Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.7 Regelungen im Verwaltervertrag

3.7.1 Grundsätze

Unzulässige Regelungen

Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen wären als unzulässige Regelungen zulasten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, unwirksam.^[1] So können im Verwaltervertrag insbesondere keine

• Vorgaben zur Einberufungsfrist einer Wohnungseigentümerversammlung gemacht werden^[2] und

• keine Leistungspflichten der Wohnungseigentümer begründet werden, etwa in Form der Verpflichtung

  • dem Verwalter Zutritt zur Sondereigentumseinheit verschaffen zu müssen, damit dieser prüfen kann, ob Instandsetzungsbedarf im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums besteht,^[3]
  • zur Zahlung von Sonderhonoraren,^[4]
  • zur Mitteilung von Anschriftenänderungen^[5] oder
  • einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter bekannt zu geben, wenn eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen steht.^[6]

Zulässige Regelungen

Die bereits im WEG ausdrücklich dem Verwalter übertragenen Aufgaben, wie etwa Einberufung der Eigentümerversammlung, Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung sowie Vermögensbericht, dürften auch nochmals im Vertrag wiederholt werden müssen. Nach Auffassung des BGH^[7] muss nämlich der abzuschließende Verwaltervertrag sicherstellen, dass der Verwalter zu allen Leistungen verpflichtet ist, die die ihm mit dem Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung als Verwalter mit sich bringt. Es ist derzeit jedenfalls unsicher, ob es insoweit ausreicht, wenn der Verwaltervertrag regelt, dass dem Verwalter sämtliche gesetzlichen, vereinbarten un...