Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

In der Gemeinschaftsordnung wird der Gebrauch der vor dem Erdgeschoss liegenden Grundstücksflächen in der Weise geregelt, dass je zum ausschließlichen Gebrauch zustehen: dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. XX die vor seiner Wohnung liegende im Aufteilungsplan farbig umrandete Grundstücksfläche. Die Pflege und Instandhaltung der vorbezeichneten Flächen obliegt dem jew...mehr

Wonach muss sich die GdWE richten: Nach der Teilungserklärung oder dem geltenden Recht? Die Teilungserklärung beantwortet die Frage, welche Räume im Sondereigentum und damit welche Räume im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Soweit ist allein die Teilungserklärung maßgeblich mit der Einschränkung, dass sie keine Räume zum Sondereigentum erklären kann, die nicht sondereigen...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Durchlauferhitzer. In wessen Eigentum stehen diese? Durchlauferhitzer und ihre Bauteile stehen nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum.mehr

Bei einem so genannten Terrassenbau (treppenförmig am Hang) wurden in den Erdgeschosswohnungen größere Räume "in den Hang" gebaut. Diese Räume kommen in Plänen und in der Teilungserklärung nicht vor. Stehen diese im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum? Räume, die nach der Teilungserklärung nicht dem Sondereigentum zugewiesen sind, stehen im gemeinschaftlichen...mehr

Ist der FI-Schalter im Stromsicherungskasten, der sich in der Wohnung befindet, Sonder- oder gemeinschaftliches Eigentum? Ich würde ihn nach § 5 Abs. 2 WEG als gemeinschaftliches Eigentum ansehen. Bei Schäden ist es richtig, nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen.mehr

Eine Gemeinschaft besteht aus Reihenhäusern, jeweils sechs Einheiten pro Reihe, insgesamt drei Gebäude. Wem gehört jeweils das Dach? In der Teilungserklärung steht, dass die Wohnungen so behandelt werden sollen, als wenn sie eigenständige Gebäude wären. Jedes Dach gehört allen Wohnungseigentümern. Es handelt sich bei jedem Dach um gemeinschaftliches Eigentum.mehr

1 Allgemeine Fragen Was meinen Sie damit, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist d...mehr

In der Gemeinschaftsordnung wurden zwei unterschiedliche Stimmrechtsverteilungen festgelegt. Über die vorliegende Öffnungsklausel wurde ein Beschluss gefasst, dass eine Klausel zur Stimmverteilung ersatzlos gestrichen wird. Muss dies im Grundbuch eingetragen werden? Ja!mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es Gasetagenheizungen. In wessen Eigentum stehen die einzelnen Bauteile? In der Regel stehen Gasetagenheizungen und ihre Bauteile nach § 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG im Sondereigentum. Im Einzelfall kann es wegen der baulichen Gegebenheiten anders sein. Die Frage kann pauschal nicht beantwortet werden.mehr

Wir haben immer wieder die Diskussion wegen Kugelhähnen, die für die Absperrung des Wassers bei Tausch der Wasseruhren notwendig sind. Wer bezahlt den Tausch des defekten Kugelhahns, der sich in Bad oder Küche der Wohnung befindet? Nach § 5 Abs. 2 WEG sind die Kugelhähne gemeinschaftliches Eigentum. Den Austausch zahlt also die GdWE und damit alle Wohnungseigentümer. Nach §...mehr

Steht der Anschluss für den Wasserzähler im gemeinschaftlichen Eigentum? Die Frage ist nicht ganz klar. Klar ist aber: Der Anschluss für den Wasserzähler bzw. das Eckventil für den Wasserzähler sind grundsätzlich nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum. Wie sieht es bei einem defekten Wasserzähler aus, der vorher gekauft wurde? Ein Wasserzähler dürfte nach § 5 Abs. ...mehr

Braucht es einen Beschluss, wenn ein Eigentümer innerhalb seines Sondereigentums eine nicht tragende Wand entfernen möchte und ein Gutachten vorliegt. Nein, wobei die Frage an § 13 Abs. 2 WEG zu messen ist.mehr

Sind Absperreinrichtungen, die nicht mit dem Zähler verbunden sind, dem Sondereigentum zuzuordnen? Absperreinrichtungen sind gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie Teil eines wasserzuführenden Strangs sind. Im Übrigen dürften sie im Sondereigentum stehen, soweit der Strang im Sondereigentum steht.mehr

Wo beginnt das gemeinschaftliche Eigentum/Sondereigentum bei Aufputzleitungen? Hier gilt nichts Anderes als für Rohrleitungen, die unter Putz gelegt worden sind.mehr

Nach der BGH-Rechtsprechung gehören die Leitungen zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz nicht nur bis zu ihrem Eintritt in den räumlichen Bereich des Sondereigentums, sondern jedenfalls bis zu der ersten für die Handhabung durch den Sondereigentümer vorgesehenen Absperrmöglichkeit. Wo fängt das "bis" an? Vorher (= ohne Absperrventil) oder erst dan...mehr

Ist ein Beschluss nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums zu machen, mit dem ein Sondernutzungsrecht zurückgenommen oder begründet wird? Man wird auf der Grundlage einer Öffnungsklausel ohne Zustimmung des Berechtigten kein Sondernutzungsrecht wegbeschließen können. Man kann es aber einräumen. Dieser Beschluss müsste, beruhte er auf einer Öffnun...mehr

Ein Wohnungseigentümer hat bei einem Einrohrheizsystem die Aufputz-Zuleitung zum Schlafzimmerheizkörper durch eine Undichtigkeit am Übergang in den Heizkörper so lange verrosten lassen, dass dieses Stück ausgetauscht werden muss, um einen Rohrbruch zu vermeiden. Wenn sich der Wohnungseigentümer mit der Undichtigkeit eher gemeldet hätte, wäre dies vermeidbar gewesen. Ist da...mehr

Im Jahr 2005 wird auf Grundlage einer Öffnungsklausel ein Beschluss gefasst, die Kosten der GdWE grundsätzlich nach Quadratmetern zu verteilen (die Wasserkosten sollen nach Personenzahl umgelegt werden). Aus Sicht der Verwaltung hat der Beschluss aus dem Jahr 2005 "handwerkliche" Fehler. 2 der 3 Unterzeichner der Niederschrift sind verstorben. Wäre es sinnvoll, nach § 48 A...mehr

Ich bin im Zweifel, ob die einzelnen Plätze in einem Mehrfachparker (Vierfachparker) in einer Wohnungseigentumsanlage im Sondereigentum stehen. Die Teilungserklärung stammt aus dem Jahr 1995. Den jeweiligen Vierfachparkern sind 40/10.000tel Miteigentumsanteile zugewiesen. Einem Wohnungseigentum sind 2 Stellplätze in einem der Vierfachparker zugewiesen. Die Berechtigte X ha...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage wurde Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt. Müssen in diesem Fall auch die Miteigentumsanteile des Wohnungseigentümers als Sondereigentümer angepasst werden, da sich die Fläche verändert hat? Nein. Es sollte aber überprüft werden, ob die Kosten der GdWE weiterhin fair und gerecht umgelegt werden. Ist diese Frage zu verne...mehr

Ein Wohnungseigentümer will aus zwei Wohnungen eine Wohnung errichten. Muss es nach §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, wenn er weiterhin 2 Wohnungen abgerechnet haben will? Sie sprechen wohl eine Vereinigung (Zusammenlegung) von 2 Wohnungseigentumsrechten an. Wird die Vereinigung im Grundbuch eingetragen, wird ein Wohnungsgrundbu...mehr

Ein Bauträger ist Eigentümer eines Reihenhauses, das nie gebaut wurde und auf das er Schulden bei der Sparkasse aufgenommen hat. Danach ist er in die Schweiz abgetaucht. Einstimmige Beschlüsse, wie die Änderung der Teilungserklärung, sind praktisch unmöglich. Hausgeld zahlt er nicht. Wie kommt die Gemeinschaft aus dieser Nummer wieder raus? Die GdWE kann nach § 17 WEG vorge...mehr

Die Terrasse eines Mieters ist – ohne Genehmigung – vor der Terrassentür mit einem großen Tuch von Unterkante Balkon bis zum Terrassenboden zugehängt und mit vielen Gegenständen wie z. B. Holz, Pflanzensteinen, ausrangierten Elektrogeräten unter einer Decke, Arbeitsmaterialen, Plastikwanne, Bollerwagen, Kunststoffrasenmatten, Rasenmäher-Fangkorb und anderem zugestellt. Ent...mehr

In der Gemeinschaftsordnung steht, dass der Verwalter die Hundehaltung ggf. zu genehmigen hat. Diese wurde erteilt. Im Nachgang gibt es nunmehr Probleme mit dem Tier. Angeblich kann die GdWE die Genehmigung nicht aufheben. Ist das korrekt? Wie wäre das konkrete Vorgehen? Nein, das ist nicht korrekt. Die Gemeinschaftsordnung ist voraussichtlich so zu verstehen, dass die Wohn...mehr

In einem Gebäude mit Wohn- und Gewerbenutzung spielt ein Friseursalon tagsüber laute Musik ab. Zwei Eigentümer fühlen sich gestört, da sie täglich im Homeoffice arbeiten. Nachdem die Beschwerden vermehrt ignoriert worden sind, stellt sich die Frage, wie nun (als Hausverwalter oder Eigentümer) vorzugehen ist. Zunächst muss die Verwaltung klären, ob es in der entsprechenden A...mehr

Wie läuft eine öffentliche Beglaubigung ab? Reicht dazu eine Personalausweis-Kopie? Das Verfahren einer öffentlichen Beglaubigung regelt § 40 BeurkG. Die unterzeichnende Person muss sich gegenüber dem Notar mit einem entsprechenden gültigen Ausweisdokument (Personalausweis/ Reisepass) ausweisen. Wenn die unterzeichnende Person das erforderliche Dokument bereits unterzeichnet...mehr

Muss ein Beschluss, dass Fenster gemeinschaftliches Eigentum sind und bleiben, aber die Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen, nach § 5 Abs. 4 Satz 1, 7 Abs. 2 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden? Nein. Der zweite Beschlussteil "Kosten künftig vom Sondereigentümer getragen werden müssen" beruht auf einer gesetzlichen Öffnungsklausel und ka...mehr

Bei den Absperrhähnen für Wasser stellt sich häufig das Problem, dass sie "festgehen", wenn sie vom Wohnungsinhaber nicht regelmäßig bewegt werden. Kann man einen Beschluss fassen, dass die Sondereigentümer die Kosten für den Tausch der Absperrhähne zu tragen haben? Um diese Frage zu beantworten ist zu klären, in wessen Eigentum der Absperrhahn (= Ventil) steht. Dient der Ab...mehr

Wenn ein Altbeschluss (also vor 1.12.2020 gefasst), der auf einer Öffnungsklausel beruht, nicht nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht wird, sind diese dann für alle Eigentümer nicht mehr umsetzbar bzw. bindend oder nur für Sondernachfolger, eingetreten nach dem Beschluss? Also gilt wieder, was ursprünglich vor dem Beschluss galt? Genau geklärt is...mehr

Bei einer Fußbodenheizung muss die Verteilung (inkl. Thermostate) der Stränge geändert werden. Die "Verteilung" befindet sich im Bereich des Sondereigentums. Ist die Verteilung gemeinschaftliches Eigentum oder Sondereigentum? In der Teilungserklärung steht hierzu nichts. Auf die Teilungserklärung kommt es nicht an. Dort kann ein wesentlicher Gebäudebestandteil nicht zum Son...mehr

Darf die Verwaltung Mietern und Wohnungseigentümern die Nutzung eines als "Gästeparkplatz" ausgewiesenen Parkplatzes verbieten oder bedarf es eines Beschlusses? Für die Beantwortung der Frage ist zu klären, in wessen Eigentum der Stellplatz steht und ob es für diesen eine Gebrauchsbestimmung gibt. Steht der Stellplatz im gemeinschaftlichen Eigentum und haben die Wohnungseige...mehr

Kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Darf ein Eigentümer diesen Stellplatz dann separat ohne Wohnung im Gebäude erwerben? Für Stellplätze der Tiefgarage fingiert das Gesetz seit dem Jahr 1973, dass sie ein Raum sind. Ein Tiefgaragenstellplatz kann daher nach §§ 3, 8 WEG als "Raum" zum Sondereigentum erklärt werden. Dieser Raum kann ein selbststän...mehr

In einem Altbau ist in der Waschküche kein ausreichender Platz, um für alle Wohnungen Waschplätze einzurichten. Im Laufe der Jahre haben einige Eigentümer sich Anschlüsse für Wasser- und Strom geschaffen und Waschmaschinen aufgestellt. Eine Regelung ist bisher nicht erfolgt. Im Zuge von zeitgleichen Mieterwechseln in zwei Wohnungen hat ein Miteigentümer, der bisher keinen ...mehr

Was genau ist ein Annex? Wo steht der im Grundbuch? Ein Annex ist ein Anhang oder ein Zusatz zu etwas Bestehendem. § 3 Abs. 2 WEG regelt: "Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache". Diese ...mehr

Nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer sollen Blumenkästen am Balkon von innen aufgehängt werden. Dies steht allerdings nicht in der Hausordnung. Müssen sich die Mieter an den Beschluss halten oder können sie sich auf die Hausordnung beziehen und die Kästen dann trotzdem auch von außen am Balkon befestigen? Muss dies nachträglich in die Hausordnung aufgenommen werden?...mehr

Kann ein Eigentümer den anderen Eigentümern/Bewohnern das Betreten der Terrasse, die seiner Wohnung zugewiesen wurde, untersagen? Ja, wenn die Terrasse im Sondereigentum steht oder der entsprechende Wohnungseigentümer an der Terrasse ein Sondernutzungsrecht hat und die Bestimmungen wirksam sind. Im Übrigen nicht. Hinweis Weiterführende Hinweise Betreten des Sondereigentums Dul...mehr

Es gibt einen Wohnungseigentümer, der auf einer gemeinschaftlichen Fläche eine Bierzeltgarnitur aufgestellt hat. Diese nutzt er gelegentlich. Die Ruhezeiten der Hausordnung werden eingehalten. Zwei Wohnungseigentümer beschweren sich über das "Zusammensitzen". Die Bänke werden nach der Nutzung nicht weggenommen, sondern stehen auf dem Gelände. Ist es sinnvoll, eine Nutzungs...mehr

Was meinen Sie damit, dass Dritte ggf. zustimmen müssen, wenn ein Beschluss zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden soll? Eine Eintragung erfolgt nach § 19 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Dies sind die Wohnungseigentümer aber auch bestimmte Grundpfandrechtsgläubiger. Lesen Sie auch § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG: "Ist das Wohnungseigentum...mehr

Sie haben Kosten benannt: Handelt es sich dabei um die Kosten vom Grundbuchamt? Benötigt man zusätzlich einen Notar zur Eintragung der Beschlüsse (= fallen weitere Kosten an)? Die von mir genannten Kosten (50 EUR pro Einheit, maximal 500 EUR; GNotKG KV 14160) sind Kosten des Grundbuchamts. Für die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften braucht man nach § 129 BGB grundsä...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Eine Wohnungseigentumsanlage, die aus 3 Einzelhäusern besteht, liegt in einer wiederauflebenden Ferienregion. 2 Wohnungseigentümer haben die Wohnungen als privat genutzte Ferienwohnungen für sich und nahe Verwandte gekauft. Dies ist auch so gestattet. Aus privaten Gründen standen beide Wohnungen seit einem Jahr weitgehend leer. Nun begehren die beiden Wohnungseigentümer, d...mehr

Es geht um eine Wohnungseigentumsanlage mit einem offenen Treppenhaus (Laubengänge). In dieser Anlage wird über eine nicht genehmigte Katzenklappe in einer Wohnungseingangstür eine Katze in die Laubengänge gelassen. Das Tier hinterlässt auf dem Fußabstreifer einiger Eigentümer Hinterlassenschaften. Wer muss sich darum kümmern, dass die Katze dies nicht mehr macht? Es ist a...mehr

Können Sie ein paar typische Beispiele nennen, die häufiger auf Basis von Öffnungsklauseln beschlossen wurden? Ja. Es geht vor allem um Sondernutzungsrechte, Umlageschlüssel, Verwaltungs- und Gebrauchsbeschlüsse. Sollte man bei künftigen Beschlussfassungen die GdWE immer belehren, dass sie die Kosten für die Eintragung tragen muss? Ja, das sollte man. Ich habe die Vereinba...mehr

Ein Wohnungseigentümer pflastert seine Terrasse neu und vergrößert sie bei dieser Gelegenheit um ca. 2 qm, ohne dies vorher kundzutun. Die Vergrößerung wird im Nachhinein festgestellt. Was ist zu veranlassen? Die Frage berührt mehrere Punkte. Zum einen wird die Pflicht der Verwaltung angesprochen, regelmäßig (wenigstens einmal jährlich) das gemeinschaftliche Eigentum auf bau...mehr

Die GdWE überdenkt den erstmaligen Einbau von Kaltwasseruhren samt dem zuvor erforderlichen Beschluss zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung von Kaltwasser. Laut TE erfolgt seit Jahrzehnten die Abrechnung von Kaltwasser nach MEA. Fragen Wie ist die Kostenregelung für den Aufwand im Sondereigentum zu beschließen, wenn für den Einbau der Wasseruhren durch Umbau- und Wiederhe...mehr

Müssen immer 3 Angebote eingeholt werden? Nach ganz herrschender Rechtsprechung sind derzeit ungeachtet einer breiten Kritik im Schrifttum in Bezug auf jeden Vertragsschluss der GdWE von einiger Erheblichkeit mehrere Angebote einzuholen. Ich kann der Praxis nur raten, entsprechend zu verfahren. Die Suchweite, also der Bereich, in dem die Verwaltung versucht, ein Angebot einz...mehr

Was gilt, wenn der Verwalter die Jahresabrechnung gar nicht erstellt? Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Wege einer Leistungsklage auf Erstellung der Jahresabrechnung in Anspruch genommen werden. Wichtig ist, dass sich die Klage nicht mehr gegen den Verwalter richten kann, da die Verwaltung des Gemeinschaftseig...mehr

Welche Bedeutung hat der Beschluss nach dem Wohnungseigentumsgesetz? Der Beschluss ist ebenso ein Rechtsgeschäft wie der Vertrag. Er kann jedoch nur dann Wirksamkeit entfalten, wenn er auf der Basis einer Rechtsgrundlage ergangen ist. So können nach § 23 Abs. 1 WEG die Wohnungseigentümer nur solche Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschl...mehr

Wonach richtet sich die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben? Die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen richtet sich grundsätzlich nach der Gemeinschaftsordnung. Ist dort kein Umlageschlüssel vereinbart, sind die Einnahmen und Ausgaben gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach den Miteigentumsanteilen umzulegen. Kann der Kostenverteilerschlüssel von der Eigen...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1990 wurde eine Benutzungsregelung zur alleinigen Nutzung ausgegeben (= ein Sondernutzungsrecht). Weiter heißt es, die Sondernutzungsrechte "sind für die ordentliche Instandhaltung und Unterhaltungslast angewiesen". Die Nutzungsfläche darf nur als Ziergarten genutzt werden. Kann ein Beschluss gefasst werden, dass hier eine andere ...mehr