Dipl.-Finanzwirt Kirsten Happe
Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind.
Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus V+V geltend machen.
Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (Anlage V) abziehbar.
[Gemischt genutzte Grundstücke]
Bei gemischt genutzten Gebäuden müssen die Ausgaben erst insgesamt ermittelt und anschließend, soweit möglich, den einzelnen Nutzungen zugeordnet werden. Die Zuordnung erfolgt entweder direkt auf die jeweilige Nutzung oder, soweit dies nicht möglich ist, flächenmäßig nach der Nutzfläche. In der Anlage V sind bei fast allen Aufwendungen (ab Zeile 33) dafür unterschiedliche Zeilen vorgesehen. Der als Werbungskosten abzugsfähige Teil der Aufwendungen gehört jeweils in eine gesonderte Zeile.
Ausgaben i.Z.m. beruflich genutzten Räumen (häusliches Arbeitszimmer, Praxis, Kanzlei, Lagerraum, Büro …) werden grds. bei der jeweiligen Einkunftsart berücksichtigt (Anlage N: Werbungskosten; Anlagen G und S: Betriebsausgaben). Ist das gesamte Objekt vermietet, reicht es aus, die Eintragungen in der jeweils dritten Zeile vorzunehmen.
Teilweise Nutzung zu eigenen Wohnzwecken
Nutzen Sie Teile des Gebäudes zu eigenen Wohnzwecken, können Sie die darauf entfallenden Erhaltungsaufwendungen nicht als WK geltend machen. Sie sollten aber prüfen, ob für diese Aufwendungen eine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG möglich ist (→ Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen).
Für energetische Maßnahmen kann, soweit die Maßnahmen die zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnung betreffen, eine Steuerermäßigung nach § 35c EStG in Betracht kommen (→ Anlage Energetische Maßnahmen).
ABC der Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung
Eine Übersicht der möglichen Aufwendungen bei V+V:
- Abbruchkosten
- Abfindungen
- Abgaben, öffentliche (z. B. Müllgebühren, Straßenreinigung)
- Ablösezahlungen
- Absetzungen für Abnutzung (AfA), Gebäude
- Absetzungen für Abnutzung (AfA), Bemessungsgrundlage Gebäude
- Absetzungen für Abnutzung (AfA), andere Wirtschaftsgüter
- Abstandszahlungen
- Abwassergebühren
- Alarmanlage
- Anbau, Aufstockung
- Annoncen/Anzeigen
- Anschaffungskosten, Gebäude, auch nachträgliche
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten
- Anschaffungskosten für Arbeitsmittel (Gartengeräte und Werkzeug)
- Anschlusskosten
- Arbeitszimmer
- Ausbau
- Baudenkmal
- Bauherrenhaftpflicht
- Bausparvertrag
- Bauwesenversicherung
- Bewachungskosten
- Bewirtschaftungskosten (z. B. Heizung, Wasser, Müllgebühr, Schornsteinfeger, Hauswart)
- Breitbandkabelanschluss
- Damnum/Disagio
- Eigenleistungen
- Einbauküche
- Energetische Maßnahmen (s. Anlage energetische Maßnahmen)
- Erbengemeinschaft
- Erhaltungsaufwendungen
- Erschließungskosten
- Erweiterung
- Fachliteratur
- Fahrtkosten
- Ferienwohnung
- Finanzierungskosten
- Fotovoltaikanlage
- Garage
- Gartenanlage
- Generalüberholung
- Grundbuchkosten
- Grunderwerbsteuer
- Grundsteuer
- Grund und Boden
- Gutachterkosten
- Herstellungskosten, Gebäude
- Heizungsanlage
- Hausmeister, Hausreinigung
- Hausverwaltung
- Hochwasserschäden
- Erhaltungsrücklage
- Insolvenz des Bauunternehmers
- Kaufpreisaufteilung
- Kaution, Rückzahlung
- Kachelofen
- Klimaanlage
- Kontoführungsgebühren
- Maklerprovision
- Mietereinbauten
- Möbel
- Müllgebühr
- Notargebühren
- Prozesskosten (Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren)
- Rechtsanwaltskosten
- Rechtsschutzversicherung
- Reisekosten
- Renten und dauernde Lasten
- Richtfestkosten
- Risikolebensversicherung
- Schadensersatz
- Schönheitsreparaturen
- Schornsteinfeger
- Schuldzinsen
- Schuldzinsen nach Beendigung der Vermietung
- Schuldzinsen gemischt genutztes Grundstück
- Selbstständige Gebäudeteile
- Sonderabschreibung lt. § 7b EStG
- Sonnenmarkise
- Standardhebung
- Steuerberatungskosten
- Straßenanliegerbeiträge
- Umlagen
- Umzäunung
- Umsatzsteuer, Vorsteuer
- Veräußerungskosten
- Verbilligte Vermietung
- Vermehrung der Bausubstanz
- Versicherungen
- versteckte Mängel
- Verwaltungskosten
- vorab entstandene Werbungskosten
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Werkzeug
- Zeitungsanzeige
- Zuschüsse
- Zwangsversteigerung
- Zweitwohnungsteuer
4.1 Abschreibungen von Gebäuden
[Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–41]
Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem vermieteten Grundstück zu unterscheiden:
Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) als Werbungskosten abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG). AfA kann der Bauherr oder der Erwerber des Gebäudes geltend machen. Besonderheiten sind zu beachten bei einem Treugeber, bei Grundstücksgemeinschaften und bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden.
Erhaltungsaufwendungen werden sofort im Jahr der Zahlung als WK berücksichtigt. Werden neben ...