Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer / 1.2 Pflichtverletzungen des Verwalters

Alexander C. Blankenstein

1.2.1 Grundsätze

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.^{^[1]}

Praxisrelevante Haftungsfälle sind insbesondere diejenigen der verzögerten oder nicht erfolgten Beschlussausführung, die zu Schäden der Wohnungseigentümer führen.

Praxis-Beispiel

Zögerliche Beschlussdurchführung

Im Bereich der Außenwand war es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen. Die Wohnungseigentümer hatten entsprechende Erhaltungsmaßnahmen beschlossen. Da der Verwalter den Beschluss nicht zeitnah ausgeführt hat, kam es zu Schäden im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers.

Praxisrelevant sind insbesondere auch die Fälle, in denen dem Verwalter Beschlussfehler zum Vorwurf zu machen sind, die zu erfolgreichen Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklagen führen.

Praxis-Beispiel

Nichteinhaltung der Ladungsfrist

Der Verwalter lädt unter Missachtung der 3-wöchigen Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zur Eigentümerversammlung. Ein aus diesem Grund an seiner Teilnahme verhinderter Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen sämtliche in der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Im einen wie im anderen Fall ist die GdWE geschädigt. Sie ist gegenüber dem in seinem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümer ersatzpflichtig, ihr werden die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens auferlegt. In beiden Fällen hat die GdWE einen Regressanspruch gegen den Verwalter. Im entsprechenden gerichtlichen Verfahren gegen den Verwalter wird sie nach § 9b Abs. 2 WEG vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einem anderen zum...

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