Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist hier der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversamml...mehr

"Schwebend" gültig sind gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse[1], die gerade in der Verwalterpraxis eine überragende Rolle spielen. Gegenstände dieser gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sind Benutzungsregelungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1 WEG, Verwaltungsmaßnahmen gem. § 19 WEG sowie Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinsch...mehr

Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dann, wenn sich nicht lediglich die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit finanziell entlasten möchte (Willkürverb...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Leitsatz Erfolgt die Nutzungsüberlassung von Grundstücken an Dritte zusammen mit einem Bündel an zusätzlich angebotenen, optionalen gewerblichen Leistungen (Strom, Mediendienste, Hausmeister-, Handwerker- und Reinigungsleistungen), führt dies für sich betrachtet nicht dazu, dass die Merkmale der Rückausnahme gemäß § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG erfüllt sind. Sach...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob der Verwaltervertrag Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet. Das wurde bis zum 1.12.2020 bejaht. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte sich daran nichts ändern. Beispielsweise in der abschließenden Beratung des WEMoG hieß es vom Abgeordneten Dr. Fechner (Berichterstatter der SPD): "Und wir stärken...mehr

Können Vermieter ohne Weiteres eine Videokamera am oder im Mehrfamilienhaus installieren? Wie viel Überwachung müssen Mieter oder Nachbarn dulden? Was gilt für Eigentümergemeinschaften? So ist die Rechtslage. Die Installation von Überwachungskameras an oder in einem Mehrfamilienhaus kann grundsätzlich nicht gegen den Willen der Mieter oder Miteigentümer eingebaut werden – auc...mehr

Rz. 6 Die Abgrenzung der Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit von denen aus selbstständiger oder gewerblicher Tätigkeit stellt einen Angelpunkt des Steuerrechts dar: Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit unterliegen der ESt (LSt). Bei einer selbstständigen Tätigkeit kommt zusätzlich eine USt-Pflicht (§ 2 Abs. 1 UStG) und bei einer gewerblichen neben der USt-Pflicht ...mehr

Rz. 40 Ein Arbeitnehmer kann mehrere Arbeitsverhältnisse mit verschiedenen Arbeitgebern unterhalten. Mehrfacharbeitsverhältnisse sind jeweils für sich zu beurteilen. Ein Arbeitnehmer kann aber auch für ein und denselben Arbeitgeber neben seiner Haupttätigkeit noch weitere Arbeitsleistungen als Nebenleistungen erbringen. Auch in einem solchen Fall gilt der Grundsatz der selbs...mehr

Rz. 69 Vgl. auch die Zuordnung als Arbeitnehmer oder Selbstständiger in H 19.0 LStH 2024. Abgeordnete sind keine Arbeitnehmer. Sie haben Bezüge i. S. v. § 22 Nr. 4 EStG (R. 22.9 EStR 2012).[1] Ärzte s. Rz. 42 Ärztepropagandist s. Rz. 65 Amateursportler s. Rz. 16 Angehörige s. Rz. 52 Annahmestelle für Lotto-Toto ist im Allgemeinen selbstständig tätig, außer es fehlt an einem Untern...mehr

Rz. 16 § 35a Abs. 1 EStG begünstigt Aufwendungen des Stpfl. für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse. Gefördert werden geringfügige Beschäftigungsverhältnisse i. S. v. § 8a SGB IV. Andere haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die keine geringfügigen Beschäftigungsverhältnisse sind, bei denen aber Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Sozialversicherung geleistet werden, w...mehr

Rz. 44 Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören alle Tätigkeiten, die auch Gegenstand eines haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisses sein können, also z. B. Reinigungs-, Hausmeister-, Pflegedienste und Gartenpflege (Rz. 28). Dies wird z. T. bestritten mit dem Hinweis, dass der Zweck des Gesetzes, Schwarzarbeit zu unterbinden, es erfordere, alle Dienstleistungen, die i...mehr

Rz. 68 Eine Handwerkerleistung setzt begrifflich dreierlei voraus:mehr

Rz. 98a Der BFH lässt im Bereich der Sonderausgaben und Werbungskosten in Sonderfällen den Abzug von Aufwendungen zu, die der Stpfl. nicht selbst getragen hat. Diese Ausnahmen sind auch auf § 35a EStG übertragbar, wenn eine Belastung des Stpfl. vorliegt und die übrigen Voraussetzungen des § 35a EStG erfüllt sind.[1] So lässt der BFH die einem Gesellschafter als verdeckte Gewi...mehr

Alleinarbeit ist eine Tätigkeit, die eine Person allein ausführt und bei der keine andere Person in der Nähe ist oder regelmäßig vorbeikommt. Ein Alleinarbeitsplatz ist räumlich von anderen Arbeitsplätzen abgetrennt, kann stationär oder mobil sein, kann ein Arbeitsplatz mit oder ohne erhöhte Unfallgefährdung sein. Alleinarbeit kommt häufig in der Praxis vor, z. B.: Arbeiten in aut...mehr

Die nach dem neuen Tarifrecht möglichen Qualifizierungsmaßnahmen sind in § 5 Abs. 3 TVöD abschließend aufgezählt. Welche Einzelmaßnahmen zu jeder Variante von Qualifizierungsmaßnahmen möglich sind, ist tarifvertraglich nicht vorgeschrieben. Der Inhalt einer konkreten Qualifizierungsmaßnahme konnte selbstverständlich ebenfalls nicht im Rahmen von § 9 TVöD geregelt werden. Die...mehr

Rz. 70 Stand: EL 139 – ET: 09/2024 Rechtsgrundlagen: Was > Arbeitsentgelt ist, bestimmen die §§ 14ff SGB IV; der Begriff steht eigenständig neben dem steuerrechtlichen Begriff > Arbeitslohn. Die ArbG sind sowohl zum LSt-Abzug als auch zum Beitragsabzug für die > Sozialversicherung verpflichtet. Um diese Abzugsverpflichtung nicht zu erschweren, ist es grundsätzlich geboten, di...mehr

Rz. 73 Modul M fußt auf der Regelung des § 755 ZPO, die eine Grundlage für die Ermittlung des Aufenthaltsorts des Schuldners durch den Gerichtsvollzieher bildet. Während § 755 Abs. 1 ZPO die für die Praxis wenig relevante Abfrage beim Einwohnermeldeamt regelt – warum sollte der Gläubiger neben dem Aufwand des Formularzwangs dem Gerichtsvollzieher eine Gebühr nebst Auslagen f...mehr

Rz. 6 Vor Einleitung konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollte der Gläubiger auch an andere Möglichkeiten denken, die Anschrift, den Arbeitgeber oder Vermögenswerte des Schuldners zu erfahren. Um sich ein Bild über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners zu machen, kann der Inhalt eines Vermögensverzeichnisses zur Abgabe der Vermögensauskunft zur Hilfe ...mehr

Eine vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB.mehr

Die Verwaltung kündigt namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den (Hausmeister-)Arbeitsvertrag mit Wohnungseigentümer K. Die Wohnungseigentümer haben die Kündigung nicht beschlossen. Fraglich ist, ob K diesen Umstand in seinem Kündigungsrechtsstreit gegenüber der Kündigungserklärung einführen kann.mehr

Das LAG verneint die Frage! Die Kündigungserklärung sei von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gedeckt. Auch wenn man davon ausgehe, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Arbeitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäftsführungsbefugnis...mehr

Rn. 4 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Haushaltsnah ist ein Beschäftigungsverhältnis, wenn es die Haushaltsführung (§ 1356 Abs 1 BGB) betrifft. Hierzu zählen Beschäftigungsverhältnisse für im Haushalt eingestelltes Hilfspersonal, Hausmeister und Gesellschaftsdamen. Die Erteilung von Unterricht (zB Sprachunterricht) und die Vermittlung besonderer Fähigkeiten durch Hauslehrer fallen...mehr

Rn. 15 Stand: EL 174 – ET: 08/2024 Die Steuerermäßigung nach § 35a Abs 2 S 1 EStG wird für die unter s Rn 3–4 umschriebenen haushaltsnahen Tätigkeiten gewährt, die nicht im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses, sondern steuerrechtlich selbstständig erbracht werden. § 35a Abs 2 S 1 EStG ist ein Auffangtatbestand für Beschäftigungsverhältnisse, die nicht als Ganzes in einem Hausha...mehr

I. Der Erblasser ist am … 2022 mit letztem gewöhnlichen Aufenthalt in Stadt1 verstorben. Das Nachlassgericht hat, da Erben nicht ermittelt werden konnten, mit Beschl. v. 30.12.2022 (Bl. 21 d.A.) Nachlasspflegschaft wegen Unbekanntheit der Erben angeordnet und den Beteiligten zu 1) als Nachlasspfleger bestellt. Dieser ist als Rechtsanwalt zugelassen. Er betreibt zusammen mit ein...mehr

Leitsatz Beruft sich ein Arbeitgeber auf die Sonderregelung im Anhang zu § 9 TVöD-V und wendet das Vorliegen von Bereitschaftszeiten ein, hat er grds. darzulegen und ggf. zu beweisen, dass diese Sonderregelung bezogen auf den konkreten Beschäftigten anwendbar ist. Eine Ausnahme hiervon besteht bei (Schul-)Hausmeistern, die mit typischen Tätigkeiten beschäftigt sind; denn hier gehen die Tarifvertragsparteien grundsätzlich davon aus, dass regelmäßig und in nicht unerheblichem Umfang Bereitschaftsze...Abschn. A des Anhangs zu § 9 TVöD-Vmehr

Die Berufung gegen das Urteil des LG ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen … 1. Mit der Gegenerklärung verweist die Bekl. erneut darauf, dass das Anschweißen des Rades, das zum Schaden geführt hat, aus ihrer Sicht eine berufliche Tätigkeit im Sinne der Versicherungsbedingungen dargestellt habe und daher vom Versicherungsschutz ausgeschlossen gewesen sei. Neue Gesichtspunk...mehr

Üblich sind Deckungssummen in Höhe von 3 Mio. EUR. Auch eine höhere Versicherungssumme kann sich anbieten und ist häufig durch einen geringen Aufschlag zu haben. Dabei ist in der Regel die Gesamtleistung des Versicherers für alle Schadensfälle eines Versicherungsjahres auf das Doppelte der Deckungssummen beschränkt. Versichert sind: die persönliche gesetzliche Haftpflicht der ...mehr

Fluchtwege müssen von brennbaren Gegenständen freigehalten werden. An allen Zugangstüren – besonders zu Treppenhäusern, Müllräumen, Garagen etc. – müssen an den Brandschutztüren die Schließfunktionen geprüft werden. Keile zum Offenhalten müssen entfernt und Bewohner und Hausmeister belehrt werden. Sofern Belehrungen nicht erfolgreich sind, muss abgewogen werden, ob an viel be...mehr

Gebäudereiniger arbeiten häufig für Dienstleister zur Reinigung von Gebäuden (z. B. Büro- und Schulgebäude, Krankenhäuser, Arztpraxen, Pflegeheime, Bibliotheken) einschließlich textiler Raumausstattungen sowie von Lichtschutz- und Wetterschutzanlagen und von Verkehrsmitteln (Eisen- und Straßenbahnen, Busse, Flugzeuge und Schiffe) einschließlich des Reinigens und Pflegens von...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Rz. 37 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Dienstwohnungen des öffentlichen Dienstes sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Inhabern bestimmter Regierungsämter oder Dienstposten aus dienstlichen Gründen zB als Amts- oder Dienstwohnung zugewiesen werden. Sind nicht ausnahmsweise die für Unterkünfte geltenden Werte der SvEV (> Rz 41) anzusetzen, ist der steuerlich maßgebende Mietw...mehr

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In der Gebäudeversicherung ist – natürlich – das Gebäude selbst versichert. Auf die Einordnung in Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei zunächst nicht an (zu Besonderheiten siehe gleich). Nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind sämtliche Einrichtungs- und Hausratgegenstände, diese sind stattdessen über die Hausratversicherung des einzelnen Wohnungseigentü...mehr

Verwaltungskosten des Grundbesitzes sind z. B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung und vergleichbare Kosten sowie die GrSt. Werbungskosten sind auch Aufwendungen für einen Hausmeister oder die Hausverwaltung durch andere, nicht jedoch der Wert der eigenen Arbeitsleistung des Vermieters.[1]mehr

Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Erteilung einer Vollmacht: Erteilung gegenüber dem Vertreter (sog. Innenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 1 BGB). Beispiel: Wohnungsnutzer W bevollmächtigt seinen Sohn S, ihn gegenüber der Genossenschaft zu vertreten. Erteilung gegenüber dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung erfolgen soll ( sog. Außenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB) Beisp...mehr

Liegen keine mit dem Beruf des Arbeitnehmers zusammenhängenden Gefährdungen vor, können Aufwendungen für Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz von Leben, Gesundheit, Freiheit und Vermögen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit abgezogen werden.[1] Die berufliche Veranlassung vermischt sich untrennbar mit dem privaten Sicherheitsbedürfnis des Ar...mehr

In diesem österreichischen Vorabentscheidungsersuchen hielt der EuGH die Kombination aus einer vermieteten Immobilie und einer fremden Dritten als Hausverwalter, die keine "Entscheidungsgewalt über die Begründung und Auflösung von Mietverhältnissen sowie über deren wirtschaftliche und rechtliche Konditionen, über die Durchführung von Investitionen und Reparaturmaßnahmen sowi...mehr

Pflege und Erhaltung der Außenanlagen obliegen nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da diese für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Der Verwalter als ihr gesetzlicher Vertreter hat insoweit in aller Regel die entsprechende Handlungsermächtigung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch ohne Beschluss der Wohnungseigentü...mehr

Tz. 63 Stand: EL 136 – ET: 04/2024 Beispiel 1: H ist ab 01.09.2016 bei einem Verband für ein Arbeitsentgelt i. H. v. 300 EUR monatlich als Hausmeister geringfügig beschäftigt. Ergebnis 1: Der Verband als Arbeitgeber von H hat für H seit dem Monat Januar 2024 für den Bruttoverdienst von 300 EUR folgende Pauschalabgaben monatlich an die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bah...mehr

Beim frei finanzierten Wohnraum muss der Vermieter die Verwaltungskosten bei der Kalkulation der Grundmiete berücksichtigen. Achtung Verwaltungskosten sind nicht umlegbar Die Verwaltungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten i. S. v. § 556 Abs. 1 BGB. Eine gesonderte Umlage dieser Kosten auf den Mieter ist deshalb bei der Wohnraummiete unzulässig.[1] Dies gilt allerdings nur...mehr

R wird durch die Vermietung zum Unternehmer, da er selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht (wirtschaftliche) Umsätze ausführt.[1] Selbst wenn R nicht schon vorher Unternehmereigenschaft aufgrund anderer wirtschaftlicher Aktivitäten inne hatte, wird er spätestens mit dem Erwerb des Mietobjekts zum Unternehmer. Bei dem Erwerb des Hauses ist davon auszugehen,...mehr

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.[1] Praxis-Tipp Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mietei...mehr

Rentner R hat mit Wirkung zum 1.1.2023 ein gemischt genutztes Gebäude in Köln erworben (Baujahr 1920). Umsatzsteuer wurde R bei dem Verkauf des Gebäudes nicht berechnet. Er weiß aber, dass der Vorbesitzer dieses Haus ebenfalls als Anlageobjekt (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) genutzt hatte und in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf des Objekts keine wesentlichen ...mehr

Wie aus der Überschrift des § 7b EStG bereits hervorgeht, wird nur der Mietwohnungsneubau gefördert, d. h., die Wohnungen müssen nach der Herstellung oder Anschaffung auch so genutzt werden. Dazu kommt, dass die Vermietung entgeltlich erfolgen muss. Eine Selbstnutzung des Eigentümers oder auch kostenlos zu Wohnzwecken überlassene Wohnungen werden nicht begünstigt. Praxis-Bei...mehr

In diesem Zusammenhang wird vertreten, bei privaten Grundstückseigentümern seien weniger strenge Sorgfaltsmaßstäbe anzulegen als bei gewerblichen Immobilieneigentümern.[1] Angesichts der monatelang öffentlich und in den Medien verbreiteten Diskussionen über das "Heizungsgesetz" dürfte sich allerdings kein privater Gebäudeeigentümer auf angebliche Unkenntnis berufen können, w...mehr

Am 25.5.2018 ist die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Das bislang in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) wurde überarbeitet und gilt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Alle privaten Prozesse eines privaten Vermieters unterliegen dem Anwendungsbereich dieser Verordnung, und zwar unab...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient (§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Auch hier sei an die tatsächliche Betrachtungsweise hinsichtlich des gesamten Gebäudes erinnert. So liegt auch ein Nichtwohngebäude vor, wenn sich z. B. in einem Ärztehaus im Erdgeschoss eine Hausmeisterwohnung befi...mehr

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für diese Arbeitsleistungen nach...mehr