Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer / 3 Haftung gegenüber außenstehenden Dritten

Alexander C. Blankenstein

3.1 Pflichtverletzungen des Verwalters

Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters.

Praxis-Beispiel

Die "Geldwäsche"

Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümergemeinschaft zur Rückzahlung verpflichtet. Sie kann sich nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen, weil ihr die Kenntnis des Verwalters als ihres Vertreters nach §§ 166 Abs. 1, 818 Abs. 4 und 819 Abs. 1 BGB zuzurechnen ist.^{^[1]}

In diesem Fall hat die rückzahlungsverpflichtete Gemeinschaft selbstverständlich einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

[1] Fall nach OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 19.9.2019, 1 U 233/18, NZM 2020, 842.

3.2 Verletzung der Verkehrssicherungspflichten

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG auch für Pflichtverletzungen für aus dem Grundstücksbesitz bzw. Gebäudebesitz folgenden Pflichten der §§ 836 ff. BGB. Delegiert die GdWE die ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht auf Dritte, werden diese als Verrichtungsgehilfen der Gemeinschaft gemäß § 831 Abs. 1 Satz 1 BGB tätig. Hiernach ist zum Ersatz des Schadens, den ein anderer in Ausführung der Verrichtung einem Dritten widerrechtlich zufügt, derjenige verpflichtet, der den anderen zu der Verrichtung bestellt hat.

Von erheblicher Relevanz ist für den möglichen Schadensfall, dass sich die GdWE exkulpieren kann. Die Ersatzpflicht tritt nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB nämlich...

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