Mietpreisüberhöhung – Begriff, Berechnung und Rechtsfolgen / 5 Laufende Aufwendungen des Vermieters

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverordnung, insbesondere die §§ 18 bis 20 II. BV. Hierunter fallen somit Eigen- und Fremdkapitalkosten, Betriebskosten, Kosten der Instandhaltung und -setzung, Verwaltungskosten, Abschreibung und Mietausfallwagnis.^[1]

Zu den einzelnen Positionen ist Folgendes auszuführen:

• Eigenkapitalkosten: Diese sind nicht nach dem Verkehrswert des Grundstücks und Gebäudes zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, sondern im Fall der Herstellung des Wohnraums durch den Vermieter nach den Herstellungskosten und im Fall des entgeltlichen Erwerbs des Wohnraums durch den Vermieter nach den Erwerbskosten zu berechnen.^[2] Diese Kosten sind anzusetzen in Höhe der marktüblichen Zinsen für erste Hypotheken.^[3] Stichtag ist der Beginn des Mietverhältnisses.^[4]
• Fremdkapitalkosten: Hierfür sind die tatsächlich zu zahlenden Zinsen, nicht aber die Tilgung anzusetzen.
• Abschreibung: 1 % der Baukosten.
• Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie Mietausfallwagnis.