Haftung von Verwalter, GdWE und Wohnungseigentümern (Zer ... / 3.4.6 Bauhandwerkersicherung

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine rechtliche Identität von Eigentümer und Besteller erfordert. Bestellerin ist die GdWE. Dingliche Eigentümer des Gemeinschaftseigentums sind nach § 10 Abs. 1 WEG regelmäßig nur die einzelnen Eigentümer.

Der BGH hat Ausnahmen zugelassen, wenn sich allein aufgrund der formalen Beurteilung ein für den Unternehmer untragbares Ergebnis ergäbe.^[1] Tatsächlich entscheiden die Eigentümer über Maßnahmen. Sie haben also die wirtschaftlich und rechtlich beherrschende Stellung. Hinzu kommt, dass allein die Wohnungseigentümer – nicht die GdWE – einen Nutzen aus einer entsprechenden Bauleistung haben. Deswegen müssen sich Eigentümer im Bereich der dinglichen Haftung gem. § 242 BGB wie Besteller behandeln lassen. Die in § 9a Abs. 4 WEG geschaffene Außenhaftung der Eigentümer führt dazu, dass die Eigentümer auch im Rahmen des § 650e BGB entsprechend ihres Anteils haften und einem Werkunternehmer ggf. eine Sicherungshypothek an ihrem Sondereigentum in Höhe dieser anteiligen Haftung einräumen müssen. Zugleich bleiben die Gläubiger berechtigt, von der GdWE die Sicherheiten nach § 650f BGB einzufordern.