Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

In diesem österreichischen Vorabentscheidungsersuchen hielt der EuGH die Kombination aus einer vermieteten Immobilie und einer fremden Dritten als Hausverwalter, die keine "Entscheidungsgewalt über die Begründung und Auflösung von Mietverhältnissen sowie über deren wirtschaftliche und rechtliche Konditionen, über die Durchführung von Investitionen und Reparaturmaßnahmen sowi...mehr

Immobilienerwerb Längst ist anerkannt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband Grundeigentum erwerben kann. Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich beschließen, dass die Gemeinschaft eine Wohnung oder ein Grundstück erwirbt.[1] Insoweit kann dann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch als Eigentümerin ins Grundbuch e...mehr

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Praxis-Beispiel Vertragspartner Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Name...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Rz. 88 [Autor/Stand] Greift für Teile eines Grundstücks eine Steuerbefreiung, beispielsweise nach §§ 3 oder 4 GrStG oder dienen Teile des Grundstücks dem Zivilschutz i.S.d. § 245 BewG, unterliegt nur der übrige (steuerpflichtige) Teil des Grundstücks der Grundsteuer. Denn bei diesen teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücken bleibt der steuerbefreite Teil bei der B...mehr

Tz. 63 Stand: EL 136 – ET: 04/2024 Beispiel 1: H ist ab 01.09.2016 bei einem Verband für ein Arbeitsentgelt i. H. v. 300 EUR monatlich als Hausmeister geringfügig beschäftigt. Ergebnis 1: Der Verband als Arbeitgeber von H hat für H seit dem Monat Januar 2024 für den Bruttoverdienst von 300 EUR folgende Pauschalabgaben monatlich an die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bah...mehr

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen. Achtung Verwaltungskosten sind nicht umlegbar Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.[1] Dies gilt allerdings nur...mehr

R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt.[1] Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer. Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen,...mehr

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.[1] Praxis-Tipp Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mietei...mehr

Rentner R hat mit Wirkung zum 1.1.2023 ein gemischt genutztes Gebäude in Köln erworben (Baujahr 1920). Umsatzsteuer wurde R bei dem Verkauf des Gebäudes nicht berechnet. Er weiß aber, dass der Vorbesitzer dieses Haus ebenfalls als Anlageobjekt (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) genutzt hatte und in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf des Objekts keine wesentlichen ...mehr

Wie aus der Überschrift des § 7b EStG bereits hervorgeht, wird nur der Mietwohnungsneubau gefördert, d. h., die Wohnungen müssen nach der Herstellung oder Anschaffung auch so genutzt werden. Dazu kommt, dass die Vermietung entgeltlich erfolgen muss. Eine Selbstnutzung des Eigentümers oder auch kostenlos zu Wohnzwecken überlassene Wohnungen werden nicht begünstigt. Praxis-Bei...mehr

In diesem Zusammenhang wird vertreten, bei privaten Grundstückseigentümern seien weniger strenge Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen als bei gewerblichen Immobilieneigentümern.[1] Angesichts der monatelang öffentlich und in den Medien verbreiteten Diskussionen über das "Heizungsgesetz" dürfte sich allerdings kein privater Gebäudeeigentümer auf angebliche Unkenntnis berufen können, w...mehr

Am 25.5.2018 ist die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Das bislang in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) wurde überarbeitet und gilt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Alle privaten Prozesse eines privaten Vermieters unterliegen dem Anwendungsbereich dieser Verordnung, und zwar unab...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient (§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Auch hier sei an die tatsächliche Betrachtungsweise hinsichtlich des gesamten Gebäudes erinnert. So liegt auch ein Nichtwohngebäude vor, wenn sich z. B. in einem Ärztehaus im Erdgeschoss eine Hausmeisterwohnung befi...mehr

Der BGH hat erläutert, dass die Bestimmungen der HeizKV für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar Geltung haben und es eines Beschlusses für deren Anwendung nicht bedarf.[1] Im Hinblick auf die Erstellung der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergibt sich jedoch folgende Problematik: Der Verwalter hat gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Wohng...mehr

Leitsatz Einzahlungen in Instandhaltungsrücklagen sind nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Sachverhalt Die Steuerpflichtigen sind Ehegatten und erzielen unter anderem Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung zweier Eigentumswohnungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus etwa 20 Miteigentümern. Die Zuführung zu...mehr

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt h...mehr

Das Tätigkeitsspektrum der Hausmeister umfasst folgende Aspekte: Regelmäßige Kontrolle der zum Verantwortungsbereich gehörenden Gebäude hinsichtlich Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Beleuchtungsanlagen, Aufzugs-, Schließ- und Alarmanlagen, Rauchmelder und Brandschutztüren, Sanitäranlagen und Anlagen zur Kommunikation (z. B. Antennen, Internet, TV), Identifizierung von Gefahrenstel...mehr

Gewährleistung ständiger Sicherheit der Verkehrsbereiche in Gebäuden durch Einflussnahme auf Reinigungspersonal hinsichtlich sachgerechter Pflege des Fußbodens und regelmäßiger Grundreinigung, Reinigungszonen an Gebäudeeingängen (z. B. Roste, Schmutzabstreifer), unverzügliche Ausbesserung von Unebenheiten im Fußboden (Stolperstellen), deutlich gekennzeichnete Glaswände und -türe...mehr

Zusammenfassung Überblick Hausmeister betreuen private und öffentliche Gebäude, in denen sich Wohnungen, Geschäfte, Behörden, Schulen, Krankenhäuser und Unternehmen verschiedenster Art befinden. Mit ihren handwerklichen Fähigkeiten übernehmen sie kleinere Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an haustechnischen Anlagen, sorgen für Ordnung und Sauberkeit in den Gebäuden sowie ...mehr

An die Tätigkeiten von Hausmeistern werden folgende Anforderungen gestellt: Alleinarbeit vorherrschend, in größeren Unternehmen mitunter auch Arbeit im Team, wechselvolle Tätigkeit mit unterschiedlichen körperlichen Anforderungen (leicht bis mittelschwer), teilweise Zwangshaltungen (z. B. Bücken, Knien, Überkopf) und Schmutzarbeit bei Wartung und Reparaturen (z. B. verstopfte ...mehr

Zum Arbeitszeitregime von Hausmeistern sind folgende Aspekte zu nennen: vielseitige Tätigkeit mit sich teilweise überschneidenden Arbeitszeiten, z. T. Schichtdienst verbunden mit Rufbereitschaft zur Nachtzeit bzw. an Wochenenden und Feiertagen, ggf. Teilzeitarbeit mit Mobilitätseinschränkungen.mehr

Praxis-Tipp Spalten ergänzen Ergänzen Sie die 2 zusätzlichen Spalten "Erledigt bis" und "Kontrolle der Wirksamkeit" bei Durchführung der Gefährdungsanalyse und -beurteilung.mehr

Hausmeister sind folgenden Belastungen und Gefährdungen ausgesetzt: Unfall- und Verletzungsgefahr bei Reparaturen unter Einsatz von Leitern sowie bei Tätigkeiten in Verbindung mit elektrischen Anlagen und Betriebsmitteln sowie auf Verkehrswegen, Gefährdung von Haut und Atemwegen beim Umgang mit gefährlichen Arbeitsstoffen bei Reinigungsarbeiten, Beeinträchtigung des Stütz- und ...mehr

Beratung bei Auswahl und Einsatz von PSA, Mitwirkung bei der Analyse und Beurteilung vorhandener Gefährdungen und bei Ableitung von Schutzmaßnahmen im Verantwortungsbereich, Beratung bei Auswahl und Einsatz von Arbeitsstoffen und Hinweise zur Substitution gefährlicher Substanzen, Hinweise zur Erarbeitung eines Hautschutz- und Hygieneplans, Prüfen der Möglichkeiten zur Substituti...mehr

Überblick Hausmeister betreuen private und öffentliche Gebäude, in denen sich Wohnungen, Geschäfte, Behörden, Schulen, Krankenhäuser und Unternehmen verschiedenster Art befinden. Mit ihren handwerklichen Fähigkeiten übernehmen sie kleinere Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten an haustechnischen Anlagen, sorgen für Ordnung und Sauberkeit in den Gebäuden sowie im dazugehörige...mehr

Rz. 98 Zu den vermögensverwaltenden Tätigkeiten zählen insbesondere die Tätigkeit als Treuhänder, Hausverwalter, Insolvenz-, und Zwangsverwalter, als Nachlasspfleger oder Nachlassverwalter.[1] Der BFH hält auch nach Aufgabe der sog. Vervielfältigungstheorie (Rz. 87 und Rz. 96) daran fest, dass Insolvenz- und Zwangsverwalter (auch wenn sie als Rechtsanwalt, Steuerberater oder...mehr

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Rz. 115 Muster 7.5: Klage wegen Produkthaftung Muster 7.5: Klage wegen Produkthaftung An das Landgericht – Kammer für Handelssachen – Klage in Sachen der Firma _________________________ GmbH, gesetzlich vertreten durch ihren Geschäftsführer Herrn _________________________, _________________________ – Klägerin – Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte _________________________ gegen Firma ...mehr

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in der kurzen mietrechtlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB). Eine Hemmung dieser Verjährung kann u. a. durch Klageerhebung oder Zustellung eines Mahnbescheids erfolgen. Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, unabhängig davon,...mehr

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter die Räumung. Die Vermieterin hatte das langjährige Mietverhältnis wegen aus ihrer Sicht vertragswidriger Hundehaltung ordentlich gekündigt und Räumungsklage erhoben. Bei einer persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht erklärte der Mieter, dass es aus seiner Sicht nicht um den Hund gehe, sondern er aus dem Haus "herausgemobbt" ...mehr

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Auch wenn der Mieter in der persönlichen Anhörung vor dem Amtsgericht unzutreffende Angaben gemacht hat, rechtfertigt dies nicht ohne Weiteres eine Kündigung. Der Vermieter kann einen Mietvertrag über eine Wohnung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhäl...mehr

Kommentar Die OFD Frankfurt hat sich zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Vermietungseinkünften geäußert. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ermitteln sich als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Bei einer langfristig angelegten Vermietung wird eine Einkunftserzielungsabsicht regelmäßig unterstellt, so dass auch Verluste vom Finanzamt anerkannt we...mehr

Rz. 71 Der bereits erwähnte Abzugsbetrag und vor allem der Verschonungsabschlag i.H.v. 85 % oder sogar 100 % sind erhebliche schenkung- bzw. erbschaftsteuerliche Vorteile des betrieblichen Vermögens gegenüber dem Privatvermögen. Aufgrund der bereits dargestellten Verwaltungsvermögensregelung gestaltet sich die Umwandlung von Privat- in Betriebsvermögen allerdings seit der Er...mehr

Rz. 71 Der Nachlasspfleger hat den Nachlass in Besitz zu nehmen und umfangmäßig festzustellen, d.h. den Anfangsbestand festzustellen, ein Nachlassverzeichnis zu erstellen und dieses dem Nachlassgericht vorzulegen, §§ 1885, 1881 Abs. 1, 1835 BGB, auf den Tag seiner Bestellung. Die Richtigkeit und Vollständigkeit ist in geeigneter Weise zu belegen, § 1835 Abs. 2 BGB. Der Nachl...mehr

Rz. 222 [Werbungskosten → Zeilen 33–87] Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus V+V geltend machen (→ Tz 862 ff.). Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (Anlage V) abziehbar. Rz...mehr

Rz. 862 Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Rz. 863 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und unentgeltliche Überlassung an andere Soweit der Eigentümer eines Gebäudes dies...mehr

Rz. 925 [Betriebskosten, Versicherungsbeiträge → Zeilen 72–74] Laufende Aufwendungen für Grundsteuer, Straßenreinigung, Hausversicherungen und Bewirtschaftungskosten (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung oder Fahrstuhl) gehören im Zeitpunkt der Zahlung zu den WK aus...mehr

Rz. 1049 § 18 EStG bestimmt, wer Einkünfte aus selbstständiger Arbeit bezieht. Wer nicht hierunter fällt, bezieht Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Zu der Einkunftsart "Selbstständige Tätigkeit" gehören insbesondere die Berufsbilder Freiberufler und sonstige selbstständig Tätige. Rz. 1050 Typisch für Freiberufler ist die selbstständige Ausübung einer wissenschaftlichen, künstleris...mehr

Rz. 485 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen ESt) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in Anspruch genom...mehr

Nach einem langwierigen Prozedere ist inzwischen das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Insbesondere was das Heizen anbelangt, hat das Gesetz für einige Verwirrung gesorgt. Jetzt steht fest, dass bereits installierte Öl- und Gasheizungen vorerst nicht ausgetauscht werden müssen, sie dürfen mit einigen Ausnahmen (z. B. Heizsysteme, die älter als 30 Jahre sind)...mehr

Enthält ein Tätigkeitsmerkmal nur eine Funktionsbezeichnung (z. B. Leiter von Kassen, Vorsteher von Kanzleien), so sind alle zu dieser Funktion gehörenden Arbeitsvorgänge pauschal bewertet. Somit ist es nicht nötig, den zeitlichen Anteil jeder Einzeltätigkeit zu ermitteln, sondern alle zu diesem Aufgabenbereich gehörenden Einzeltätigkeiten sind zu einem Arbeitsvorgang zusamm...mehr

Im gesetzlichen Arbeitsrecht ist, gefördert auch durch die Rechtsprechung des BVerfG, ebenso im Sozialversicherungsrecht, die Unterscheidung zwischen Angestellten und Arbeitern beseitigt worden. Dieser Entwicklung ist auch weitgehend im TVöD und TV-L Rechnung getragen worden. So wird begrifflich nicht mehr zwischen Angestellten und Arbeitern unterschieden, sondern beide Grup...mehr

Zukünftig gibt es keinen "Überlappungsbereich" mehr zwischen den ehemaligen Arbeiter- und Angestelltentätigkeiten. Soweit in der Vergütungsordnung als auch im Lohngruppenverzeichnis nahezu identische Tätigkeitsmerkmale enthalten waren, werden diese Merkmale in die Entgeltordnung eingeordnet. Dies betrifft z. B. Bote – Teil III Abschn. 9 (EG 3), Pförtner – Teil III Abschn. 9 (E...mehr

Für eine Reihe von Berufsgruppen haben die Tarifvertragsparteien aus unterschiedlichen Gründen höhere Eingruppierungen vereinbart. Zum einen wurden auf dem Hintergrund des zunehmenden Fachkräftemangels bestimmte Tätigkeiten von besonders gesuchten Berufsgruppen höher bewertet. Dies erfolgte z. B. bei folgenden Berufsgruppen: Beschäftigte in Archiven, Bibliotheken, Büchereien, ...mehr

Das Tätigkeitsmerkmal "selbstständige Leistungen" ist in den Entgeltgruppen 7, 8, 9a und 9b Fallgr. 3 des Teils I der Entgeltordnung vorgesehen. Die Tarifvertragsparteien haben den Begriff der selbstständigen Leistungen in der Protokollerklärung Nr. 4 zu Teil I definiert. Dort heißt es: "Selbständige Leistungen erfordern ein den vorausgesetzten Fachkenntnissen entsprechendes s...mehr

Die Vergütungsordnung Bund/Länder ist in 4 Teile gegliedert: Die Teile II, III und IV sind wieder in Abschnitte unterteilt. Teil II sieht wie folgt aus: Te...mehr

Rz. 28 [Autor/Stand] Der Erlass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG stellt auf die Unrentabilität als Dauerzustand ab.[2] Die Prüfung dieses Kriterium führt zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten auf Seiten der Verwaltung.[3] Unrentabilität bedeutet, dass die erzielten Einnahmen und sonstigen Vorteile, also der Rohertrag, in der Regel unter den jährlichen Kosten liegen müssen. ...mehr