Fachbeiträge & Kommentare zu Haftung

a) Allgemeines Rz. 381 Die Möglichkeit, den Verwalter zu entlasten, ist gesetzlich nicht geregelt, von der Rechtsprechung aber anerkannt.[302] Rz. 382 Sinn und Zweck der Entlastung ist es, das bisherige Verwalterhandeln, d.h. dessen Tätigwerden in der Vergangenheit, zu billigen und die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.[303] Rz. ...mehr

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Rz. 325 Der Verwalter kann seine Pflichten nicht nur betreffend das "Ob" seiner Tätigkeit, sondern auch des "Wie" im Hinblick auf seine Kompetenzausübung verletzen. Rz. 326 Die vom zur Handlung befugten Verwalter konkret gewählte Vorgehensweise muss sich ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Handlung bewegen. Beispiel: Die Wohnungseigentümer haben die Verwalterkompetenzen nach §...mehr

Rz. 331 Verschuldet ist die Pflichtverletzung, wenn sie mindestens fahrlässig, d.h. fahrlässig oder vorsätzlich, erfolgt. Rz. 332 Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei diejenige Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwalter bei der zu erfüllenden Aufgabe aufge...mehr

Rz. 350 Ist der GdWE ein Schaden entstanden, richtet sich die Ersatzpflicht nach den §§ 249 ff. BGB. Rz. 351 Grundsätzlich ist ein Schaden anzunehmen, wenn das Vermögen der GdWE ausgehend von der Differenzhypothese verringert worden ist. Dies ist nicht unproblematisch, sofern der Schaden bei der GdWE darin liegt, dass ihr eine Inanspruchnahme durch einen Wohnungseigentümer we...mehr

Rz. 316 Wird der Verwalter in der irrigen Annahme, er sei zu eigenständigem Handeln befugt, tätig, überschreitet er seine gesetzlichen bzw. durch Beschluss vorgegebenen Kompetenzen. Rz. 317 Schätzt der Verwalter z.B. die Bedeutung einer Maßnahme nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG unter Überschreitung seines Beurteilungsspielraumes (hierzu Rdn 74 ff.) falsch ein oder handelt er in irr...mehr

Rz. 102 Ist ein Beschluss nichtig, so ist er nicht durchzuführen.[87] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, einen nichtigen Beschluss durchzuführen, da letzterer keine Rechtswirkungen entfaltet. Rz. 103 Vollzieht er dennoch einen nichtigen Beschluss kann eine Haftung auf Schadenersatz gegenüber der GdWE in Betracht kommen, sofern dem Verwalter ein Fahrlässigkeitsvorwurf ge...mehr

Rz. 250 Nach § 780 Abs. 1 ZPO kann der Erbe die Beschränkung seiner Haftung nur dann im Vollstreckungsverfahren geltend machen, wenn sie ihm im Urteil vorbehalten ist. Voraussetzung für einen solchen Vorbehalt ist, dass der Erbe als Prozesspartei nicht wegen einer Eigenverbindlichkeit sondern wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit in Anspruch genommen wird. Wird der Er...mehr

Rz. 345 Nach § 278 BGB haftet der Verwalter nicht nur für eigenes Verschulden, sondern auch für das Verschulden seines Erfüllungsgehilfen. Erfüllungsgehilfe ist diejenige Person, derer sich der Verwalter zur Erfüllung der ihm obliegenden Pflichten bedient. Auf eine Weisungsgebundenheit kommt es nicht an. Rz. 346 Bei der Frage, ob es sich um einen Erfüllungsgehilfen des Verwal...mehr

Rz. 9 Die Zuständigkeit für den besonderen Gerichtsstand (§ 43 Abs. 1 S. 2 WEG) sowie die ausschließlichen Gerichtsstände nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 und Nr. 4 WEG knüpfen an den Begriff des "Wohnungseigentümers" an. Rz. 10 Wer Wohnungseigentümer ist, stellt im Zusammenhang mit der Zuständigkeit eine sog. "doppelt relevante Tatsache" dar, d.h. eine solche Tatsache, die s...mehr

Rz. 296 Verletzt der Verwalter eine seiner Pflichten, die seinerseits gegenüber der GdWE bestehen, kommt sowohl eine Haftung aufgrund von Vertragsverletzungen als auch eine solche wegen Verletzungen seiner organschaftlichen Pflichten in Betracht. Rz. 297 Mit Bestellung des Verwalters entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis zu diesem, auf welches die §§ 280 ff. BGB anwendba...mehr

Rz. 364 Das Vorliegen eines Schuldverhältnisses (vertraglich oder gesetzlich, vgl. Rdn 297 f.), die Pflichtverletzung sowie der Eintritt eines Schadens sind von der GdWE darzulegen und zu beweisen (Hauptbeweis). Gelingt der Hauptbeweis, kann der Verwalter den Gegenbeweis hierzu führen. Rz. 365 Hinsichtlich der Frage, in welcher Höhe ein Schaden durch die Pflichtverletzung ver...mehr

Rz. 67 Die Haftung nach Absatz 4 S. 1 kann durch die Gemeinschaft nicht einseitig, auch nicht durch eine entsprechende Regelung der Gemeinschaftsordnung, abbedungen werden, da Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern nach dem allgemeinen Grundsatz des Verbots des Vertrags zulasten Dritter nicht zum Nachteil von Gemeinschaftsgläubigern wirken können.[215] Die GdWE kann mi...mehr

Rz. 216 In der Rechtsprechung ist angenommen worden, dass es ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kurzfristige Kredite aufzunehmen, die auf die Fälle vorübergehender, dringend notwendiger und nicht anders ausgleichbarer Überziehung des Gemeinschaftskontos beschränkt sind, wenn der Kreditbetrag die Summe der Hausgeldzahlungen aller Wohnungseigentümer für drei Monate nicht ü...mehr

Rz. 11 Bei Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser oder Eigentumswohnungen ist die formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von der Gewährleistung unangemessen und unwirksam, wobei es keinen Unterschied macht, ob das Formblatt vom Notar oder vom Veräußerer stammt.[26] Auch der formelhafte Ausschluss in einem n...mehr

Rz. 381 Die Möglichkeit, den Verwalter zu entlasten, ist gesetzlich nicht geregelt, von der Rechtsprechung aber anerkannt.[302] Rz. 382 Sinn und Zweck der Entlastung ist es, das bisherige Verwalterhandeln, d.h. dessen Tätigwerden in der Vergangenheit, zu billigen und die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu legen.[303] Rz. 383 Die GdWE be...mehr

Rz. 397 Von der Entlastung erfasst werden nur Ansprüche der GdWE, die auf solchen Umständen beruhen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt oder bei hinreichend sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.[325] Rz. 398 Dabei ist grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller an der Beschlussfassung mitwirkender Wohnungseigentümer abzustellen; die Kenntnis einzelner Wohnungseigentü...mehr

Rz. 28 Die Pflichten der Wohnungseigentümer, die einheitlich wahrgenommen werden müssen, nimmt gemäß Absatz 2 Fall 3 die GdWE als rechtsfähiger Verband wahr. Hieraus folgt eine gesetzliche passive Prozessführungsbefugnis der GdWE.[104] Die gesetzliche Wahrnehmungsbefugnis der Gemeinschaft verdrängt aber nicht die Rechtszuständigkeit der Wohnungseigentümer und eine etwaige ge...mehr

Rz. 384 Der Verwalter hat nach h.M. grundsätzlich keinen Anspruch auf Entlastung, es sei denn ein solcher ist in der Teilungserklärung, einer sonstigen Vereinbarung oder im Verwaltervertrag ausdrücklich vorsehen.[304] Zur Wirksamkeit einer Entlastungsklausel im Verwaltervertrag siehe § 26 WEG Rdn 543. Rz. 385 Berühmt sich die GdWE gegenüber dem Verwalter zu Unrecht eines konk...mehr

Rz. 386 Die Entlastung, d.h. die Vertrauenskundgabe, erfolgt durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer. Rz. 387 Ein Entlastungsbeschluss kann grundsätzlich sowohl ausdrücklich als auch konkludent gefasst werden. Erfolgt die Entlastung im Zusammenhang mit Beschlüssen über die Abrechnung, stellt sich aber die Frage, ob mit einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG z...mehr

Rz. 3 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.3: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 30 Abs. 1 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 469 Für die Zeit vor dem 1.12.2020 war die Schadenszuordnung unproblematisch, weil unzweifelhaft nur die Wohnungseigentümer als Geschädigte anzusehen waren.[398] Nach den Neuregelungen im WEG wäre die strikte Differenzierung zwischen dem Vermögen der GdWE und dem Vermögen der Wohnungseigentümer wünschenswert und würde erheblich zur Vereinfachung und Übersichtlichkeit beit...mehr

Rz. 484 Nach § 263 Abs. 1 StGB macht sich strafbar, wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, dass er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält. a) Täuschung und Irrtum Rz. 485 Die Täuschung kann...mehr

1. Handlungs- und Zustandsstörereigenschaft Rz. 496 Bei der Frage, ob ein Verwalter öffentlich-rechtlich in Anspruch genommen werden kann, gilt es sowohl nach der Art der Inanspruchnahme als auch nach der jeweiligen Verantwortlichkeit des Verwalters zu differenzieren. Rz. 497 Grundsätzlich ist im gefahrenabwehrrechtlichen Bereich zwischen dem sog. Zustandsstörer und dem Handlu...mehr

Rz. 132 Nach dem Katalog des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. war der Verwalter ausdrücklich berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Rz. 133 Hieran hat sich durch die Neufassung der Norm zum 1.12.2020 nichts geändert. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass di...mehr

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Rz. 392 Die dogmatische Einordnung der Entlastung ist umstritten. Im Gesellschaftsrecht gibt es hierzu zwar ausdrückliche Normierungen (vgl. die §§ 120 Abs. 2 S. 2 AktG, 46 Nr. 5 GmbHG), aber auch insofern besteht Uneinigkeit über die Frage der Rechtsnatur und der Wirkungen der Entlastung.[313] Rz. 393 Bislang wurde u.a. angenommen, dass mit dem Entlastungsbeschluss ein negat...mehr

Rz. 405 Ein Entlastungsbeschluss ist zwar für die GdWE zunächst einmal nachteilhaft, steht aber nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, durch die Vertrauenskundgabe die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft zu schaffen.[338] Rz. 406 Nach Auffa...mehr

Rz. 1 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.1: Begründung durch vertragliche Teilungserklärung (§ 3 WEG) Verhandelt zu Frankfurt am Main, am 1.8.2024 Vor mir, dem unterzeichneten Notar Franz Maier im Bezirk des Oberlandesgerichts Frankfurt mit dem Amtssitz in Frankfurt am Main, erschienen heute:mehr

Rz. 555 Eine unzulässige Haftungsbegrenzung kann auch in der Verkürzung von Verjährungsfristen liegen.[412] Wird durch eine Klausel die Möglichkeit der Geltendmachung von Ansprüchen verkürzt, die nicht nach § 309 Nr. 7 BGB eingeschränkt werden können, liegt in der Verjährungsverkürzung ebenfalls ein Verstoß gegen § 309 Nr. 7 BGB.[413] Insofern muss aus der Klausel eindeutig ...mehr

Rz. 449 Im Zusammenhang mit der Ausübung des Verwalteramtes kann einigen strafrechtlichen Vorschriften besondere Bedeutung zukommen. Die nachfolgenden Darstellungen sollen einen Überblick über die mitunter im Raum stehenden Straftatbestände geben und sind nicht abschließend. 1. Urkundendelikte Rz. 450 Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine unechte Urkunde herstellt, eine echt...mehr

Rz. 137 Gem. § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Diese materiell-rechtliche Pflicht folgt aus der Amtsstellung des Verwalters und besteht gegenüber der GdWE.[113] Sie ist im Zusammenhang mit § 27 Abs. 1 WEG zu sehen und begründet kein schuldrechtliches Verhältnis zu den einzelnen ...mehr

Rz. 320 Über eine Annahme des Angebotes beschließen die Wohnungseigentümer. Zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über den Verwaltervertrag siehe Rdn 114 ff. Rz. 321 Der Beschluss der Wohnungseigentümer stellt dabei grundsätzlich nur den inneren Akt der Willensbildung dar. Rz. 322 Wer die Annahme des Angebotes nach außen erklärt und ob eine solche Erklärung erforderlich ist, häng...mehr

Rz. 41 § 16 Abs. 2 S. 1 betrifft sämtliche Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kosten (Nutzungen) baulicher Veränderungen. Die noch in § 16 Abs. 2 a.F. enthaltene, an § 748 BGB angelehnte gesetzliche Differenzierung zwischen Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist durch § 16 Abs. 2 S. 1 aufgegeben.[156] Für Kosten und Nutzungen baul...mehr

Rz. 237 Der Erbe als Gesamtrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers haftet grundsätzlich für alle Wohngeldschulden des Erblassers. Streitig ist, ob der Erbe die Haftung für Wohngelder, die nach dem Erbfall begründet worden sind, beschränken kann. a) Nachlassverbindlichkeiten Rz. 238 Nach dem Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) gehen auf den Erben auch die Nachlass...mehr

Rz. 248 Die unbeschränkbare Haftung des Erben für Nachlassverbindlichkeiten tritt gemäß § 1994 Abs. 1 S. 2 BGB ein, wenn der Erbe die Frist zu Errichtung eines Inventars versäumt oder gemäß § 2005 Abs. 1 S. 1 BGB, wenn er absichtlich ein unrichtiges Inventar errichtet. Solange der Erbe noch nicht unbeschränkbar haftet, kann er eine Beschränkung der Haftung für Nachlassverbin...mehr

Rz. 401 Sofern im Beschluss keine anderweitigen Anhaltspunkte vorhanden sind oder konkrete Feststellungen über den Entlastungszeitraum getroffen werden, betrifft die Entlastung grundsätzlich nur das zurückliegende Kalenderjahr.[330] Rz. 402 Erfasst von der Entlastung werden dem Grunde nach alle Ersatzansprüche gegen den Verwalter, d.h. vertragliche Ansprüche, deliktische Ansp...mehr

Rz. 126 Dass die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellt, ergibt sich aus dem Verwaltervertrag.[210] Jedenfalls eine Mehrzahl von Fehlern rechtfertigt die Abberufung aus wichtigem Grund.[211] Dass die Abberufung gegen den Willen der Mehrheit nach Auffassung des BGH gleichwohl nur dann durchsetzbar sein soll, wenn ihre Verwei...mehr

Rz. 47 Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) aufgrund einer Willensbildung, die ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, für die Entstehung eines Schadens mitverantwortlich, so kann der Verwaltungsbeirat einem vertraglichen Schadensersatzanspruch des rechtsfähigen Verbands ein Mitverschulden entgegenhalten,[127] denn es gibt nur eine einzige Gemeinschaft der Woh...mehr

Rz. 493 Ein Verwalter kann sich – auch bei anhaltenden Liquiditätsproblemen der GdWE – nicht wegen einer Insolvenzverschleppung nach § 15a InsO strafbar machen. Da gem. § 9a Abs. 5 WEG ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der GdWE nicht stattfindet, besteht weder die Möglichkeit noch die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages. Rz. 494 Ob eine Strafbarkeit nach § 71 ...mehr

Rz. 1 Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass das für das Dauerwohnrecht einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt keine Miete oder Pacht ist. Die Fragen, ob und inwieweit sich die dingliche Haftung für Grundpfandrechte bei der Vermietung oder Verpachtung des Grundstücks auf das Entgelt erstreckt, ob und inwieweit das Entgelt durch die Zwangsvollstreckung in das un...mehr

Rz. 3 Ausnahmsweise erstrecken sich Grundpfandrechte und Reallasten, die dem Dauerwohnrecht im Rang vorgehen oder gleichstehen (für nachrangige gilt Rdn 2), auf den Anspruch auf das einmalig oder wiederkehrend zu zahlende Entgelt für das Dauerwohnrecht – zu dem auch zum Rechtsinhalt gemachte oder nur schuldrechtlich vereinbarte Beitragspflichten nach § 33 Abs. 4 Nr. 2 und 3 ...mehr

Rz. 208 Ist der Verwalter eine natürliche Person und stirbt dieser, endet seine Organstellung mit seinem Tod; das Amt ist Fall personengebunden, eine Rechtsnachfolge durch den Erben kommt nicht in Betracht (§§ 168 S. 1, 673 BGB analog).[168] Rz. 209 Veräußert ein Einzelkaufmann sein Einzelhandelsgeschäft mit Firma, wird der Erwerber nicht zum Verwalter.[169] Denn der Verwalte...mehr

Rz. 16 Die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE ist indessen nicht auf Fehlverhalten bei Beschlussfassungen beschränkt. Dieses Haftungssystem ist auf alle gleichartigen Pflichtverletzungen gegenüber der GdWE anzuwenden, aus denen jener ein Schaden erwächst. Das erfasst insbesondere auch die Nichterfüllung von Beitragspflichten. Erleidet die ...mehr

(1) § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom 1. Dezember 2020 an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Beschlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Absatz ...mehr

Rz. 457 Ferner kommt die Begehung von sog. Ehrverletzungsdelikten (Beleidigung, Verleumdung, üble Nachrede) nach den §§ 185 ff. StGB in Betracht, sofern ehrverletzende Äußerungen getätigt oder unwahre Tatsachen behauptet und die übrigen Voraussetzungen des jeweiligen Straftatbestandes erfüllt werden. Rz. 458 Die Wahrnehmung berechtigter Interessen (§ 193 StGB), die auf die Or...mehr

Rz. 52 Die einzelnen Wohnungseigentümer haften dem Wohnungseigentümer daneben nicht gemäß § 9a Abs. 4 WEG (§ 10 Abs. 8 S. 1 WEG a.F.).[289] Dies gilt auch nach Ausscheiden des Anspruchsinhabers aus der Eigentümergemeinschaft; sein Anspruch bleibt auch dann gemeinschaftsbezogen.[290] Der Ersatzberechtigte muss daher – soweit ein ausreichendes Verwaltungsvermögen vorhanden ist...mehr

Rz. 463 Schwierig zu beurteilen ist die Frage, zu wessen Lasten der Verwalter eine Untreue begehen kann.[389] Rz. 464 Eine Untreue begeht, wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, missbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts ...mehr

Rz. 103 Mit dem Terminus der Bestellung knüpft § 24 Abs. 8 S. 2 WEG an die Stellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat an. Dies erscheint auch sachgerecht, da mit dem für die Beschluss-Sammlung Verantwortlichen eine weitere, wenn auch ihren Aufgaben nach weit begrenztere, zumindest organähnliche Stellung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschaffen wird. Im Ergebnis kön...mehr

Rz. 73 Der einfache Streithelfer (§ 67 ZPO) ist nur dann berechtigt, Angriffs- und Verteidigungsmittel geltend zu machen und alle Prozesshandlungen wirksam vorzunehmen, soweit nicht seine Erklärungen und Handlungen mit Erklärungen und Handlungen der Hauptpartei in Widerspruch stehen. Er kann daher insbesondere keinen Sachvortrag halten, der in Widerspruch zu demjenigen der P...mehr