Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Da es sich beim Verwaltervertrag um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB handelt, treffen den Verwalter unabhängig von den Regelungen im Verwaltervertrag nach Beendigung des Verwalteramts insbesondere Rechenschaftsplichten in Form der Rechnungslegung (§ 666 BGB; siehe Kap. B.I.8.5.5.3) sowie Herausgabepflichten (§ 667 BGB). Wegen Vergütungsansprüchen des...mehr

Fremdkonto Hat der Verwalter die gemeinschaftlichen Konten als Fremdkonten geführt, müssen keine Gelder an die Wohnungseigentümergemeinschaft transferiert werden. Sie ist nämlich bereits Kontoinhaberin. Infolge des Verlusts seiner Organstellung ist der Verwalter nicht mehr verfügungsbefugt. Treuhandkonto Hat der Verwalter die gemeinschaftlichen Konten als Treuhandkonten geführt...mehr

Zunächst treffen den Verwalter die berufsrechtlichen Pflichten der GewO und der MaBV. Hier handelt es sich im Einzelnen um folgende Pflichten: Erstattung der Gewerbeanzeige nach § 14 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.1), Antrag auf Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO (siehe hierzu Kap. B.V.1.1.2), Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung nach § 34c Ab...mehr

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Kons...mehr

Wie im Fall der Bestellung und des Abschlusses des Verwaltervertrags ist auch im Fall der Abberufung und der Kündigung des Vertragsverhältnisses die Trennungstheorie zu beachten: Das eine bedingt nicht automatisch das andere, auch wenn die Konturen hier wie dort unscharf sind. Die Rechtsprechung ist insoweit (lebensnah) großzügig und legt einen Abberufungsbeschluss so aus, d...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen. Hiervon umfasst sind etwa die Leistung der Versicherungsbeiträge, öffentlich-rechtliche Gebühren, die Kosten der Versorgungsträger für Gas, Wasser, Strom und Fernwärme sowie die Vergüt...mehr

Nach §§ 675, 670 BGB kann der Verwalter einen Aufwendungsersatzanspruch haben, auch wenn der mit der GdWE abgeschlossene Vertrag hierzu schweigt. Der Verwaltervertrag ist ein auf Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag (siehe hierzu Kap. B.I.8.3.3) und es gehört zum gesetzlichen Leitbild dieses Vertrags, dass die Kosten aus der Ausführung solcher Verträge nicht vom Beau...mehr

Unproblematisch können GmbH und AG oder auch Genossenschaften zu Verwalterinnen bestellt werden. Dies gilt im Grundsatz auch für die UG, also die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft.[1] Wie in Kap. B.I.8.2.4.1 zu den finanziellen Anforderungen ausgeführt, wird hier aber verstärkt zu prüfen sein, ob diese über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende S...mehr

Im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum gehört es zu den Pflichten des Verwalters, diese wie ein Bauherr zu überwachen. Bewirkt er Zahlungen an den Werkunternehmer, ist er zur sorgfältigen Prüfung verpflichtet, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.[1] Leistet er pflichtwidrig Abschlagsza...mehr

Überraschende Klauseln Zunächst werden Klauseln in AGB, die nach den Umständen so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht rechnen muss, gemäß § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil (siehe auch Kap. B.II.1.9.6.5). Unklare oder mehrdeutige Klauseln Weiter ist es Aufgabe des Verwenders der AGB, sich klar und unmissverständlich auszudrücken. ...mehr

Der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, nichtige Beschlüsse durchzuführen. Erkennbar nichtige Beschlüsse darf der Verwalter nicht durchführen. Allerdings ist die Grenze im Einzelfall fließend, ob ein Beschluss nur lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die h. M. in der Literatur will hier das Risiko auf den Verwalter verlagern: Führt er nichtige Beschlüsse dur...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr

Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft ihn in erster Linie die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssicherung zu organisieren. Hierzu gehört, dass er Gefahrenquellen lokalisiert und Abhilfemaßnahmen entweder selbst in Angriff nimmt oder aber Beschlüsse der Wohnungs...mehr

Die Verwaltung vertritt die GdWE in sämtlichen WEG-Streitigkeiten. In 1. Instanz kann sie den Prozess selbst führen. Sie ist nach § 27 Abs. 1 WEG grundsätzlich aber auch berechtigt, ohne besonderen Beschluss im Namen der GdWE mit einem Rechtsanwalt einen Anwaltsvertrag zu schließen. Spätestens in 2. Instanz muss dann aber ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Ob § 27 Abs. 1...mehr

Bemängelt der Verwaltungsbeirat Teile des Wirtschaftsplans oder der Jahresabrechnung und hält der Verwalter die Einwände des Verwaltungsbeirats für berechtigt, wird er diese sogleich berücksichtigen und die Jahresabrechnung entsprechend abändern. Hält er die Einwände nicht für berechtigt, wird er den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung entsprechend in der Wohnungseigent...mehr

Für den Fall, dass den Wohnungseigentümern im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung eine abschließende Beschlussfassung nicht möglich sein sollte, etwa weil für eine Beschlussfassung noch nicht alle Informationen vorliegen oder für die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. ...mehr

Versicherungsnehmerin ist die GdWE, für die der bestellte Verwalter als deren Organ handelt. Im Außenverhältnis wird die GdWE gemäß § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG durch den Verwalter vertreten, dessen Vertretungsmacht (mit Ausnahme von Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen) nicht eingeschränkt werden kann. Um sich nicht der Gefahr einer Inregressnahme als Organvertreter durch die...mehr

Die gem. § 2 Nr. 1 ErbbauRG getroffene Einigung über den Verwendungszweck des Erbbaugebäudes kann durch Vereinbarung der Wohnungserbbauberechtigten nach § 10 WEG nicht ausgehebelt werden. Ist etwa die Eigennutzung oder Vermietbarkeit des Gebäudes im Erbbauvertrag eingeschränkt, können sich die Wohnungserbbauberechtigten darüber nicht hinwegsetzen. Der Grundstückseigentümer w...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung – also eine Vereinbarung – aufgehoben wird. Liegt es so, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Diesen Antrag kann ein Wohnungseigentümer, nach §§ 7 Abs. 2 Satz 2, 12 Abs. 4 Satz 2 WEG aber auch die Verwaltung namens der GdWE stellen. Zum Nachweis...mehr

§ 2 Abs. 1 Satz 1 RDG steckt zunächst die Reichweite des Bereichs der Rechtsdienstleistungen ab. Hiernach muss es sich um eine "Rechtsdienstleistung in einer konkreten fremden Angelegenheit" handeln. Rechtskreis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der GdWE mit Ausnahme des Abschlusses von Grundst...mehr

Für sämtliche Anfechtungsklagen, die vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängig wurden, gilt nach § 48 Abs. 5 WEG das alte Verfahrensrecht fort. Praktische Relevanz dürfte dieser Bestimmung im Hinblick auf den Zeitablauf nur noch für Altverfahren zukommen, die sich in den Rechtsmittelinstanzen (Berufung vor dem Landgericht oder Revision vor dem BGH) befinden. Da hier Anwaltszwan...mehr

Häufig finden sich in Gemeinschaftsordnungen auch Regelungen über die Ladungsfrist. Was insoweit Altvereinbarungen betrifft, die vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 getroffen worden sind, ordnet § 47 WEG den Vorrang der gesetzlichen Regelung an, wenn sich aus der Vereinbarung kein anderer Wille ergibt, wobei ein solcher Wille i. d. R. nicht anzunehmen ist. Was abweichend...mehr

In vielen Fällen enthalten Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Entsprechende Vereinbarungen sind zu beachten, da § 25 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung abdingbar ist. Auch entsprechende Altvereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG getroffen wurden, behalten nach § 47 WEG weiterhin Gültigkeit...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bzw. der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG prüfen und mit seiner Stellungnahme versehen. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschr...mehr

Das Erbbaurecht entsteht entsprechend § 873 Abs. 1 BGB durch Einigung und Eintragung. Die für sonstige Grundstücksgeschäfte geltende Bestimmung des § 925 BGB über die Auflassung gilt im Bereich des Erbbaurechts nicht. Allerdings muss die Einigung dem Grundbuchamt in notariell beglaubigter Form nachgewiesen werden. Das Erbbaurecht kann nur eingetragen werden, wenn die Einigun...mehr

Die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung muss berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne" Rechte ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und bis auf die eng umgrenzten Fälle d...mehr

Da die Grunddienstbarkeit grundsätzlich befristet begründet werden kann, erlischt sie mit Fristablauf[1] oder auch mit dem Eintritt einer auflösenden Bedingung, wie etwa der Insolvenz des Berechtigten.[2] Durch Landesrecht kann geregelt sein, dass die Grunddienstbarkeit erlischt, wenn das zugrunde liegende Recht über 10 Jahre lang nicht ausgeübt wurde.[3] Selbstverständlich ...mehr

Überblick Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Halbsatz 1 in Verbindung mit § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer seit dem 1.12.2023[1] grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass ein "zertifizierter Verwalter" bestellt wird. Der Sache nach handelt es sich dabei um ein "funktionales Äquivalent" für den seit Längerem geforderten "Sachkundenachweis".[2] Dessen öffentlich-rechtli...mehr

Die Wohnungseigentümer können das Recht zur Vermietung eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wege einer Vereinbarung untersagen (absolutes Vermietungsverbot) oder einschränken (relatives Vermietungsverbot.[1] Vermietungsbeschränkungen Beschluss genügt nicht Ein absolutes oder relatives Vermietungsverbot kann nicht als Benutzungsregelung gem. § 19 Abs. 1 WEG beschlossen werden,...mehr

Nichts-Tun ist zulässig Die Verwaltung kann namens der GdWE darauf verzichten, die Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen oder im Termin zu erscheinen. Dann ergeht i. d. R. ein Versäumnisurteil und der schlüssigen Beschlussklage wird stattgegeben. Die GdWE kann ferner darauf verzichten, zu bestreiten. Dann wird der schlüssigen Beschlussklage i. d. R. ebenfalls stattgegeben. Die...mehr

Jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, hat gemäß § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4 WEG. So muss der Wohnungseigentümer kein berechtigtes Interesse...mehr

Nach § 24 Abs. 1 WEG wird die Wohnungseigentümerversammlung vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Die Notwendigkeit, mindestens einmal im Jahr eine ordentliche Wohnungseigentümerversammlung durchzuführen, ergibt sich bereits aus § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG. Hiernach haben die Wohnungseigentümer über die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans ergeb...mehr

Der Verwalter bzw. die Verwalterin (Verwaltung) ist das originäre Organ der GdWE. Sie treffen insoweit namens der GdWE umfassende Anzeige-, Handlungs-, Informations- und Kontrollpflichten. Ob die Verwaltung befugt ist, zu handeln, ohne die Wohnungseigentümer zu befassen, können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren oder nach § 27 Abs. 2 WEG beschließ...mehr

Eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG hat die Wirkungen nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG. Wird die Zustimmung nicht oder nur ungenügend erteilt, z. B. von einem Scheinverwalter, sind mithin sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Veräußerungsgeschäft eines Sondereigentümers oder die in § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG genannten Geschäfte gem. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG bis zur Erte...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklär...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses.[1] Erst durch diesen Beschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es an einer Forderung.[3] Dies gilt au...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer Öffnungsklaus...mehr

Die Vorschüsse beruhen auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Beschluss ist von den Wohnungseigentümern nach § 25 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit zu fassen. Gegenstand des Beschlusses sind: Vorschüsse zur Tragung der Kosten der GdWE i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und Vorschüsse zur Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sowie Vorschüsse zu möglichen weiteren beschlossenen Rüc...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 7 Satz 2 WEG der Wortlaut der nach dem 1.7.2007 in Wohnungseigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse, verkündeten Beschlüsse im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG und der Urteilsformeln wohnungseigentumsrechtlicher Entscheidungen gemäß § 43 WEG einzutragen. Die Beschränkung auf den Wortlaut, insbesondere der verkündeten Beschlüss...mehr

Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeiräte. § 9b Abs. 2 WEG räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entsprechende Willensbildungskompetenz müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG ausüben, z. B. für die Inhalte des Verwaltervertrags. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nach h. M. nicht anwendbar.[1] Der Vor...mehr

Sachlicher Anwendungsbereich Fassen die Wohnungseigentümer vor dem 1.1.2028 einen Beschluss über die Durchführung der Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form, muss nach § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung durchgeführt werden. Hierauf können die Wohnungseigentümer nur durch einen einstimmigen Beschluss verzichten. W...mehr

Um Unsicherheiten zu begegnen, sollte das Recht des Verwalters, das Hausgeldinkasso im Erkenntnis- und/oder Vollstreckungsverfahren betreiben zu dürfen, klargestellt werden. Der Verwaltervertrag ist nach derzeit h. M. kein geeigneter Ort. Eine Vertragsregelung, die dem Verwalter bspw. das Hausgeldinkasso erlaubt, ist nämlich weder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer unt...mehr

Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung seines...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der GdWE geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der GdWE zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die GdWE. Da es zur Stärkung der Kreditfähigkeit der GdWE weiterer Zugriffsmöglichkeiten der Gl...mehr

Die GdWE wird vor Gericht nach § 9b WEG vertreten. Vertreter ist gem. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Verwalter. Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Will die GdWE gegen den Verwalter klagen, z. B. auf Herausgabe, oder will der Verwalter gegen die GdWE klagen, bspw. auf Vergütung, ...mehr

Ein vereinbarter Selbstbehalt, der bei der Regulierung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum vom Versicherer in Abzug gebracht wird, ist unter den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder nach einem hiervon abweichend vereinbarten oder (vorab) beschlossenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu verteilen. Schaden tritt nur im (mitversicherten) Sonder...mehr

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück; die Bezeichnung des Grundstücks; das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der z...mehr

Die Pflicht zur Bekanntgabe der Erhebung einer Beschlussklage (also insbesondere einer Anfechtungsklage) gegenüber den Wohnungseigentümern hat die GdWE, auch wenn § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit den Verwalter als Informationspflichtigen benennt. Die Bekanntgabe hat unverzüglich zu erfolgen, also ohne schuldhaftes Zögern. Außer den Wohnungseigentümern und den werdenden Wohnun...mehr

Nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die Beschluss-Sammlung gem. § 24 Abs. 7 WEG zu führen. Mit der Beschluss-Sammlung soll gewährleistet werden, dass sich Sondernachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 ...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer (oder mehrere) die Kosten einer baulichen Veränderung allein getragen, gebühren nach §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 1 Satz 2 WEG oder §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 3 Satz 2 WEG nur ihm die "Nutzungen" der baulichen Veränderung. "Nutzung" ist auch der hier behandelte Gebrauch. Dieser Alleingebrauch muss gem. § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG aber nicht von Dauer sein. Ein Wohn...mehr