Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Eine Finanzierung mittels laufender Hausgelder wird in der Regel lediglich bei kleineren Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung möglich sein, ist aber grundsätzlich zulässig.mehr

7.1.4.1 Laufende Hausgelder Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein. 7.1.4.2 Erhaltungsrücklage Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs...mehr

1.4.1 Grundsätze Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderun...mehr

Begriff Die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, gehört gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wie auch andere Verwaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der Erhaltung stets einfach-mehrheitlich beschlossen. Was der Verwalter neben der Herbeiführung der Beschlüsse beachten muss, erläutert dieser Beitrag...mehr

7.3.1 Kostenverteilung unter allen Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweich...mehr

8.1 Grundsätze Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keine...mehr

Insbesondere bei besonders großen und kostenintensiven Erhaltungsmaßnahmen kann auch eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme infrage kommen.[1]mehr

8.4.1 Feststellungsklage Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbei...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

4.1 Maßnahme erfordert keinen Beschluss 4.1.1 Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die GdWE führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner...mehr

4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 D...mehr

§ 15 WEG regelt Duldungspflichten von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflichten beziehen sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also bauliche Veränderungen.mehr

Ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn auch ihre Finanzierung geklärt ist. Insgesamt stehen 4 Möglichkeiten der Finanzierung zur Verfügung: laufende Hausgelder, Erhaltungsrücklage, Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage, Beschlussfassung über eine Darlehensaufnahme. 4.2.4.1 Finanzierung mittels laufender Haus...mehr

Da die Erhaltungsrücklage gerade zweckgebunden für Maßnahmen der Erhaltung bzw. Instandhaltung und Instandsetzung gebildet wird, erfolgt die Finanzierung größerer Maßnahmen regelmäßig aus der Erhaltungsrücklage. Den Wohnungseigentümern ist insoweit aber ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt. Selbst bei gut ausgestatteter Erhaltungsrücklage kann die Finanzierung von Erhalt...mehr

Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein.mehr

7.2.1 Jede Baumaßnahme erfordert eine Beschlussfassung Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine g...mehr

1.4.3.1 Benachteiligung durch die Maßnahme selbst Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu e...mehr

Die Kosten von Maßnahmen der Erhaltung sind solche des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und somit nach dem geltenden Verteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern umzulegen. Sowohl durch Vereinbarung als auch durch Beschluss kann hiervon abgewichen werden. 5.1 Abweichung durch Vereinbarung "Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern i...mehr

Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweichend hiervon beschlossenen Kostenve...mehr

3.1.3.1 Grundsätze § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt oder keiner der Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme ei...mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchsschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchsschutz vermag hiermit nicht verbunden sein.mehr

3.2.1 Mehrheitliche Gestattung Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mi...mehr

6.1 Wohnungseigentümer Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausge...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Auf Grundlage eines Begehungsprotokolls und der Ergebnisse einer ergänzenden Kontrolle bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums durch Fachunternehmen sollte hinsichtlich des ermittelten Erhaltungsbedarfs eine Prioritätenliste erarbeitet und die Wohnungseigentümer entsprechend informiert werden. Die Entscheidung über das "Ob" und "Wie" erforderlicher Maßnahmen der Erhalt...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Von anfänglichen Baumängeln spricht man, wenn bereits im Zuge der Errichtung der Eigentumswohnungen Baumängel entstehen. Bei der Veräußerung neu erstellter Eigentumswohnungen schließt in der Regel ein Bauträger mit jedem Erwerber einer Eigentumswohnung oder einer Teileigentumseinheit einen separaten Vertrag. Der Inhalt aller Verträge ist meistens gleich. Berechtigter aus den...mehr

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG Auch wenn mit der begehrt...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsges...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten in nur einer Wohnungseigentümerversammlung abschließend ...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung auf sein Sondereigentum zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen. Erleidet der Wohnungseigentümer im Zuge der Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme also einen Schaden, so ist er diesem zu ersetzen – unabhängig davon, ob der Schaden an seinem Sondereigentum entstanden is...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Zunächst und grundsätzlich gilt, dass diejenigen, die die Baumaßnahme beschlossen haben, auch ihre Kosten zu tragen haben und dafür die geschaffene Einrichtung auch ausschließlich nutzen dürfen. Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt und mit einer Koste...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 Doppelt qualifizierte Mehrheit Voraussetzun...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und...mehr

Regelfall der Finanzierung einer baulichen Veränderung dürfte die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage sein. Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss die Gesamthöhe der Umlage, den Kostenverteilungsschlüssel und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenen Beiträge (soweit sich diese nicht einfach ermitteln lassen) regeln. Er kann auch die Fälligkeit...mehr

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) mit Wirkung seit 1.12.2020[1] grundlegend reformiert. Soweit zum näheren Verständnis förderlich, werden nachfolgend auch Altregelungen vor Inkrafttreten der Reform thematisiert. 1.1 Was sind bauliche Veränderungen? Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen E...mehr

Die Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen kann durch Sonderumlage erfolgen. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann auch die Erhebung mehrjähriger Sonderumlagen in Betracht kommen. Konkrete Beiträge regeln Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Beiträge zumindest err...mehr

Die Kostenverteilung erfolgt nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, den die Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG allerdings auch abändern können. Mangels Beschlusskompetenz kann allerdings nicht beschlossen werden, dass der jeweils betroffene Wohnungseigentümer die Kosten für etwa in seinem Sondereigentum ent...mehr

Stimmen nicht alle Wohnungseigentümer der Baumaßnahme zu und müssen auch nicht alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG die Kosten der Maßnahme tragen, hat der Verwalter die Kosten der Baumaßnahme selbst und die Folgekosten lediglich unter den zustimmenden Wohnungseigentümern zu verteilen. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehend...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Maßnahmen der baulichen Veränderung, die auf barrierefreien Zugang zu ihren Sondereigentumseinheiten gerichtet sind, dem Laden von E-Mobilen, die dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Alle diese Maßnahmen können allerdings auch mehrheitlich beschlossen und von der Gemeinschaft de...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Einschlägige Rechtsprechung war zu diesem Thema nach altem Recht nicht ergang...mehr