Fachbeiträge & Kommentare zu Grunderwerbsteuer

Im Jahr 2025 ergangene AdV-Beschlüsse des BFH RA (SyndikusRA) Sebastian C. Schütz[*]/ Dipl.- Finw. (FH) Christian Jasch, LL.M Die sog. Signing-Closing-Theorie in der Grunderwerbsteuer beschäftigt die Rechtsanwender bereits seit einigen Jahren. Der Beitrag soll einen Überblick über die im Jahr 2025 ergangenen AdV-Beschlüsse des BFH zu Verfahren betreffend die Signing-Closing-T...mehr

RA (SyndikusRA) Sebastian C. Schütz[*]/ Dipl.- Finw. (FH) Christian Jasch, LL.M Die sog. Signing-Closing-Theorie in der Grunderwerbsteuer beschäftigt die Rechtsanwender bereits seit einigen Jahren. Der Beitrag soll einen Überblick über die im Jahr 2025 ergangenen AdV-Beschlüsse des BFH zu Verfahren betreffend die Signing-Closing-Theorie geben und eine Einordnung von Signing u...mehr

Die Diskussion betreffend die Signing-Closing-Theorie beschäftigt sich mit der Fragestellung, ob bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen in bestimmten Konstellationen sowohl beim Signing als auch beim Closing jeweils Grunderwerbsteuer (GrESt) entstehen kann. 1. Die einzelnen gesetzlichen Tatbestände So knüpfen § 1 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3 sowie Nr. 3a GrEStG für die Steuerbark...mehr

1. Auswahl der anzufechtenden Steuerfestsetzung Wie dem ablehnenden Beschluss vom 16.9.2025 zu entnehmen ist, bestehen für Fälle des zeitlichen Auseinanderfallens von Signing und Closing keine ernstlichen rechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Festsetzung für das Closing nach § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG, da die Festsetzung für das Closing nach dem Willen des Gesetz...mehr

aa) Auslegung nach dem Wortlaut Der Signing-Closing-Theorie liegt die Annahme zugrunde, dass der Einleitungssatz zu § 1 Abs. 3 GrEStG die Anwendung von § 1 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 3 GrEStG jedenfalls dann nicht ausschließen würde, wenn das Closing in zeitlicher Hinsicht nicht parallel erfolgt, da ein steuerbarer Vorgang i.S.d. § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG im Zeitpunkt des Si...mehr

Der Einleitungssatz des § 1 Abs. 3 GrEStG war somit – vor den Änderungen durch das JStG 2022 – dahingehend auszulegen, dass auch ein noch zu erwartendes, dem Signing in zeitlicher Hinsicht nachfolgendes Closing, welches als steuerbarer Vorgang i.S.d. § 1 Abs. 2a oder 2b GrEStG qualifiziert, die Anwendung der Tatbestände des § 1 Abs. 3 GrEStG für das Signing ausschließt.mehr

Der II. Senat des BFH hat im Jahr 2025 in gleich drei Verfahren, welche die sog. Signing-Closing-Theorie betreffen, über die Aussetzung bzw. Aufhebung der Vollziehung (AdV) entschieden: BFH v. 9.7.2025 – II B 13/25 (AdV)[1], BFH v. 16.9.2025 – II B 23/25 (AdV)[2], BFH v. 27.10.2025 – II B 47/25 (AdV)[3], Mit den Beschlüssen, aber auch anlässlich des jüngsten Regierungsentwurfs, ...mehr

Folgt man dieser Auffassung, so hat die zeitliche Belegenheit von Signing und Closing erhebliche Auswirkungen auf die GrESt-rechtliche Einordnung der Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften: Fallen beide Ereignisse zusammen, so ist die alleinige Besteuerung infolge der Verwirklichung eines Tatbestands nach § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG aufgrund der einsc...mehr

So knüpfen § 1 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3 sowie Nr. 3a GrEStG für die Steuerbarkeit an das Rechtsgeschäft an, welches auf die Übertragung von nach diesen Vorschriften qualifizierenden Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft gerichtet ist, während die Steuerbarkeit durch § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG an den dinglichen Vollzug der Übertragung einer nach diesen Vorschriften ...mehr

Es liegt in der Natur der Sache, dass der BFH i.R.d. AdV-Beschlüsse keine abschließende Entscheidung darüber getroffen hat, ob § 1 Abs. 3 Halbs. 1 GrEStG einen Vorrang von § 1 Abs. 2a bzw. 2b GrEStG auch in Fällen des zeitlichen Auseinanderfallens von Signing und Closing begründet, oder ob eine doppelte Festsetzung in derartigen Fällen allein durch die Anwendung von § 16 Abs. ...mehr

Der Signing-Closing-Theorie liegt die Annahme zugrunde, dass der Einleitungssatz zu § 1 Abs. 3 GrEStG die Anwendung von § 1 Abs. 3 Nr. 1 bzw. Nr. 3 GrEStG jedenfalls dann nicht ausschließen würde, wenn das Closing in zeitlicher Hinsicht nicht parallel erfolgt, da ein steuerbarer Vorgang i.S.d. § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG im Zeitpunkt des Signings noch nicht gegeben wäre....mehr

Für Übergangs- und zukünftige Fälle könnte der Regierungsentwurf zum GrEStG Abhilfe schaffen.[46] Dieser widmet sich in § 1 Abs. 3b GrEStG-E vor allem der materiellen Neuordnung der Besteuerungspriorität, während die bisherigen verfahrensrechtlichen Korrekturvorschriften des § 16 Abs. 4a und Abs. 5 S. 2 GrEStG gestrichen werden sollen. Für Übergangsfälle sieht der RegE mit §...mehr

Einschränkung nur, wenn Signing und Closing in zeitlicher Hinsicht parallel verlaufen: Nach der vornehmlich von der Finanzverwaltung vertretenen Auffassung soll diese Einschränkung jedoch für § 1 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3 GrEStG nur dann gelten, wenn der unter diese Vorschriften fallende Vorgang in demselben Zeitpunkt auch der Besteuerung nach Abs. 2a oder Abs. 2b unterliegt – ...mehr

Wie dem ablehnenden Beschluss vom 16.9.2025 zu entnehmen ist, bestehen für Fälle des zeitlichen Auseinanderfallens von Signing und Closing keine ernstlichen rechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Festsetzung für das Closing nach § 1 Abs. 2a bzw. Abs. 2b GrEStG, da die Festsetzung für das Closing nach dem Willen des Gesetzgebers die Vorrangige ist.[15] Die Rechtmäßigkei...mehr

Will man die Vorschrift nach ihrem Sinn und Zweck auslegen, so ist zu beachten, dass die Worte "soweit eine Besteuerung nach Abs. 2a nicht in Betracht kommt" mit dem JStG 1997 in den § 1 Abs. 3 GrEStG eingefügt wurden.[21] Die parallele Einfügung i.R.d. Schaffung des § 1 Abs. 2a GrEStG ist Teil der Entstehungsgeschichte der Norm und kann Aufschluss über den insoweit verfolgt...mehr

Die einschränkende Auslegung des Einleitungssatzes zu § 1 Abs. 3 GrEStG i.R.d. Signing-Closing-Theorie kann mit Blick auf Wortlaut, Telos und innere Systematik des § 1 GrEStG nicht überzeugen. Auch die Einführung des § 16 Abs. 4a GrEStG, durch welchen eine für Fälle des zeitlichen Auseinanderfallens von Signing und Closing vermeintlich bestehende Regelungslücke geschlossen w...mehr

Wie zuvor ausgeführt, ergibt sich aus der Begründung zum JStG 2022, dass die Einführung des § 16 Abs. 4a GrEStG dazu dienen sollte, einer doppelten Belastung mit GrESt im Zeitpunkt des Signings und Closings entgegenzutreten.[31] Das FG Baden-Württemberg folgert hieraus, der neuere Gesetzgeber habe i.R.d. JStG 2022 jedenfalls für die Zukunft klargestellt, dass bei einem zeitli...mehr

Auch die innere Systematik des § 1 GrEStG spricht gegen das Vorliegen gleich zweier steuerbarer Vorgänge in Form von Signing und Closing. Diese Systematik berücksichtigt, dass es zwar zahlreichen der GrESt unterliegenden Tatbeständen immanent ist, dass diese sich aus mehreren Teilakten – wie dem Verpflichtungsgeschäft, der Auflassung und schließlich der Übertragung des Eigen...mehr

Mit den Beschlüssen vom 9.7.2025 und vom 27.10.2025 hat der II. Senat des BFH den gegenständlichen AdV-Anträgen der Steuerpflichtigen jeweils stattgegeben. Der Beschluss vom 16.9.2025 lehnt die Gewährung der AdV hingegen ab. Diese Unterschiedlichkeit der Beschlüsse ist darauf zurückzuführen, dass die beantragte AdV bei den erstgenannten Beschlüssen jeweils eine Steuerfestsetzu...mehr

Nach den obenstehenden Ausführungen stellt sich die Frage, ob der § 16 Abs. 4a GrEStG überhaupt über einen Anwendungsbereich verfügt. Eine Verneinung dieser Frage wäre insofern problematisch, als eine Auslegung, mit der eine gesetzliche Vorschrift jeglichen Anwendungsbereich verlöre, nach Auffassung des BFH der gesetzlichen Systematik widerspräche, vom Gesetzgeber nicht gewollt...mehr

Werden Kapitalgesellschaften auf andere Kapitalgesellschaften, die wiederum unmittelbar oder mittelbar an einer grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt sind, abwärts verschmolzen, liegt mangels hinzukommender Gesellschafter eine nach § 1 Abs. 2a S. 4 und S. 5 GrEStG unbeachtliche – d.h. die Grunderwerbsteuer hinsichtlich des Grundbesitz der Personengesellschaft gem. ...mehr

R 6.4 EStR 2012. Rn. 656 Stand: EL 175 – ET: 09/2024 Abbruch des Gebäudes s Rn 591; ausnahmsweise AK des Grund und Bodens, wenn das Gebäude technisch oder wirtschaftlich nicht verbraucht war und der Abbruch des Gebäudes nicht mit der Herstellung eines neuen WG in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht. Entsprechendes gilt, wenn das Gebäude im Zeitpunkt des Erwerbs obje...mehr

Rz. 35 Nach der hier vertretenen Auffassung begegnet das von Baden-Württemberg mit dem LGrStG (insbesondere § 38 LGrStG) umgesetzte Bodenwertmodell keinen durchgreifenden verfassungsrechtlichen Bedenken. Das FG Baden-Württemberg hat sich in seinen Entscheidungen v. 11.6.2024[1] umfassend mit den vorgetragenen Bedenken gegen die Verfassungsmäßigkeit des LGrStG (Rz. 28 ff.) aus...mehr

Rz. 28 Insbesondere gestützt auf ein Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchhof aus dem Jahr 2020 im Auftrag des ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. -[1] werden gegen die Ausgestaltung der Grundsteuer als modifizierte Bodenwertsteuer verschiedene verfassungsrechtliche Bedenken geäußert. Rz. 29 Da sich eine allein am Bodenwert ausgerichtete Grundsteuer von der herköm...mehr

Zusammenfassung Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass bei einer verspäteten Anzeige eines grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgangs gegenüber dem Finanzamt keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt wird, wenn die Frist schuldhaft versäumt wurde. Die versäumte Anzeige führt in solchen Fällen zur festgesetzten Grunderwerbsteuer. Hintergrund Eine Erbengemeinschaft ...mehr

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass bei einer verspäteten Anzeige eines grunderwerbsteuerpflichtigen Vorgangs gegenüber dem Finanzamt keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt wird, wenn die Frist schuldhaft versäumt wurde. Die versäumte Anzeige führt in solchen Fällen zur festgesetzten Grunderwerbsteuer.mehr

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass der Erwerb eigener Anteile durch eine grundbesitzende GmbH Grunderwerbsteuer auslösen kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich dadurch der Anteil eines Gesellschafters – zumindest rechnerisch – auf mindestens 95 % erhöht. Die Entscheidung betrifft sowohl die GmbH selbst als auch eine von ihr gehaltene grundbesitzende Personen...mehr

Eine Erbengemeinschaft nach dem Tod der Mutter bestand aus der Klägerin und ihrem Bruder. Beide regelten die Auseinandersetzung des Nachlasses durch einen notariell beurkundeten Teilerbauseinandersetzungsvertrag. Dadurch erwarb die Klägerin einen zusätzlichen 50%-Anteil an einer grundbesitzenden GmbH, an der sie bereits zuvor zu 50 % beteiligt war. Sie hielt damit nach dem V...mehr

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück. Der Erwerb der eigenen Anteile durch die X-GmbH stellt einen steuerbaren Erwerbsvorgang sowohl in Bezug auf die grundbesitzende X-GmbH als auch auf die grundbesitzende Z-KG dar. Von einer Anteilsvereinigung spricht man, wenn eine Person oder Gesellschaft – direkt oder über Beteiligungen – mindestens 95 % der Anteile an einer g...mehr

Die Klägerin war eine GmbH, deren Alleingesellschafterin eine Stadt war. Die Klägerin war zusammen mit anderen Gesellschaftern an der X-GmbH beteiligt. Davon hielt die Klägerin 94,44 %, die X-GmbH selbst 0,3 %, eine AG 0,5 %. Die übrigen Anteile wurden von anderen Gesellschaftern gehalten. Die X-GmbH war zunächst alleinige Kommanditistin einer Objektgesellschaft (Z-KG). Komplement...mehr

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• 2021 Der Gesellschaft gehörende Grundstücke bei Gesellschafterwechseln / § 1 Abs. 2a GrEStG / § 1 Abs. 3 GrEStG / § 1 Abs. 3a GrEStG Grundstücke gehören einer Gesellschaft bei Gesellschafterwechseln i.S.v. § 1 Abs. 2a, 3 oder 3a GrEStG, wenn der Gesellschaft im Zeitpunkt des tatsächlichen Entstehens der Steuerschuld das jeweilige Grundstück aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, ...mehr

Hübner/Letzner, Erneute Änderung der einfachen Grundbesitzkürzung – Erfüllt sie nunmehr ihren Zweck?, Ubg 2025, 208; Becker/von Hugo, Derivative Neutralitätspflicht gemeinnütziger Körperschaften – Reichweite und Grenzen politischer Betätigungen steuerbegünstigter Organisationen, DStR 2025, 2760; Uphues/Wessels, Treuhandmodell in Bezug auf Betriebsvorrichtungen bei erweiterter...mehr

• 2022 Auswirkungen der Rückabwicklung nach § 16 GrEStG auf die Zuordnung von Grundstücken im Rahmen von § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG / § 16 GrEStG Es stellt sich die Frage, ob sich die Rückabwicklung nach § 16 GrEStG auch auf die Zuordnung von Grundstücken im Rahmen von § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG auswirkt mit der Folge, dass in der Zwischenzeit erfolgte Übertragungen von Anteile...mehr

• 2021 Steuerbefreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG / Option zur KSt nach § 1a KStG / Modernisierung des Personengesellschaftsrechts / § 5 GrEStG / § 6 GrEStG Vor dem Hintergrund der Neuregelung in § 1a KStG wurden die Steuerbefreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG eingeschränkt. Die Ausübung der Option innerhalb der Nachbehaltensfrist nach § 5 Abs. 3 GrEStG führt zur rückwirkenden Ver...mehr

• 2021 Vorgefasster Plan zur Bebauung eines Grundstücks / § 8 Abs. 2 Satz 2 GrEStG Nach dem Urteil des BFH v. 16.9.2020, II R 12/18 ist Voraussetzung für die Anwendung von § 8 Abs. 2 S. 2 Alt. 2 GrEStG die kausale Verknüpfung der Änderung des Gesellschafterbestands mit dem Plan zur Bebauung. Es muss ein vorgefasster Plan vorhanden sein, mit dem sich die Gesellschaft über den ...mehr

• 2021 Reform der GrESt (Share Deals) / Übergangsregelungen / Erlasse v. 29.6.2021, BStBl I 2021, 1006 / § 23 GrEStG Bei § 1 Abs. 2b GrEStG sind alle mit Ablauf des 30.6.2021 beteiligten Gesellschafter als Altgesellschafter anzusehen. Gelten dürfte dies sowohl für unmittelbar als auch mittelbar beteiligte Gesellschafter. Die Börsenklausel nach § 1 Abs. 2c GrEStG gilt für alle...mehr

Broemel/Gescher, Keine Verlängerung der grunderwerbsteuerlichen Nachbehaltensfrist in § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG für Grundstücksübertragungen vor dem 1.7.2021 – Zum Beschluss FG Düsseldorf v. 9.9.2024 – 11 V 1325/24 A (GE), DStR 2024, 2801. Beyer, Neue Mitwirkungspflicht nach Außenprüfungen gem. § 153 Abs. 4 AO n.F. – Praxishinweise zur Anwendung der neuen Regelung, NWB 2024, 16...mehr

• 2021 Kaufpreisaufteilung / BMF-Arbeitshilfe / § 21 EStG Vor dem Hintergrund der AfA sollte beim Kauf eines bebauten Grundstücks eine Vereinbarung über die Kaufpreisaufteilung erfolgen. Vorzunehmen ist diese im Notarvertrag. Dieser ist grundsätzlich zu folgen, sofern sie nicht zum Schein erfolgte, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und plausibel ist. In diesem Zusammenha...mehr

• 2021 Konzernklausel / Gleich lautende Erlasse v. 22.9.2020, BStBl I 2020, 960 / § 6a GrEStG In den gleich lautenden Erlassen v. 22.9.2020, BStBl I 2020, 960 übernimmt die FinVerw grundsätzlich die vom BFH in seinen Urteilen v. 21.8. bzw. 22.8.2019, II R 15/19, II R 16/19, II R 17/19, II R 18/19, II R 19/19, II R 20/19 und II R 21/19 entwickelten Grundsätze. Der Wegfall des ...mehr

Rz. 11 In allen an Deutschland angrenzenden Staaten – mit Ausnahme von Dänemark, Tschechien und Polen – wird eine der deutschen Grunderwerbsteuer vergleichbare Steuer bzw. Abgabe erhoben. Häufig sind diese Abgaben als "Registersteuer" ausgestaltet. Die Steuersätze liegen zwischen 1 % in einzelnen Kantonen der Schweiz und 12,5 % in Belgien. Näheres zur landeseigenen Bezeichnu...mehr

Rz. 7 Ansprüche aus einem Steuerschuldverhältnis können nach § 227 AO ganz oder teilweise erlassen werden, wenn deren Einziehung nach Lage des einzelnen Falles unbillig wäre. Die unbillige Härte kann in der Sache selbst liegen, aber auch in den persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnissen der Steuerpflichtigen begründet sein. Dementsprechend können im Rahmen des Festsetz...mehr

Rz. 1 Das GrEStG v. 12.9.1919 – GrEStG 1919 – (RGBl 1919, 1617) vereinheitlichte die Grundwechselabgabe in der Hand des Reiches und knüpfte hinsichtlich des Besteuerungsgrundes nicht mehr an die "Urkunde", sondern primär an den Übergang des Eigentums am Grundstück an. Das den Anspruch auf Übereignung begründende Rechtsgeschäft wurde nur als Besteuerungstatbestand herangezoge...mehr

Erbbaurechte stehen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG den Grundstücken gleich.[1] Die für Grundstücke bestehenden Vorschriften des Grunderwerbsteuerrechts gelten daher für Erbbaurechte und Untererbbaurechte entsprechend.[2] Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG unterliegt z. B. die Verpflichtung zur Bestellung eines Erbbaurechts an einem inländischen Grundstück d...mehr