Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Errichtung eines Neubaus, Abrissarbeiten, Straßenbaumaßnahmen etc. in der Nachbarschaft sind ebenfalls als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird. Grundsatz des § 906 BGB Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu b...mehr

Ist Baulärm ein Mangel? Erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen wegen der Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke auf einem Nachbargrundstück stellen bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwe...mehr

Flexible Fristen – üblicher Renovierungsturnus Praxis-Beispiel Renovierungsklausel mit flexiblen Fristen "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen. Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen betragen im Allgemeinen für Küchen, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und für so...mehr

Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht für einen vertragsgemäßen Zustand des Treppenhauses sorgen. Weicht der tatsächliche Zustand hiervon ab, stehen dem Mieter Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche zu. Allerdings werden die Anforderungen an den geschuldeten Zustand eines Treppenhauses von der Rechtsprechung sehr unterschiedlich bewertet.[1...mehr

Die Verfolgung von Mietpreisüberhöhungen ist Sache der zuständigen Verwaltungsbehörde. Sie erlässt, wenn sie den Tatbestand als gegeben ansieht, einen Bußgeldbescheid, gegen den binnen 1 Woche nach Zustellung schriftlich oder zur Niederschrift der Verwaltungsbehörde Einspruch eingelegt werden kann. Über den Einspruch entscheidet das Amtsgericht. Im Bußgeldverfahren ist die or...mehr

Regelmäßig wird in der Praxis zumindest die eingeschränkte private Nutzung der Telekommunikationseinrichtungen im Unternehmen gestattet sein. Die Kontrolle der E-Mail-Korrespondenz in diesem Fall ist nur sehr eingeschränkt zulässig, wenn der Arbeitgeber sich nicht im Zuge der ausdrücklichen Erlaubnis der Privatnutzung zugleich Kontrollrechte vorbehält, was dringend angeraten...mehr

Hat der Vermieter zentralbeheizte Räume vermietet, so muss er dafür sorgen, dass in den Räumen die sog. Behaglichkeitstemperatur erreicht werden kann. Ist dies der Fall, so spielt es keine Rolle, wenn nicht alle Rippen eines Heizkörpers warm werden.[1] Wichtig Heizungsregulierung Außerdem muss der Mieter die Möglichkeit besitzen, die Wärme zu regulieren; eine fehlende oder unz...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Die Rechtspraxis orientiert sich hierbei an den in der Trinkwasserverordnung enthaltenen Werten.[1] Danach liegt der Grenzwert für Blei im Trinkwasser bei 0,025 mg/l (seit 1.12.2013 ist der Grenzwert auf 0,01mg/l gesenkt). Allerdings berechtigt nicht jede Überschreitung dieses Grenzwerts zur Minderung: Kann der Bleigehalt auf ein ungefährliches Maß reduziert werden, wenn der ...mehr

Abgrenzung Zu unterscheiden ist zwischen dem Verwalter, der im Auftrag eines Eigentümers dessen Anwesen (z. B. ein Mietshaus) oder dessen Eigentumswohnung verwaltet, und dem Verwalter, der von den Eigentümern einer Eigentumswohnanlage zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestellt wird.[1] Weiterhin bestehen für die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters des gemeinsc...mehr

Ein Bauwerk ist nur dann ein Baudenkmal, wenn aus einem oder mehreren der oben erläuterten Schutzgründe ein öffentliches Interesse an seiner Erhaltung besteht. Dieses zusätzliche und ebenfalls gerichtlich überprüfbare Tatbestandsmerkmal setzt nach allgemeiner Ansicht voraus, dass die Denkmaleigenschaft eines Bauwerks und die Notwendigkeit seiner Erhaltung in das Bewusstsein ...mehr

Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4). Die Nic...mehr

In einem Einkaufscenter dient die Betriebspflicht dem Interesse des Vermieters an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Sind die Räume Teil eines Einkaufscenters, werden die Kundenströme maßgeblich durch die Ein- und Ausgänge der jeweiligen Geschäfte gesteuert. Für die Attraktivität des Einkaufscenters ist der Verlauf der Kundenströme v...mehr

Rz. 12 Der Gemeinsame Bundesausschuss ist rechtsfähig (§ 91 Abs. 1 Satz 2). Er hat seinen Sitz in Berlin und führt ein Dienstsiegel. Er ist eine von seinen Trägerorganisationen rechtlich unabhängige, eigenständige Organisation, was z. B. daran deutlich wird, dass die unparteiischen Mitglieder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes nur vom BMG als Aufsichtsbehörde, nicht aber ...mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn sich in einem Wohnhaus ein Bordellbetrieb befindet und dies mit lästigen Begleiterscheinungen verbunden ist.[1] Hierfür genügt es bereits, wenn sich Hausbewohner und Freier im Hausflur begegnen können oder wenn von außen erkennbar ist, dass sich im Haus ein Bordell befindet.[2] Eine Beeinträchtigung liegt auch dann vor, wenn in unmittelbarer Nachba...mehr

Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Hinweis Seit letzter Erhöhung muss 1 Jahr vergangen sein Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung g...mehr

Es wird zwischen einem einfachen Mietspiegel [1] und einem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.[2] Hinweis Definition Mietspiegel Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.[3] Mietspiegel auch für Gemein...mehr

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverord...mehr

Der Mieter hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.[1] Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.[2] Maßgeblich ist, ob der Mieter im Umgang mit der Mietsache diejenige Sorgfalt beachtet hat, die von Mietern im Allgemeinen beachtet werden muss; es kommt nicht darauf an, ob den Mieter ein persönlicher Schuldvorwurf trifft. Ist der Vermi...mehr

Die Frage der Duldungspflicht ist nach § 554 Abs. 2 BGB zu beurteilen. Danach hat der Mieter den Anschluss zu dulden, wenn er zu einer Verbesserung der gemieteten Räume führt, für den Mieter keine Härte darstellt (z. B. wegen der vorzunehmenden Arbeiten oder der zu erwartenden Erhöhung der Miete bzw. der erhöhten monatlichen Betriebskosten) und der Vermieter die Maßnahme sow...mehr

Mit der Hereinnahme des Begriffs "Geringes Angebot an vergleichbaren Räumen" als Tatbestandsmerkmal wird auf die Lage auf dem Wohnungsmarkt abgestellt, nach dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Hierbei sind die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten zu beachten. Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist...mehr

Verstöße gegen denkmalrechtliche Vorschriften können mit Bußgeldern geahndet werden. Handelt der Betroffene vorsätzlich, kann das Bußgeld erheblich ausfallen. Das OLG Oldenburg bestätigte z. B. ein Bußgeld in Höhe von 60.000 EUR wegen umfangreicher Umbaumaßnahmen ohne denkmalschutzrechtliche Genehmigung[1] und das OLG Karlsruhe verhängte 10.000 EUR für den schwarzen Fassaden...mehr

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen einen Mangel dar, wenn der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird.[1] Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist oder wenn er sie nach §§ 555a, 555d BGB (§ 554 a. F.) dulden muss.[2] Die Art der Beeinträchtigung ist gleichgültig. Praxis-Beispiel Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen In Betracht ...mehr

Häufiger Streitpunkt Zinsen sind nur in Ausnahmefällen als Hauptforderung eintragungsfähig. Enthält der Titel keine kapitalisierten Zinsen, sondern nur einen Zinssatz und einen Zinsbeginn, sind die Zinsen nur als Nebenforderung tituliert und ist die Eintragung einer Zwangshypothek über kapitalisierte Zinsen nicht zulässig.[1] Die Eintragung titulierter Zinsen neben der Hauptfo...mehr

Erklärung in Textform Erforderlich ist eine Erklärung des Vermieters in Textform. Eine Zustimmung des Mieters ist wie auch bei § 559 BGB nicht erforderlich. Die Erklärung des Vermieters ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird sowie der Verteilerschlüssel und die Art der Berechnung mitgeteilt wird sowie auch der Betrag, um den sich d...mehr

Eine Wohnung muss über funktionierende sanitäre Einrichtungen verfügen. Die Sanitärräume müssen so beschaffen sein, dass sie nach außen entlüftet werden können[1] und dass bei üblicher Benutzung keine Schäden entstehen.[2] Wichtig Unbenutzbarkeit der Toilette Der Wegfall der einzigen Waschgelegenheit oder die Unbenutzbarkeit der einzigen Toilette für eine längere Zeit hebt den...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Als Einzelbaudenkmale kommen alle baulichen Anlagen im Sinne der Länderbauordnungen in Betracht. In erster Linie zählen dazu Gebäude, aber auch andere bauliche Objekte, wie Hoftore, Einfriedungsmauern, Grenzsteine oder Bildstöcke. Teile von baulichen Anlagen Da viele Denkmäler nicht mehr vollständig erhalten sind, können nach den Denkmalschutzgesetzen auch Teile von baulichen ...mehr

Die erforderliche Angabe des Absenders soll sicherstellen, dass der Empfänger zuordnen kann, von wem er das Dokument erhalten hat. Genaue Vorgaben, was der Absender im Einzelnen anzugeben hat, sind nicht erforderlich, da dies nach den jeweiligen Beziehungen im Einzelfall verschieden sein kann. Praxis-Tipp Person des Erklärenden benennen Zur Vermeidung von Unklarheiten sollten ...mehr

Kann der Mieter in eigener Regie und auf eigene Kosten seine Mietwohnung an das Kabel anschließen? Muss der Vermieter die Herstellung des Anschlusses dulden und dem Mieter die Erlaubnis erteilen? Hinweis Anspruch aus Treu und Glauben Soweit nicht ausdrückliche vertragliche Vereinbarungen bestehen, kann der Mieter ein entsprechendes Verlangen nur auf den Grundsatz von Treu und ...mehr

Ein betroffener Eigentümer kann mit Hilfe der Feststellungsklage eine gerichtliche Klärung erreichen, ob sein Bauwerk die Voraussetzungen eines Denkmals erfüllt oder nicht.[1] In Sachsen ist sogar ausdrücklich gesetzlich geregelt, dass die untere Denkmalschutzbehörde auf Antrag des Eigentümers durch (anschließend mit Widerspruch und Anfechtungsklage anfechtbaren) Verwaltungs...mehr

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1] Praxis-Beispiel Betriebswohnung in Gewerbegebiet So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt. Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsv...mehr

Künstlerische Gründe werden selten als alleinige Rechtfertigung einer Unterschutzstellung herangezogen. Meistens liegen daneben noch weitere Schutzgründe vor. Das Merkmal der künstlerischen Bedeutung verlangt eine gesteigerte ästhetische oder gestalterische Qualität eines Bauwerks und die für das künstlerische wesentliche Originalität, die ein Gebäude aus der Masse vergleichb...mehr

Den Schutzgrund der städtebaulichen bzw. der stadtbildprägenden Bedeutung kennen alle Denkmalschutzgesetze mit Ausnahme von Baden-Württemberg und Bremen, deren Denkmalschutzgesetze diesen Schutzgrund nicht erwähnen, der deshalb auch zur Begründung der Unterschutzstellung eines Bauwerks nicht herangezogen werden darf.[1] Denkmalschutz wegen der städtebaulichen bzw. stadtbildpr...mehr

Weiterer Titel erforderlich? Richtet sich die Räumung ausnahmsweise gegen eine weitere Person (etwa ein Kind aus einer früheren Beziehung oder den neuen Lebensgefährten), ist je nach Fallgestaltung das Erfordernis eines separaten Titels gegen den Mitbesitzer zu prüfen. Die jüngere Rechtsprechung des BGH zur allgemeinen Räumungsvollstreckung hat auch hier für einige Klärung g...mehr

Sind Gemeinschaftseinrichtungen funktionsunfähig, so liegt ein Mangel vor.[1] Gleiches gilt, wenn die gemeinschaftlichen Hausteile oder die Fassade[2] dringend renovierungsbedürftig oder verschmutzt sind.[3] Bei der Entscheidung über eine Renovierung hat der Vermieter allerdings einen relativ großen Entscheidungsspielraum.[4] Achtung Gemeinschaftseinrichtung stillgelegt Wird e...mehr

Wohn- und Gewerberäume müssen so beschaffen sein, dass auch in den Sommermonaten erträgliche Innentemperaturen hergestellt werden können. Bei einer er...mehr

Betriebsbedarf liegt insbesondere vor, wenn die Wohnräume als Werkmiet- oder Werkdienstwohnung für einen Arbeitnehmer anstelle eines anderen, dessen Arbeitsverhältnis beendet ist, verwendet werden.[1] In der Kündigung des Dienst-(Arbeits-)verhältnisses liegt nicht zugleich die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 576 BGB. Diese muss nach Beendigung des Dienst(Arbeits-)verhä...mehr

Bestimmte Form erforderlich Die Auflassung hat bei gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber durch ausdrückliche Erklärung vor einer zuständigen Stelle zu erfolgen.[1] Zuständige Stelle ist jeder deutsche Notar. Die ausschließliche Zuständigkeit eines deutschen Rechtspflegeorgans vermeidet Beurkundungsfehler.[2] Deshalb ist die Erklärung der Auflassung vor einem ...mehr

Wohnrecht an einer Wohnung Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden[1] –, mitbenutzen.[2] Praxis-Beispiel Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis In d...mehr

Die einschlägigen Vorschriften der Landesnachbarrechtsgesetze können der nachfolgenden Übersicht entnommen werden. Soweit es in Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern keine spezifischen nachbarrechtliche Vorschriften zum Traufwasser gibt, ist § 903 BGB unmittelbar einschlägig. Hinweis Übersichtmehr

Begriff der Schönheitsreparaturen Zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich die in § 28 Abs. 4 Satz 5 der II. BV und – damit übereinstimmend – in § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 Fassung I angegebenen Arbeiten, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizk...mehr

Praxis-Beispiel Endrenovierungsklausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben." Im Unterschied zur Renovierungsklausel[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Sc...mehr

Untervermietung zulässig Im Einzelfall ist der in der Ehewohnung verbliebene Ehegatte berechtigt oder sogar verpflichtet, einzelne Räume unterzuvermieten, um die finanziellen Lasten zu minimieren. Dem anderen steht ein Anspruch auf Unterlassung der Vermietung eines Zimmers in der im gemeinsamen Eigentum stehenden Wohnung der Beteiligten nicht zu.[1]mehr

Der Vermieter kann nach seiner Wahl vom Mieter Schadensbeseitigung oder Geldersatz verlangen. Lässt der Vermieter den Schaden reparieren, so sind die Reparaturkosten erstattungsfähig. Maßgeblich ist grundsätzlich derjenige Betrag, der dem Vermieter selbst in Rechnung gestellt worden ist; es kommt also nicht darauf an, ob die Reparatur von einem anderen Unternehmer kostengüns...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Diese spielen bei der Gewerberaummiete im Rahmen des § 536 BGB nur dann eine Rolle, wenn sie sich als Folge einer Verschlechterung der Mietsache oder der Nichteinhaltung einer Zusicherung darstellen. Es ist nicht erforderlich, dass der Fehler der Mietsache selbst anhaftet. Ein Mangel liegt auch dann vor, wenn zwar die Mietsache selbst fehlerfrei ist, die benachbarten Räume a...mehr

Angemessene wirtschaftliche Verwertung Zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum im Zusammenhang mit Problemen der Zweckentfremdung ist Folgendes auszuführen: Eine Kündigung ist dann möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erlei...mehr

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1] Der Vermieter muss aufgrund de...mehr

Befinden sich die Räume in einem Zustand, der die Gesundheit beeinträchtigt, so kann der Mieter neben oder anstelle der nach § 569 Abs. 1 BGB möglichen Kündigung auch die Miete mindern. 100 % Mietminderung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen.[1]mehr