Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränd... mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht kein ... mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann zu einem späteren Zeitpunkt das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessen... mehr

Rz. 43 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. § 15 WEG und des § 1010 BGB den Grundstücken gleich. Die Ergänzung des Grundstücksbegriffs des § 2 GrEStG um die dinglich gesicherten Sondernutzungsrechte nach Nr. 3 von § 2 Abs. 2 GrEStG durch Artikel 23 StÄndG 1991 (BGBl I, 1340) ist mit Wirkung vom 28.6.1991 in Kraft getreten (Arti... mehr

Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum der Wohnungseigentümer in Form einer Bruchteilsgemeinschaft. Vom Grundsatz her sind also die Wohnungseigentümer zur Verkehrssicherung verpflichtet. Allerdings handelt es sich bei der Pflicht zu Verkehrssicherung um eine, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultiert und daher nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungsei... mehr

Ist der Verwalter von sich aus zur Verkehrssicherung verpflichtet? In Beantwortung dieser Frage ist zu differenzieren: Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft in erster Linie den Verwalter die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssich... mehr

Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich grundsätzlich auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume. Gefahren können insbesondere von kranken und morschen Bäumen ausgehen. Soweit hier eine Gefahr für Personen und Sachen nicht anders beseitigt werden kann, können die Bäume auch nach den einschlägigen Baumschutzsatzungen gefällt werden. Gerade im Hinblick auf die Zunahme te... mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b... mehr

Die winterliche Räum- und Streupflicht setzt zunächst eine konkrete Gefahrenlage durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus. Grundvoraussetzung ist das Vorliegen allgemeiner Glätte und nicht nur das Vorhandensein einzelner Glättestellen.[1] Ist eine Streupflicht gegeben, richten sich Inhalt und Umfang nach den Umständen des Einzelfalls. Keine Beschlusskompetenz für Turnusre... mehr

Keinesfalls sollte der Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich Pflichten der Verkehrssicherung übernehmen. Andernfalls ist er unstreitig zur Verkehrssicherung verpflichtet und haftet geschädigten Wohnungseigentümern unmittelbar. Über den im Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich geregelten Pflichtenkatalog hinaus sollte der Verwalter auch keine leeren Floskeln bemühen, die ... mehr

Verschließen der Haustür Die Bauordnungen der Länder sehen alle das Erfordernis eines 2. Rettungswegs im Brandfall vor. Dies impliziert das Vorhandensein überhaupt eines 1. Rettungswegs. Diesen stellen nicht nur die Treppenhäuser und Flure innerhalb der Wohnungseigentumsanlage dar, sondern in erster Linie die Haustür der Wohnanlage. Ist diese aber verschlossen, ist der 1. Ret... mehr

Überblick Wer eine Gefahrenquelle schafft oder für sie verantwortlich ist, muss dafür sorgen, dass durch diese niemand einen Schaden erleidet. Im Wohnungseigentumsrecht ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Der Verwalter muss daher dafür sorgen, dass Gefahren erkannt und ... mehr

Jeder, der einen Verkehr eröffnet, ist für dessen Sicherheit verantwortlich. Im Bereich des Wohnungseigentums sind es weite Bereiche des Gemeinschaftseigentums, die einen derartigen "Verkehr" darstellen bzw. ermöglichen: Zuwege zur Wohnanlage Zuwege/Zufahrten zur Tiefgarage Rasen- und Gartenflächen Spielplätze/Spielwiesen Treppenhaus Flure Über diese Bereiche hinaus ist die Grundst... mehr

Sowohl die Wohnungseigentümer als auch der Verwalter können einer Inanspruchnahme wegen Verletzung ihrer Verkehrssicherungspflichten vorbeugen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung erstreckt sich neben der Haftung der Wohnungseigentümer in aller Regel nämlich auch auf eine solche des Verwalters und hat zum Inhalt, dass Schadensersatzansprüche insbesondere aus d... mehr

Die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinschaft bezieht sich ausschließlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch hier existieren elektrische Anlagen wie Lichtschalter, Steckdosen, ggf. elektronisch betriebene (Tief-)Garagen-Rolltore. Lose Kabel sind vom Elektriker zu sichern. Zu einer derartigen Maßnahme ist der Verwalter sowohl nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 W... mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten und Bestandsgebäuden in sämtlichen Bundesländern. Zwischenzeitlich besteht auch die Pflicht zur Nachrüstung in Bestandsgebäuden in allen Bundesländern Übersicht: Einbaufristen und Verantwortlichkeiten für Rauchwarnmelder mehr

K kauft ein Teileigentum. Zu diesem gehören 24 Pkw- und 7 Rollerstellplätze. Diese Stellplätze vermietet K. In der Wohnungseigentumsanlage gibt es außerdem Wohnungen und weitere Stellplätze. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: "Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, die nicht zugleich Eigentümer einer Wohnung sind, sind nur zur Nutzung des zur Tiefgarage einsch... mehr

Zweifellos haftet der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn er schuldhaft das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt – sei es durch Beschädigung oder durch Hervorrufen eines besonderen Verwaltungsaufwands. Von praxisrelevanter Bedeutung ist hier die Beantwortung der Frage, ob der schädigende Wohnungseigentümer gerichtlich in Anspruch genomm... mehr

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspruch des eigenmächtig Handelnden... mehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum... mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen... mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis... mehr

Weit verbreitet sind spezifizierte Öffnungsklauseln, die eine Abänderung vereinbarter oder gesetzlicher Regelungen durch Beschluss nur punktuell zulassen. Praxis-Beispiel Musterformulierung "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zur Kostenverteilung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden." "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung zu... mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au... mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal... mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite... mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet.... mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine... mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handel... mehr

Nicht nur Maßnahmen der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums infolge Alterung oder Verschleiß, sondern auch solche, die aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben erforderlich werden, können mit erheblichen Kosten für die einzelnen Wohnungseigentümer verbunden sein, weshalb die Bereitschaft, freiwillig Geld in die Hand zu nehmen, nicht bei jedem Wohnungseigentümer vorhan... mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem... mehr

Da die Zuführungen zur Erhaltungsrücklage keine Ausgaben oder sonstige Kosten, sondern Einnahmen der Gemeinschaft darstellen, sind diese auch nicht als Kostenposition im Wirtschaftsplan aufzuführen.[1] Allerdings kann eine Darstellung als Kostenposition eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen. Gerade derartige Klagen, die allein wegen formeller Mängel des Wirtschaftsplans... mehr

Eine Jahresabrechnung ist fehlerhaft, wenn die Einnahmen in der Jahresabrechnung nicht dargestellt werden.[1] Denn aus der Jahresabrechnung – dies gilt sowohl für die Gesamt- als auch für die Einzelabrechnungen – müssen die Einnahmen und Ausgaben erkennbar werden.[2] Gemäß § 259 BGB ist im Rahmen der Jahresabrechnung nämlich eine geordnete Gegenüberstellung der Einnahmen und... mehr

Da die GdWE also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Erhaltungsaufwendungen für das Ge... mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos... mehr

Zunächst gilt oben Ausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, so muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassu... mehr

Maßnahmen laufender Erhaltung und Kleinreparaturen werden in aller Regel zur Schonung der Erhaltungsrücklage aus den monatlichen Hausgeldern der Wohnungseigentümer finanziert. Soweit eine beschlossene größere Erhaltungsmaßnahme aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden soll, sind die voraussichtlichen Kosten ebenfalls zu berücksichtigen und darzustellen. Entsprechendes... mehr

Da der GdWE nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung grundsätzlich auch die GdWE, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet.[1] Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis zur GdWE lediglich als deren Ausführungsorgan tätig, weshalb etwaige Kla... mehr

Nach dem dualen System des § 28 Abs. 1 WEG sind die Einzelwirtschaftspläne von erheblicher Bedeutung für die Finanzverfassung der Gemeinschaft. Letztlich nämlich ergeben sich die nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zu beschließenden Vorschüsse gerade aus den Einzelwirtschaftsplänen. Vermag man einen Verzicht auf die Erstellung von Einzelwirtschaftsplänen ausnahmsweise dann tolerieren... mehr

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise so... mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen an... mehr

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizu... mehr

3.1 Gegenstand Salopp ausgedrückt ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht zum Sondereigentum gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sonder... mehr

Gegenüber der alten Rechtslage haben sich die originären Ausübungsbefugnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erweitert. Für die Geltendmachung von Beseitigungsansprüchen wegen baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, ist allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits gemäß § 9a Abs. 2 WEG unmittelbar ermächtigt, da sie die sich aus dem gemeinschaft... mehr

Salopp ausgedrückt ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht zum Sondereigentum gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehe... mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befu... mehr

Wesen der Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte und Pflichten zu haben, eigenes Vermögen bilden zu können und im gerichtlichen Verfahren klagen und verklagt werden zu können. Rechtsfähig sind qua Gesetz nur natürliche Personen. Rechtsfähig sind jedoch auch die juristischen Personen – also insbesondere GmbH, AG und Verein –, wobei deren Rechtsfähigkeit allein auf der Aner... mehr

In erster Linie ist das selbstständige Beweisverfahren im Hinblick auf Mängelansprüche gegen den Bauträger in den Eigentümergemeinschaften von größter Bedeutung. Ein selbstständiges Beweisverfahren kommt weiter auch dann in Betracht, wenn etwa ungeklärt ist, ob ein Feuchtigkeitsschaden seine Ursache im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum hat. Als nach § 1041 BGB "zu... mehr

Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums hinausgehen, ordnet § 13 Abs. 2 WEG eine Gestattungsbeschlussfassung an, soweit durch die entsprechende Maßnahme anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. § 13 Abs. 2 WEG betrifft a... mehr

Überblick Bei der Verwaltung von Wohnungseigentum ist stets der jeweilige Verwaltungsgegenstand zu berücksichtigen. Mit Blick auf die Verwaltungszuständigkeit sind hier insbesondere Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander zu unterscheiden. Keine Seltenheit sind daneben Bruchteilsgemeinschaften an einem Sondereigentum, auch diese müssen verwaltet werden. Bei Mehr... mehr