Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Zusammenfassung Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Überblick Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere ob...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann. Dies wurde verbreitet angenommen und insbesondere vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht zulässig...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst sämtliche außergerichtlichen und gerichtlichen Fristen, also einerseits Anfechtungs-, Gewährleistungs- und Verjährungsfristen und andererseits Klagefristen. Voraussetzung für die Eilkompetenz des Verwalters ist, dass mit Blick auf den Fristablauf eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere auch für die Führ...mehr

Neben den Rechten und Pflichten des § 27 Abs. 1 WEG obliegen dem Verwalter sämtliche Pflichten, die mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verbunden sind. Diese können auch nicht nach § 27 Abs. 2 WEG beschränkt oder erweitert werden, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG bezieht. Vereinzelt besteht hie...mehr

Der Vertrag wird zwischen dem Verwalter und der GdWE abgeschlossen. Grundsätzlich vertreten nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer die Gemeinschaft als Gesamtvertreter. Dies hat zur Folge, dass sämtliche Wohnungseigentümer den Vertrag unterschreiben müssten. Da allerdings der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gemäß § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE ge...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Bezüglich dessen, was der Verwalter in dem 6-Monats-Zeitraum des § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG verlangen kann, wird überwiegend die entsprechende Anwendung von § 615 BGB befürwortet.[1] § 615 BGB ist eine Vorschrift aus dem Dienstvertragsrecht und regelt die Vergütung im Fall des Annahmeverzugs des Dienstberechtigten. Die GdWE müsste sich also in Annahmeverzug befinden, damit ein A...mehr

Eine Differenzierung zwischen Einschränkung und Erweiterung der Rechte und Pflichten des Verwalters ist vor dem Hintergrund der gesetzlich angeordneten zwingenden Vertretung der GdWE durch den Verwalter nach § 9b Abs. 1 Satz 3 WEG insoweit müßig, als sie im Außenverhältnis lediglich für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen von Bedeutung wäre. Hier kann d...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung obliegt seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr dem Verwalter, sondern der GdWE[1] (siehe Kap. C.II.2.4). Da der Verwalter aber nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird,[2] handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1...mehr

Vom faktischen Verwalter ist stets dann die Rede, wenn sich eine Person als Verwalter geriert, die nicht zum Verwalter bestellt wurde. Häufigster Fall ist, dass der Bestellungszeitraum abgelaufen ist und der Verwalter nicht für seine Wiederbestellung gesorgt hat. Zwischen der GdWE und dem faktischen Verwalter besteht dann ein Auftragsverhältnis gemäß §§ 662ff. BGB.[1] Der fa...mehr

Letztlich dürfte dem Meinungsstreit keine größere Bedeutung zukommen, da die GdWE ohnehin nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht (siehe hierzu Kap. B.I.3.3). Sie entsteht also im Fall der Begründung durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) zunächst aus den vertragschließenden Personen und im Fall der Teilung nach § 8 WEG zunächst als eine Ein-Personen-Ge...mehr

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also...mehr

2.5.1 Grundsätze Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vor...mehr

Überblick Die Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.8. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Der Verwalter ist nach § 24 Abs. 1 WEG verpflichtet, mindestens einmal jährlich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Daneben hat er stets Eigentümerversammlungen einzuberufen, wenn dies im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung erforderlich ist (siehe ausführlich Kap. B.I.7.1.1.1 und B.I.7.1.3.1.1).mehr

Regelfall der Verwalterabberufung stellt der Abberufungsbeschluss dar. Da die Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG über die Abberufung beschließen, erfolgt die Beschlussfassung nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da wiederum § 26 Abs. 5 WEG anordnet, dass u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht abgewichen werden kann, kann also auch nicht durch Vereinbar...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren...mehr

Nach § 23 Abs. 4 WEG ist ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird und nicht von vornherein nichtig ist. Die Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG hat keinen Suspensiveffekt in der Weise, dass ein Beschluss mit Rechtshängigkeit der Klage nicht mehr durchgeführt werden dürfte. Vielmehr ist der Verwalter verpflichtet, auch angefochtene Besch...mehr

Den Beschluss über seine Abberufung kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anfechten. Er kann grundsätzlich nicht mehr Kläger einer Beschlussklage sein, wie § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Dies könnte er nur, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer wäre. Ist dies nicht der Fall, kann er dem Anfechtungskläger als Nebenintervenient, also als Streithelf...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass bspw. der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaffung koste...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn in einem Grundbuchverfahren nach § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Nachweis notwendig Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist die Veräußerungszustimmung des Ve...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen anderen Eigentümer zum Vertreter ...mehr

Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich di...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Nach § 9a Abs. 3 WEG obliegt auch die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens der GdWE und aufgrund ausdrücklicher Verweisung auf § 27 WEG der Verwaltung durch den Verwalter. Der Verwalter hat das Gemeinschaftsvermögen strikt von seinem Vermögen, vom Vermögen anderer verwalteter Gemeinschaften und vom Vermögen eines Wohnungseigentümers, für den er die Sondereigentumsverwaltung üb...mehr

Ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart (siehe hierzu Kap. B.I.4.1), wird zumeist der Verwalter als Zustimmungsberechtigter benannt. Diskutiert wird, ob es sich bei dieser Berechtigung bzw. Verpflichtung nunmehr um eine solche der GdWE handelt, die lediglich im Innenverhältnis dem Verwalter obliegt,[1] oder ob es sich um eine persönliche Verpflichtu...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Praxis-Beispiel Nichtig...mehr

Da der Verwalter nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt werden kann, im Fall der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für einen solchen von 3 Jahren, stellt sich die Frage, ob der Verwaltervertrag ebenfalls für diese Zeiträume befristet abgeschlossen werden kann. Bezüglich der Bindung von Verbrauchern an Dauerschuldverhäl...mehr

Persönliche Voraussetzungen Zum Verwalter kann jede natürliche und voll geschäftsfähige Person bestellt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Person des Verwalters keine Bestimmungen. Dem Wortlaut des § 26 WEG ist lediglich zu entnehmen, dass es nur einen Verwalter geben kann. Bei diesem Verwalter kann es sich um eine natürliche Person, eine Personengesellschaft ode...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Praxi...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.[1] In dr...mehr

Unter der Voraussetzung, dass im Verwaltervertrag die nicht von der Grundvergütung umfassten Tätigkeiten ausdrücklich und transparent beschrieben sind und ausdrücklich geregelt ist, dass sie nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind, kann sich der Verwalter Sondervergütungen ausbedingen. Zu beachten ist allerdings stets, dass die Wohnungseigentümer noch eine Gesamtbelastu...mehr

2.7.1 Vergleichsangebote Im Vorfeld der Beschlussfassung über eine Erstbestellung oder Neubestellung des Verwalters müssen mindestens 3 Vergleichsangebote übernahmebereiter Verwalter eingeholt werden und den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersendet werden.[1] Insoweit genügt allerdings neben der namentlichen Bekanntgabe der Bewerber auch ein Angebotsspiegel, de...mehr

5.1 Trennungstheorie Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufung...mehr

3.7.1 Grundsätze Unzulässige Regelungen Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Dera...mehr

5.5.1 Grundsätze Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der GdWE befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu.[1] 5.5.2 Pflicht zur Abrechnung Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung obliegt seit Inkrafttr...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Sie ist zu erklären, was grundsätzlich formlos möglich ist. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG die jederzeitige Abberufung des Verwalters vorsieht, ohne dass es insoweit auf d...mehr

Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Kap. B.I.7.3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG [1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der G...mehr

Der Verwalter ist verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen zu führen. Nach § 9a Abs. 3 WEG ist Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die GdWE. Die Verwaltungsunterlagen sind Teil des Gemeinschaftsvermögens und daher Eigentum der GdWE und nicht der Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft – und schon gar nicht des Verwalters.[1] Aufbewahrung und Archivierung Die Verwaltungsun...mehr

1 Kandidat Steht nur ein Kandidat zur Auswahl, ist die Ausgangslage denkbar einfach: Der Verwalter ist bestellt, wenn die Anzahl der abgegebenen Ja-Stimmen diejenige der Nein-Stimmen übersteigt. Es genügt also die relative Mehrheit. Dieser Fall dürfte allerdings die Ausnahme darstellen, da nach Möglichkeit mehrere Angebote von übernahmebereiten Verwaltern einzuholen sind und ...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Im Rahmen seiner Rechte und Pflichten nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter auch zur Abnahme von Erhaltungsmaßnahmen bzw. Bauleistungen für die Gemeinschaft berechtigt. Insoweit hat er bei mangelhafter Werkleistung Mängelrügen zu erheben. Ob er Mängelrechte ohne entsprechende Beschlussfassung geltend machen kann, wird im Einzelfall von der Größe und dem Wirtschaftsvol...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die GdWE. Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel. Diese gilt von Anfang an ...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Voraussetzung ist ihre Volljährigkeit und unbeschränkte Geschäftsfähigkeit. Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Seit 1.12.2023 entspricht allerdings die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Verwalter nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG nur noch unter 2 Voraussetzungen ordnungsmäßiger Verwal...mehr

Ist die Vertragslaufzeit an den Zeitraum der Bestellung gekoppelt, endet der Vertrag mit dem Zeitpunkt der Abberufung. Praxis-Beispiel Vertragsklausel "Der Vertrag gilt für den Zeitraum der Bestellung." In diesem Fall bedarf es keiner Kündigung des Vertrags, da dieser auflösend bedingt abgeschlossen wurde. Der Verwalter verliert mit der Abberufung seine Vergütungsansprüche, die...mehr

Das öffentliche Recht regelt in unterschiedlichen Gesetzen und Verordnungen Anforderungen an die Sicherheit und Beschaffenheit von Gebäuden und gebäudespezifischen Anlagen. Die Pflichten werden nach § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE wahrgenommen und damit vom Verwalter, der als deren Organ diese Pflichten zu erfüllen hat. Gebäudeenergiegesetz (GEG) Das GEG regelt bezüglich der ener...mehr