Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer / 2 Haftung gegenüber dem Verwalter

Praxisrelevant können Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters insbesondere bei Maßnahmen der Notgeschäftsführung im Rahmen der Nachteilsabwendung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dann sein, wenn er Aufwendungen mit Eigenmitteln getätigt hat.

2.1 Nachteilsabwendung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handeln des Verwalters erforderlich ist, um Nachteile abzuwenden. Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich dabei um den wohl praktisch häufigsten Fall handeln dürfte, in dem ein Rechtsnachteil verhindert werden soll. Daneben ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen. Entstehen ihm insoweit Aufwendungen, hat er gemäß §§ §§ 675, 670 BGB einen entsprechenden Ersatzanspruch gegen die GdWE.

2.2 Eigenmacht des Verwalters

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Grenzen dessen, was der Verwalter insoweit eigenständig veranlassen kann und wann er einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen muss, richten sich maßgeblich nach der Größe der jeweils verwalteten Gemeinschaft und ihrem Finanzvolumen. Der Verwalter überschreitet jedenfalls seine Handlungsbefugnis im Innenverhältnis zur GdWE, wenn er Maßnahmen trifft, die nicht mehr von ...