Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Bedarf die Verbindung zweier nebeneinander befindlicher Teileigentumseinheiten mittels eines Durchbruchs einer tragenden Wand der Zustimmung der GdWE, wenn positive Nachweise über die Statik und des Brandschutzes von Sachverständigen durch den Eigentümer der Verwalter vorgelegt werden? Um die Frage beantworten zu können, ist zunächst zu klären, wer Eigentümer der Wand ist. ...mehr

Die Peters'sche Formel geht davon aus, dass im Laufe von geschätzten 80 Jahren Lebensdauer eines Gebäudes Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Herstellkosten anfallen, wobei hiervon je nach Ausstattung 65 – 70 % das Gemeinschaftseigentum betreffen. Praxis-Beispiel Berechnung nach Peters'scher Formel Die Baukosten betragen 1.750 EUR je qm Wohnfläche und betreffen zu...mehr

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen Hausgeldrückstände, also rückständige Beiträge zu Kosten/Vorschüssen, Beiträge zu gebildeten Rücklagen, Nachschüsse aus Abrechnungsspitzen, soweit noch nicht ausgeglichen. Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage, Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rüc...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstigen Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings begründet eine dennoch vorgenommene Darstellung als Kostenposition keine Anfechtungsklage mehr. Gerade solche Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtsch...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen und das tatsächlich vorhandene Vermögen anzugeben....mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten bspw. aus Erhaltungsaufwendungen für das Gemeinschaf...mehr

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es ...mehr

Entsprechendes gilt für beschlossene Maßnahmen der baulichen Veränderung, die nach § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG eine Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Folge haben (siehe hierzu Kap. B.I.6.6.2). Bei den voraussichtlichen Kosten konkret beschlossener baulicher Veränderungen ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob die beschlossene Maßnahme eine Kostenvertei...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und e...mehr

In aller Regel erfolgt eine langfristige Kreditaufnahme im Zuge der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, oder auch dessen baulicher Veränderung im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen. Unerheblich, welchem Zweck eine Darlehensaufnahme dienen soll, muss selbstverständlich im Vorfeld der Beschlussfassung über...mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Die Regelung dient der internen Kompetenzzuweisung. Der Verwalter ist im Innenverhältnis zur GdWE als deren...mehr

Anspruch auf Bildung einer Erhaltungsrücklage Die Bildung einer Erhaltungsrücklage stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ein Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat jeder Wohnungseigentümer nach §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG Anspruch auf entsprechende Beschlussfassung. Ihrem Wesen nach s...mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ih...mehr

Hat die Erhaltungsrücklage einen Bestand erreicht, der das angemessene Maß deutlich überschritten hat, können die Wohnungseigentümer über eine Teilauflösung der Rücklage beschließen.[1] Eiserne Reserve Im Fall der Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann allerdings nicht auf die zur sog. "eisernen Reserve" ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden,[2] weil diese zu tem...mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen alle baulichen Veränderungen, die für die Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen erforderlich oder auch nur förderlich sind. Hiervon umfasst sind insbesondere Zustimmung zur Anlegung eines behindertengerechten Wegs zur Wohnanlage des an den Rollstuhl gefesselten Erdgeschosseigentümers;[1] Anlage eines ...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst jeder ...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die GdWE beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer beschließen mehrheitlich, in einem...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen nach § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Sie bedürfen eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Bauliche Veränderungen werden stets mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen. Das durch das WEMoG reformierte Recht kennt lediglich für die Rechtsfolge...mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist nach § 20 WEG geprägt von Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits. Systematik baulicher Veränderungen Vornahmebeschluss Zunächst regelt § 20 Abs. 1 WEG die Befugnis zur Beschlussfassung über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums in Form von Maßnahmen, die seitens...mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere...mehr

Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Der Aufzug Die Wohnungseigentümer beschließen einfach-mehrheitlich den Einbau eines Innenaufzugs Die Kosten der Maßnahme haben nach § 21 Abs. 3 Satz 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer zu tragen, die sie beschlossen haben...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränd...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessen...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ...mehr

Rz. 43 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 WEG und des § 1010 BGB den Grundstücken gleich. Die Ergänzung des Grundstücksbegriffs des § 2 GrEStG um die dinglich gesicherten Sondernutzungsrechte nach Nr. 3 von § 2 Abs. 2 GrEStG durch Artikel 23 StÄndG 1991 (BGBl I, 1340) ist mit Wirkung vom 28.6.1991 in Kraft getreten (Arti...mehr

Rz. 10 Vermieter ist derjenige, der den (schuldrechtlichen) Mietvertrag als Vermieter abgeschlossen hat. Beim schriftlichen Mietvertrag ergibt sich die Vermieterstellung aus dem Vertrags"rubrum" im Zusammenhang mit der Unterschrift desjenigen am Ende des Formulars, der im Rubrum als Vermieter bezeichnet ist – vom Abschluss durch einen rechtsgeschäftlichen oder gesetzlichen V...mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zu Verkehrssicherung um eine, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungsei...mehr

Ist der Verwalter von sich aus zur Verkehrssicherung verpflichtet? In Beantwortung dieser Frage ist zu differenzieren: Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft in erster Linie den Verwalter die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssich...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Gefahren können insbesondere von kranken und morschen Bäumen ausgehen. Soweit hier eine Gefahr für Personen und Sachen nicht anders beseitigt werden kann, können die Bäume auch nach den einschlägigen Baumschutzsatzungen gefällt werden. Gerade im Hinblick auf die Zunahme te...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre...mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret...mehr

Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Sicherheit verantwortlich. Im Bereich des Wohnungseigentums sind es weite Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einen derartigen "Verkehr" darstellen bzw. ermöglichen: Zuwege zur Wohnanlage Zuwege/Zufahrten zur Tiefgarage Rasen- und Gartenflächen Spielplätze/Spielwiesen Treppenhaus Flure Über diese Bereiche hinaus ist die Grundst...mehr

Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die ...mehr

Überblick Wer eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Der Verwalter muss daher dafür sorgen, dass Gefahren erkannt und ...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 W...mehr

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus d...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmeldermehr

K kauft ein Teileigentum. Zu diesem gehören 24 Pkw- und 7 Rollerstellplätze. Diese Stellplätze vermietet K. In der Wohnungseigentumsanlage gibt es außerdem Wohnungen und weitere Stellplätze. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, die nicht zugleich Eigentümer einer Wohnung sind, sind nur zur Nutzung des zur Tiefgarage einsch...mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm...mehr

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspruch des eigenmächtig Handelnden...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen...mehr

Weit verbreitet sind spezifizierte Öffnungsklauseln, die eine Abänderung vereinbarter oder gesetzlicher Regelungen durch Beschluss nur punktuell zulassen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zu...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr