Haftung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer / 1.4.1 Erhaltungsmaßnahmen

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.^[1] Für den Gegenanspruch des eigenmächtig Handelnden gilt, dass der Rückgriff auf die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts ausgeschlossen ist, wenn gesetzliche Sonderregelungen bestehen, die dem Verpflichteten vorrangig die Möglichkeit geben, den Erfolg selbst herbeizuführen. Eine solche Sonderregelung enthält § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG für Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Sie weist die Entscheidung über solche Maßnahmen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu. Damit ist es dem einzelnen Wohnungseigentümer – mit Ausnahme des eng begrenzten Notgeschäftsführungsrechts nach § 18 Abs. 3 WEG – nicht gestattet, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen. In Bezug auf das Gemeinschaftseigentum fehlt insoweit die Einwirkungskompetenz. Diese Sonderregelung kann nicht über die Anwendung der allgemeinen Vorschriften des BGB ausgehebelt werden und begründet daher eine Sperrwirkung.^[2]

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum in der irrigen Annahme durchführt hat, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen.^[3]