Haftung der Wohnungseigentümer

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Überblick

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft als auch für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft, die auf der Verwirklichung deliktischer Tatbestände beruhen. Im Übrigen kommt eine Haftung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insbesondere im Fall obstruktiven Stimmverhaltens und Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums infrage. Gegenüber anderen Wohnungseigentümern kommt eine Haftung in erster Linie wegen Beschädigung des Sondereigentums in Betracht. Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben.

1 Haftung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1.1 Beitragspflichten

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung.

1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft

Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren Fall der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG werden Erwerber von Wohnungseigentum im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann gemäß § 8 Abs. 3 WEG als Wohnungseigentümer fingiert, wenn

sie einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum haben,
der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
ihnen der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde.

Sind diese Voraussetzung...

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