnrecht gegen sich gelten lassen.[9] Rz. 13 Entscheidend für den ...mehr

Rz. 74 Nach den gesetzlichen Vorgaben muss ein Beschluss der Eigentümerversammlung keiner bestimmten Form genügen. Ausreichend ist die Beschlussfassung über einen Beschlussantrag, wobei auch insoweit keine Vorgaben zu erfüllen sind. Der Beschlussantrag kann noch in der Eigentümerversammlung mündlich gestellt, ergänzt oder abgeändert werden. Die Abstimmung hierüber kann gehei...mehr

Rz. 205 Wie bei der Anfechtung eines Beschlusses nach § 28 Abs. 1, hat die Ungültigerklärung nicht zur Folge, dass der Eigentümer bereits gezahlte Hausgelder zurückverlangen kann.[563] Hinsichtlich der Verzugsregelungen gelten die Ausführungen zu § 28 Abs. 1 entsprechend (vgl. Rdn 276). Es besteht ein Anspruch auf einen erneuten Beschluss einer zutreffenden Abrechnung.mehr

Rz. 76 Umgekehrt enthält die Beschluss-Sammlung insoweit einen höheren Informationsgehalt, als sie auch nachträgliche Veränderungen berücksichtigt.[135] Wird etwa ein Beschluss gerichtlich für ungültig erklärt, berührt das nicht die Richtigkeit der Niederschrift, in der er protokolliert ist. Ihre Berichtigung ist daher nicht geboten. In der Beschluss-Sammlung sind dagegen de...mehr

Rz. 51 Der Inhalt des Erwerbsvertrages ist für die Beurteilung, ob ein wichtiger Versagungsgrund vorliegt, ohne Bedeutung. Der Inhalt des Vertrages kann jedoch ein geplantes gemeinschaftswidriges Verhalten des Erwerbers belegen.[178] Die Veräußerungszustimmung kann grundsätzlich nicht mit der Begründung versagt werden, der Veräußerer habe Teile des Gemeinschaftseigentums als...mehr

Rz. 53 Erstattungsfähig sind die Aufwendungen, die ein verständiger Wohnungseigentümer den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Dieses können nur Maßnahmen sein, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch nicht die Vornahme oder Beauftragung von Arbeiten, die einer dauerhaften Beseitigung der Schadensursache dienen, es sei denn dies ist zur Abwendung weiterer Schäd...mehr

Rz. 125 Eine Ausnahme von der Pflicht zur Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht in kleineren Anlagen für Fälle der sogenannten Eigenverwaltung.[554] Kleinere Anlagen in diesem Sinne Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumseinheiten, mit einem Wohnungseigentümer als Verwalter und weniger als einem Drittel der Wohnungseigentümer, die die Bestellung eines profe...mehr

Rz. 40 Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 führt nicht zum Wegfall des Rechtsschutzbedürfnisses für die Anfechtung des Wirtschaftsplans, denn der Beschluss über die Jahresabrechnung hebt den Wirtschaftsplan nicht auf (siehe Rdn 175). Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 begründet nur einen Anspruch der GdWE in Höhe der Abrechnungsspitze.mehr

Rz. 332 Möglich im neuen Recht sind verschiedene Rücklagen, zwingend ist die Erhaltungsrücklage. Die Rücklagen sind Teil des Verwaltungsvermögens. Sie gehört deshalb der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben keinen selbstständigen Anteil daran.[785] Auch wenn bei einer Mehrhausanlage – wie vereinbart – buchungstechni...mehr

Rz. 12 Wohnungseigentumsrechtlich geht es dabei im Kern um die Frage, ob die GdWE zur Ersterrichtung verpflichtet ist und jeder Wohnungseigentümer von ihr die Fertigstellung nach § 18 Abs. 2 Nr. 1, § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 verlangen sowie, ob und unter welcher Voraussetzung die GdWE und die Wohnungseigentümermehrheit die Ersterrichtung ablehnen können. Dazu werden zwei Mein...mehr

Rz. 124 Unterbleibt eine fristgerechte Anfechtung, steht damit noch nicht die Unabänderlichkeit der Berichtigung oder gar die richtige Fassung des dort aufzunehmenden Beschlusses fest. Letzteres scheidet schon deswegen aus, da der Beschluss-Sammlung keine konstitutive Wirkung zukommt. Auf die Möglichkeit, eine falsche "Berichtigung" anzugreifen, bleibt die Bestandskraft der ...mehr

Rz. 5 Teilungsberechtigt ist, wer im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher Eigentümer des von der Teilung betroffenen Grundstücks[8] ist oder für diesen verfügungsberechtigt ist (z.B. Insolvenzverwalter,[9] Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, gesetzlicher Vertreter). Ein rechtsgeschäftlicher Vertreter kann aufgrund formfreier Vollmacht handeln, die Vollmacht ...mehr

(1) Steht ein Erbbaurecht mehreren gemeinschaftlich nach Bruchteilen zu, so können die Anteile in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Mitberechtigten das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf Grund des Erbbaurechts errichteten oder zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird (Wohnungserbbaurecht,...mehr

Rz. 125 Ein Überschuss der Einnahmen als rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, der z.B. dadurch entstehen kann, dass Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen, begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung.[349] Ein Überschuss in der Gesamtabrechnung, der nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist, kann z.B. d...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 588 Eine ordentliche Kündigung des Verwaltervertrages kommt nur dann in Betracht, wenn dieser auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist. Gem. § 620 Abs. 2 BGB kann der Vertrag in diesem Fall unter Berücksichtigung der in § 621 BGB vorgesehenen Kündigungsfristen gekündigt werden. Rz. 589 Im Verwaltervertrag kann die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen...mehr

Rz. 13 Die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 bedarf der Genehmigung des Familien-/Betreuungsgerichts nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB, wenn für einen Miteigentümer ein Vermögenssorgeberechtigter (Vormund, Eltern, Betreuer) als gesetzlicher Vertreter handelt, nicht aber bei einer Begründung nach § 8.[16] Daran ändert es nichts, dass mit der Aufteilung nach § 8 gemäß...mehr

Rz. 254 Gemäß § 1629a Abs. 1 S. 1 Hs. 1 BGB beschränkt sich die Haftung für Verbindlichkeiten, die aufgrund eines während der Minderjährigkeit erfolgten Erwerbs von Todes wegen entstanden sind, auf den Bestand des bei Eintritt der Volljährigkeit vorhandenen Vermögens des Kindes. Begründet der Volljährige allerdings durch eigene Handlungen oder sonst zurechenbar erst neue Ver...mehr

Rz. 91 Erleidet ein Wohnungseigentümer durch das gesetzes-, vereinbarungs- oder beschlusswidrige Gebrauchsverhalten eines anderen Eigentümers einen Schaden (z.B. infolge Mietminderung), stehen dem beeinträchtigten Eigentümer im Falle des Verschuldens gemäß §§ 280 ff., 823 BGB Schadensersatzansprüche gegen den Störer zu. Ein Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (§ 2...mehr

Rz. 75 Die Gemeinschaftsordnung kann aber abweichende Regelungen vorsehen. Häufig sind Bestimmungen in Teilungserklärungen, die Vorgaben zur Protokollierung von Beschlüssen oder zur Unterzeichnung der Niederschrift durch bestimmte Wohnungseigentümer enthalten. Derartige Regelungen sind in der Regel so zu verstehen, dass die vorgesehene Protokollierung nur der Dokumentation d...mehr

Rz. 5 Zur Wirksamkeit der Vereinbarung ist nach § 39 Abs. 2 die Zustimmung aller im Rang vorgehender oder gleichstehender Grundpfandgläubiger und Reallastberechtigter erforderlich; stimmen nicht alle zu, so ist die Vereinbarung gegenüber den Nichtzustimmenden relativ unwirksam[2] (vgl. Rdn 13). Die Zustimmung anderer Berechtigter z.B. aus Abteilung II des Grundbuches ist nic...mehr

Rz. 50 Zu den gesetzlichen Rechten und Verbindlichkeiten gehören z.B. Ansprüche des Verbandes gemäß § 280 BGB gegen einzelne Wohnungseigentümer auf Schadensersatz wegen Nichtausstattung der Gemeinschaft mit den erforderlichen Finanzmitteln[173] und der Anspruch nach § 985 BGB auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen.[174] Auf Grund einer Kostengrundentscheidung, die gegen di...mehr

Rz. 343 Hat ein hierzu nicht ermächtigter Wohnungseigentümer oder ein Dritter eine Willenserklärung im Hinblick auf den Verwaltervertrag gegenüber dem Verwalter abgegeben, können die Wohnungseigentümer die im Namen der GdWE ohne Vertretungsmacht abgegebene Willenserklärung nachträglich durch Beschluss genehmigen (§ 177 Abs. 1 BGB). Rz. 344 Die Genehmigung ist zwar grundsätzli...mehr

Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentümer dürfen nämlich nicht umgangen werden. Zudem spricht eine Vermu...mehr

Rz. 335 Werden Sanierungsmaßnahmen mit Mitteln der Erhaltungsrücklage bezahlt, handelt es sich um eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung auszuweisen ist.[793] In den Einzelabrechnungen sind die aus der Erhaltungsrücklage finanzierten Kosten nicht als Ausgaben zu verteilen, auch nicht indem sie durch eine fiktive Einnahme neutralisiert werden.[794] Es handelt sich um nicht...mehr

Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat diese gemäß § 32 Abs. 1 S. 1 MessEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Dies kann über die zentrale Meldeplattform der Eichämter unter www.eichamt.de geschehen. Dies gilt für sämtliche e...mehr

Rz. 14 Die Kosten der mehrheitlich beschlossenen Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus haben alle Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn die Gemeinschaftsordnung allgemein diesen Verteilungsschlüssel bestimmt.[33] Nach § 16 Abs. 2 S. 2 können für bestimmte Kosten oder Arten von Kosten abweichenden Regelungen ...mehr

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungs...mehr

(1) Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. (2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigen...mehr

Rz. 485 Die Täuschung kann durch aktives Tun, aber auch durch Unterlassen erfolgen, sofern eine Aufklärungspflicht besteht. Beispiel für aktives Tun: Der Verwalter hat pflichtwidrig höhere Ausgaben bei einer Maßnahme getätigt, die von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer und seinen Kompetenzen im Innenverhältnis nicht gedeckt waren. Um einer Inanspruchnahme durch die GdWE a...mehr

Rz. 161 Ein Gestattungsbeschluss kann ergänzt werden. Ein Anspruch auf die Ergänzung besteht, wenn ein Anspruch auf die ergänzt bauliche Veränderung besteht oder wenn sie die genehmigte bauliche Veränderung nur plangerecht ergänzt. Dagegen besteht ein Anspruch auf Ausweitung oder Veränderung der Gestattung jedenfalls dann nicht, wenn überhaupt keine Gestattung baulicher Verä...mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ...mehr

(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen außerhalb des Gebäudes liege...mehr

Rz. 107 Auch inhaltliche Fehler der Beschluss-Sammlung müssen sich nicht zwangsläufig auf die richtige Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist namentlich bei unzulässigen Verlautbarungen wie der Wiedergabe von Redebeiträgen oder sonstigen Erklärungen der Fall. Obwohl die Wiedergabe der Beschlusslage hierdurch nicht unzutreffend wird, handelt...mehr

(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. 3Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. (2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) so...mehr

Rz. 41 Ein Sondernutzungsrecht kann nicht mit beschränkt dinglichen Rechten, z.B. Dienstbarkeiten,[128] belastet werden. Als Gegenstand der Belastung taugt nur die Wohnungseigentumseinheit insgesamt. Im Fall der Belastung der Wohnungseigentumseinheit mit einer Dienstbarkeit, erstreckt sich das Nutzungsrecht auch auf den Sondernutzungsbereich.[129] Eine Dienstbarkeit an einem...mehr

(1) Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteiligten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. (2) Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden. (3) Für einen Vertrag, durch...mehr

Rz. 22 Verantwortlich für die Überwachung der Eichfrist von Messgeräten, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, ist der Verwalter.[46] Er hat einen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Nacheichung zu veranlassen, denn mit Blick auf die Handlungsalternativen (Nacheichung, Neuerwerb, Anmietung, Wechsel des Erfassungssystems) ist er nicht befugt, eigenmächtig eine Na...mehr

Rz. 61 Die Höhe einer Sonderumlage hat sich am geschätzten Finanzbedarf auszurichten. Es ist also eine Prognose der erforderlichen Kosten notwendig, wobei eine großzügige Handhabung zulässig ist.[150] Zu erwartende Zahlungsausfälle bei den Wohnungseigentümern dürfen berücksichtigt werden.[151] Steht die Höhe der fehlenden Geldmittel fest, ist das Ermessen bei der Festlegung ...mehr

Rz. 349 Der Verwaltervertrag kann sowohl unter einer aufschiebenden als auch auflösenden Bedingung geschlossen werden. Rz. 350 Nach dem Willen der Vertragsparteien ist davon auszugehen, dass der mit einem neuen Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag unabhängig vom Ausgang des gerichtlichen Verfahrens über die Gültigkeit der Abberufung des Vorverwalters und Bestellung seine...mehr

Rz. 337 Zum Gemeinschaftsvermögen gehören alle Vermögenswerte der Gemeinschaft. Die sind neben Sachwerten (Wohnungen, Heizvorräte, Arbeitsgeräte) vor allem Forderungen und Verbindlichkeiten. Für Sachwerte ist keine Abschreibung vorzunehmen, anzugeben ist der Anschaffungswert, idealerweise verbunden mit dem Datum/Jahr der Anschaffung.[798] Forderungen und Verbindlichkeiten si...mehr

(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. (2) Das Bundesministerium der Justiz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum...mehr

Rz. 28 Die Befugnis zur Nutzungsziehung verläuft nach Absatz 1 S. 2, Absatz 2 S. 2 und Absatz 3 S. 3 parallel zur Kostentragungspflicht.[53] Den Wohnungseigentümer, die nach dem jeweiligen Satz 1 der genannten Vorschriften die Kosten der baulichen Veränderung allein zu tragen haben, sollen auch die Nutzung der baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums und so ein...mehr

(1) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestim...mehr

Rz. 491 Hinsichtlich des Vermögensschadens ergibt sich dieselbe Problematik wie bei der Untreue. Maßgeblich dürfte sein, ob man das von der GdWE verwaltete Vermögen dieser und den Wohnungseigentümern zuschreibt (hierzu siehe Rdn 469 ff.). Für die Frage der Verwirklichung des Betrugstatbestandes ist die Beantwortung dieser dagegen weniger relevant, weil es keiner Identität zwi...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:mehr

Rz. 505 Dass der Verwalter allenfalls als Handlungsstörer nicht aber als Zustandsstörer angesehen werden kann, bedeutet indes nicht, dass er nicht bußgeldrechtlich in Anspruch genommen werden könnte. Rz. 506 Gem. der §§ 14, 9 OWiG kann dem vertretungsberechtigten Organ einer Gesellschaft ein Ordnungsgeld auferlegt werden, sofern eine Verantwortlichkeit (§ 10 OWiG) zu bejahen ...mehr