Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt. Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten,...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, im gemeinschaftlichen Eigentum Stehendes allein zu gebrauchen ("Sondernutzungsrecht"), darf er es allein nutzen und damit auch vermieten oder verpachten.[1] Die Nutzungen (Früchte) der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen stehen – ist nichts anderes vereinbart – nach Sinn und Zweck abweic...mehr

Der Verwalter fungiert gem. § 9b Abs. 1 WEG sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich als gesetzlicher Vertreter der GdWE. Insoweit ist er berechtigt, u. a. einen gegen die GdWE gerichteten Rechtsstreit – und hier insbesondere ein Anfechtungsverfahren – zu führen. Ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) liegt hierin nicht (siehe Kap. B.V.3). Der Verwalter ...mehr

Eine Anfechtungsklage kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nur noch von Wohnungseigentümern erhoben werden, was § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Der Verwalter hat kein Recht zur Erhebung einer Beschlussklage (Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage). Beklagte sind auch nicht mehr die übrigen Wohnungseigentümer, Beklagte ist nunmehr die GdWE, da...mehr

Neue und erneuerte Messgeräte, die dem MessEG unterfallen, sind nach § 32 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 MessEG grundsätzlich spätestens 6 Wochen nach Inbetriebnahme der zuständigen Eichbehörde anzuzeigen. Die Anzeige schuldet, wer neue oder erneuerte Messgeräte i. S. v. § 3 Nr. 22 MessEG "verwendet"[1] oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten "erfasst". Messg...mehr

Die Trinkwasserverordnung [1] stammt aus dem Jahr 1975.[2] Sie trat im Januar 1976 in Kraft. Ihre Ermächtigungsgrundlage, § 11 Abs. 2 Satz 1 des früheren Gesetzes zur Verhütung und Bekämpfung übertragbarer Krankheiten beim Menschen (Bundes-Seuchengesetz – BSeuchG), gestattete es dem Bundesminister für Gesundheit durch Rechtsverordnung zu bestimmen, welchen Anforderungen u. a....mehr

Die Zustimmungserklärung i. S. v. § 12 Abs. 1 WEG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Sie kann sowohl vor als auch nach Abschluss des Erwerbsvertrags abgegeben werden. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt dann ohne Vorbehalte und Bedingungen nachzuweisen. Die erteilte Zustimmung ist unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Verä...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

Die Kosten, die der GdWE im Zusammenhang mit der Wasserversorgungsanlage entstehen, sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Wohnungseigentümer umzulegen. Daran ändert der Umstand, dass Kosten bspw. nur entstanden sind, weil ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum vermietet, nach h. M. nichts.[1] Die Wohnungseigentümer können allerdings etwas anderes vereinbaren oder nac...mehr

Überlässt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum einem Nießbraucher, muss der Wohnungseigentümer nach §§ 16 Abs. 1 Satz 3, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG dafür sorgen, dass der Dritte vom Sondereigentum und vom gemeinschaftlichen Eigentum Gebrauch macht und dieses nur nutzt, wie es dem Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG geboten ist. Der Wohnungseigentümer muss mithin auf...mehr

Die Streitwerte in Anfechtungsverfahren können teilweise sehr niedrig sein, sodass es für einen Rechtsanwalt unwirtschaftlich wäre, das Verfahren zu übernehmen. Das alte Recht verlieh daher dem Verwalter die Befugnis, innerhalb bestimmter Grenzen eine Streitwertvereinbarung zu treffen, nach der sich dann das Anwaltshonorar richtete. Das neue WEG kennt eine solche Regelung ni...mehr

Haben die Wohnungseigentümer keine Entscheidung getroffen, müssen sie das unverzüglich nachholen. Solange Entscheidungen fehlen, kann ein Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Schadensersatzanspruch haben, wenn diese den Mangel zu vertreten hat und der Wohnungseigentümer alles unternommen hat, gegen den Verstoß vorzugehen. Kommt keine Entscheidung zustande, kann jeder Wohnu...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet, u. a. das Betreten ihres Sondereigentums zu gestatten, wenn ihnen hierdurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Diese Pflicht besteht auch hinsichtlich einer etwa erforderlichen Prüfung der energetischen Gebä...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Die Organisation der Hausgeldforderungen durch Beschlüsse und ihre außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung ist eine besondere Herausforderung für eine Verwaltung. Verfügt die GdWE, deren Organ die Verwaltung ist, nicht über ausreichende Mittel, die Forderungen Dritter, z. B. eines Energieversorgers oder der Verwaltung zu begleichen, kann es schnell kalt oder chaotisc...mehr

Dachziegel/Dachrinne Insbesondere nach heftigen Regenfällen und Sturm kann alters- und zustandsabhängig eine Gefahr durch gelockerte Dachziegel bestehen. In derartigen Fällen sollte umgehend ein Fachunternehmen zwecks Kontrolle der Dachhaut beauftragt werden. Der Verwalter ist zur entsprechenden Beauftragung auf Grundlage seiner Verpflichtung zur Nachteilsabwendung gemäß § 27...mehr

Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die GdWE die Rechte aus, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultieren, und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trif...mehr

Nach §§ 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Grundstücksflächen sowie die nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG im Sondereigentum stehenden wesentlichen Gebäudeteile auf eigene Kosten so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer – bezogen auf deren Sondereigentum oder das ...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber nach § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist...mehr

Kompetenzschutzklagen kommen in Betracht, wenn ein Organ der GdWE seine Kompetenzen überschreitet. Kompetenzüberschreitung des Verwalters Der Verwalter kann seine Pflichten als Organ der GdWE verletzen. Dies ist bspw. der Fall, wenn er eine Versammlung einberuft, obwohl sich sein Ermessen, das er für die GdWE ausübt, auf "null" reduziert hat und die Einberufung verbietet. Liegt...mehr

WEG-Verwalter und Fördermittelberatung Soweit ein WEG-Verwalter nicht über spezielle Kenntnisse der Fördermittelberatung verfügt, sollte er wegen der möglichen Haftungsrisiken davon absehen (siehe hierzu Kap. B.V.3.2.3). Im Rahmen seines Amtes ist der WEG-Verwalter aber durchaus zur Prüfung verpflichtet, ob für eine konkret durchzuführende Maßnahme Fördermittel infrage kommen...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht in sämtlichen Bundesländern. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern noch nicht erfüllt wurde. Wichtig für Verwalter ist dann, wer neben dem Einbau der Rauchwarnmelder auch für deren Wartung verantwortlich ist. Nach den Landesbauordnungen trifft die Einbau...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen die Verwaltung und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage ange...mehr

Dämmung oberster Geschossdecken Oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108–2: 2013–02 genügen, müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m2K/W) nicht überschreitet. Voraussetzung ist, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung nach mindestens 4 Monate i...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB haftet der Verwalter für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet er also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört oder versprich...mehr

Ob die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umgestellt wird, können die Wohnungseigentümer frei beschließen. Der Beschluss unterfällt § 19 Abs. 1 WEG.[1] Er dürfte künftig häufiger gefasst werden, um die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG erfüllen zu können. Der einzelne Wohnungseigentümer h...mehr

Wer nach § 7 Satz 1 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt ist, darf sich auf Initiative des Bundesrats[1] nach § 7 Satz 2 ZertVerwV als zertifizierter Verwalter bezeichnen und muss also nicht – wie es aber geplant war[2] – eine Prüfung nach § 3 ZertVerwV ablegen. Es ist allerdings umstritten, ob § 7 Satz 2 ZertVerwV von der Ermächtigungsgrundlage in § 26a A...mehr

Die Kosten eines Rechtsstreits, z. B. die Gerichtsgebühren und -auslagen oder die Vergütung der eigenen und/oder eines fremden Rechtsanwalts, sind i. S. v. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG Kosten der GdWE. Daraus folgt, dass jeder Wohnungseigentümer diese Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu tragen hat. Dies betrifft auch den Wohnungseigentümer, den di...mehr

Die Verwaltung ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG i. d. R. berechtigt, im Namen der Gemeinschaft eine Stundung zu gewähren.[1] Die Wohnungseigentümer können ihn insoweit allerdings auch ausdrücklich ermächtigen. Bei Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung, der eine Stundung zu Grunde liegt, ist allerdings Vorsicht geboten. Die mit der Vereinbarung verbundene Stundung entfällt ...mehr

Schließt die GdWE einen Vertrag, schuldet sie die Erfüllung der Vertragspflichten. Die GdWE kann ferner aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis verpflichtet sein. Die GdWE kann bspw. "Geschäftsherrin" einer Geschäftsführung ohne Auftrag sein oder sie kann zu Unrecht bereichert sein oder aus einen Delikt Schadensersatz schulden. Für solche und andere Verbindlichkeiten der GdWE...mehr

Ist die Eichfrist abgelaufen – oder droht der Ablauf – können die betroffenen Messgeräte neu geeicht werden. In den meisten Fällen wird anstelle der Nacheichung allerdings ein neues geeichtes Messgerät installiert, da Ausbau, Nacheichung und Wiedereinbau einen höheren Kostenaufwand verursachen als der Einbau neuer Geräte. Untergeordnete Maßnahme Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kan...mehr

Neben rechtlichen und kaufmännischen Angelegenheiten müssen sich Hausverwaltungen in ihrer täglichen Praxis auch mit technischen Inhalten und Fragestellungen auseinandersetzen. Ein allgemein gültiger Aufgabenkatalog für die technische Verwaltung von Wohnungseigentum existiert nicht. Da das WEG seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keinen Pflichtenkatalog des Verwalters m...mehr

Grundsätzlich haftet bei Aufteilung des Erbbaurechts in Wohnungserbbaurechte für den Gesamterbbauzins und die ihn sichernde Gesamtreallast jeder Wohnungserbbauberechtigte dem Eigentümer gegenüber als Gesamtschuldner. Wegen der damit verbundenen Risiken für den einzelnen Wohnungserbbauberechtigten ist es in der Praxis erforderlich, den Erbbauzins auf die einzelnen Wohnungserb...mehr

Die Frist zur Erhebung der Anfechtungsklage beträgt gemäß § 45 Satz 1 WEG einen Monat. Sie beginnt mit der Beschlussverkündung zu laufen und kann weder durch Vereinbarung verlängert noch verkürzt werden. Ebenso kann das Beschlussanfechtungsrecht durch Vereinbarung weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Denn die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren unterliege...mehr

Zäune können dann ein Risiko bergen, wenn sie Ursache von Personenverletzungen sein können. Dies gilt insbesondere, wenn sie als Einfriedung von Spielplätzen oder Spielwiesen dienen. Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass etwa ein Stacheldrahtzaun eine ungeeignete Einfriedung darstellt. Im Bereich von Spielplätzen sollten aber auch keine Zäune mit spitzen oberen Abschlüss...mehr

Muss ein Wohnungseigentümer im Zuge von ihm durchzuführender Erhaltungsmaßnahmen oder etwa gestatteter baulicher Veränderungen das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers betreten und gehen die von dem anderen Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu duldenden Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus, muss ihm der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG e...mehr

Um hohe Prämien zu vermeiden, ist es mittlerweile üblich, den Versicherungsvertrag mit einem Selbstbehalt bzw. einer Selbstbeteiligung abzuschließen. Je höher der vereinbarte Selbsthalt ist, umso geringer ist die Versicherungsprämie. Tritt ein Schaden im Gemeinschaftseigentum auf, wird dieser bis zur Höhe des Selbstbehalts von der Versicherung reguliert und der verbleibende ...mehr

Nicht selten sind in der Praxis die Fälle, in denen der Kläger nicht innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG Anfechtungsklage erheben kann. Beruht das Fristversäumnis nicht auf einem Verschulden des Klägers, kann ihm gemäß § 45 Satz 2 WEG i. V. m. §§ 233ff. ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kann aber dann ni...mehr

Aus ihrem Wesen als Informationsmedium über die Beschluss- und somit wesentliche Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft folgt, dass Versammlungsniederschriften zeitlich unbegrenzt aufbewahrt werden müssen.[1] Handels- oder steuerrechtliche Aufbewahrungsfristen gelten nicht. Wegen des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG sind sie grundsätzlich im Original au...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Beschlussklagen sind nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG seit 1.12.2020 gegen die GdWE zu richten. Die Wohnungseigentümer haben aber die Möglichkeit, als Nebenintervenienten dem Prozess auf Seiten der GdWE oder dem klagenden Wohnungseigentümer beizutreten. Die Nebenintervention ist in den §§ 66ff. ZPO geregelt. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass ein Dritter dem für ihn fremden Rech...mehr

Ganz allgemein stellen Maßnahmen, die in Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten erforderlich werden, solche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar, also auch die nach GEG erforderlichen Maßnahmen.[1] Gehen die beschlossenen Maßnahmen über das Anforderungsniveau des GEG hinaus, stellen sie regelmäßig solche der modernisierenden Erhaltung, ...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Entscheidung, die HeizkostenV ungeachtet des Dispenses von § 11 HeizkostenV [1] anzuwenden, nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vereinbaren oder nach § 19 Abs. 1 WEG beschließen. Diese Entscheidungen können sie im Wege der Vereinbarung oder des Beschlusses auch wieder ändern. Ist die Entscheidung vereinbart worden, besteht keine Kompetenz, diese durc...mehr

Regelfall nach § 24 Abs. 1 und Abs. 2 WEG ist die Einberufung durch den Verwalter. Ob der Beschluss über die Bestellung des Verwalters angefochten ist, spielt keine Rolle, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt wird.[1] Anderes gilt dann, wenn der Verwalter abberufen wurde und der Abberufungsbeschluss von einem Wohnungseigentümer angefochten wurde.[2] Stets ist ...mehr

Mit der am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEG-Reform sowie einer am 17.10.2024 in Kraft getretenen weiteren Novelle[1] wurden sog. privilegierte bauliche Veränderungen eingeführt. Der novellierte § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Lad...mehr

Bei der Klage auf Berichtigung einer Niederschrift handelt es sich um eine Leistungsklage. Sie muss daher nicht innerhalb der für die Anfechtung von Beschlüssen maßgeblichen Frist von einem Monat angefochten werden. Die Vorschrift des § 45 Satz 1 WEG ist nicht entsprechend anzuwenden.[1] Seit Inkrafttreten des WEMoG ist sie gegen die GdWE zu richten und nicht mehr gegen die ...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. So ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB stets dann erforderlich, wenn diese von der Änderung der Vereinbarung betroffen sind. Ihre Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn nicht bloß eine wirtscha...mehr

Zunächst entspricht ein Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkosten- und Warmwassermessgeräte zur Erfassung des Verbrauchs per Funkablesung ordnungsmäßiger Verwaltung. Voraussetzung ist allerdings, dass die Zwecke konkret festgelegt werden, für die die bei den Wohnungseigentümern erhobenen Verbrauchsdaten verarbeitet und genutzt werden sollen. Insoweit kann Entspreche...mehr