Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Für Geruchsbelästigungen aus den Nachbarwohnungen oder aus der Umgebung[1] gelten die Ausführungen über den Lärm (s. Abschn. 34) entsprechend. Wichtig Grenzwerte beachten Emissionen der Heizanlagen aus benachbarten Gebäuden wie Gerüche, Qualm oder Ablagerungen von Ruß auf dem Balkon berechtigen den Mieter grundsätzlich erst dann zur Minderung, wenn die behördlich vorgegebenen ...mehr

Frist beachten Die Wertfestsetzung erfolgt durch Beschluss, der allen Beteiligten zuzustellen ist. Er ist mit der befristeten Erinnerung (sofortige Beschwerde) binnen 2 Wochen ab Zustellung anfechtbar.[1] Die telefonische Beschwerde gegen die Verkehrswertfestsetzung ist unzulässig.[2] Der Schuldner kann den Verkehrswert nicht mit der Begründung angreifen, der Wert sei zu nie...mehr

Akteneinsicht Das Akteneinsichtsrecht steht nach § 42 ZVG nicht nur besonderen Interessenten, sondern jedem zu. Das gilt auch für ein Unternehmen, das sich damit befasst, in den Medien über Zwangsversteigerungen zu informieren und Interessenten gegen Entgelt Informationen über das Versteigerungsobjekt zu geben. Der Betreffende darf sich während der Akteneinsicht auch Aufzeich...mehr

Verunreinigungen Gefährliche Verschmutzungen müssen entfernt werden, jedoch ist nicht umgehend jede Verunreinigung zu beseitigen.[1] Ebenso trifft den Geschäftsinhaber keine (besondere) Verkehrssicherungspflicht, wenn der normal geflieste Eingangsbereich bei Schlagregen oder hineingetragener Nässe glatt wird.[2] Der Vermieter muss auch nicht den Zugang zur Garage täglich reini...mehr

Eigentumslage entscheidet Für die rechtliche Überprüfung der Sanierungsanordnungen ist im Grundsatz auf den Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheids abzustellen. Das Bundes-Bodenschutzgesetz enthält keine Vorschriften, die dahin auszulegen wären, dass es für die rechtliche Beurteilung der auf sie gestützten Maßnahmen auf einen späteren Zeitpunkt als den der letzten Be...mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten LG Berlin[1]: bei einer erheblichen Durchfeuchtung der Wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Kassel[2]: bei einer ungenügenden Abdichtung bei...mehr

Die Betriebspflicht kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.[1] Die Vollstreckung erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO, also durch Zwangsgeld oder Zwangshaft. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine Betriebspflicht nicht vollstreckt werden kann, wenn sämtliche Arbeitsverhältnisse mit den im Betrieb beschäftigten Ar...mehr

Die aus § 535 BGB folgende Pflicht des Vermieters, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen.[1] Deshalb liegt ein Mangel vor, wenn diese Hausteile übermäßig ve...mehr

Die wissenschaftliche Bedeutung eines Bauwerks als Begründung für seine Unterschutzstellung kennen alle Denkmalschutzgesetze. Diese Bedeutungskategorie wird aber nicht allzu häufig vorliegen. Wissenschaftliche Gründe erlauben die Annahme eines Kulturdenkmals dann, wenn durch Forschungen an einem Bauwerk der historische Kenntnisstand einer wissenschaftlichen Disziplin vertieft...mehr

Grundschuldvermehrung Tritt der Gläubiger lediglich einen Teil der Grundschuld an einen Dritten ab, entstehen mit der Teilung mehrere Grundschulden. Sie sind, falls nichts anderes vereinbart ist, gleichrangig. Wie wird nun bei der Teilabtretung einer Briefgrundschuld die Übergabe des Briefs vollzogen? Als "sauberste", wenngleich aufwendigste Lösung bietet sich die Bildung ein...mehr

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kellerräume gegen Feuchtigkeit zählt hierzu nicht. Aber: Das AG Bergheim sieht eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt an, wenn der Keller wegen Feuchtigkeit gar nicht nutzbar ist.[1] Wichtig Keine Kellerabdichtung Eine Abdicht...mehr

Mit unterschiedlichen, aber in der Zielrichtung gleichen Formulierungen verlangen die meisten Denkmalschutzgesetze von den Eigentümern eine denkmalverträgliche Nutzung von Baudenkmälern, weil sich eine falsche oder gar keine Nutzung nachteilig auf deren Substanz auswirken kann. Das Nutzungsgebot kann im Einzelfall durch behördliche Anordnungen konkretisiert werden. Auch dies...mehr

Keine gesetzliche Regelung der Kostentragungspflicht bei Grunderwerbsteuer Wer die Grunderwerbsteuer (§ 11 GrEStG: 3,5 % der Gegenleistung/des Kaufpreises, 5 % in Berlin und Hamburg) trägt, ist gesetzlich nicht geregelt. Gem. § 15 GrEStG haften Verkäufer und Käufer dem Fiskus als Gesamtschuldner. Der Gesamtschuldnerausgleich erfolgt gem. § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB, soweit nicht...mehr

Grundsatz Bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld ist der Zinssatz im Grundbuch anzugeben, damit der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige o...mehr

Anfechtbare Maßnahmen Die Anordnungen sind mitunter rechtswidrig, weil die Behörde unzuständig ist[1] oder die Maßnahmen zu unbestimmt sind.[2] So ist eine bodenschutzrechtliche Sanierungsanordnung nicht hinreichend bestimmt, soweit dem Sanierungspflichtigen allenfalls langfristig erreichbare Sanierungszielwerte vorgegeben werden, ohne dass zugleich die dazu einzusetzenden, di...mehr

Wahlrecht Wenn dem Schuldner mehrere Grundstücke (Erbbaurechte, Eigentumswohnungen) gehören, kann der Gläubiger wählen, ob er die Zwangshypothek nur auf einem Grundstück eintragen lassen oder auf mehrere Grundstücke verteilen will. Im Fall der Verteilung muss er in seinem Antrag konkret bezeichnen, mit welchem Betrag jeder Grundbesitz belastet werden soll; die Größe der Teile...mehr

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter eine den Vorgaben der EnEV entsprechende Heizungsanlage und Wärmedämmung schuldet, mit der weiteren Folge, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Herstellung dieses Zustands hat.[1] Nach dieser Ansicht ist die Mietsache mangelhaft, wenn ihre Beschaffenheit von den Vorschriften der EnEV abweicht. Die ganz ...mehr

Die Kenntnis von Veränderungen der Eigentums- und Besitzverhältnisse oder etwa des baulichen Zustands von Baudenkmälern kann für die Denkmalschutzbehörden zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben durchaus von Interesse sein. Deshalb sehen die Landesdenkmalschutzgesetze hierfür unterschiedlich ausgestaltete Anzeigepflichten vor.mehr

Vertretung möglich Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt auf Antrag, wenn sie derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben, sondern kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Belastungsvollmacht D...mehr

Welche der verschiedenen Kaufpreissicherungsmöglichkeiten der Notar wählt, hängt nicht zuletzt von der Organisation und Ausstattung des Notariats und von den unterschiedlichen Kosten dieser Lösungen ab. Besonders haftungsträchtig für den Notar ist die Variante in 4.2.[1] Sie setzt ein gut organisiertes und mit geschultem Personal ausgestattetes Büro voraus, um Ausfertigungsf...mehr

Länderrechte beachten Bei Schaffung des BGB um 1900 wurde die Reallast als Teil des Agrarrechts angesehen. Man überließ deshalb ihre inhaltliche Regelung mit Rücksicht auf die bestehenden wirtschaftlichen Unterschiede in den Ländern weitgehend dem Landesrecht (Art. 113 ff. EGBGB).[1] Die Bestimmungen des BGB über die Reallast (§§ 1105–1112) stellen insoweit lediglich Rahmenvo...mehr

Bei der Wohnraummiete kann ein Mangel vorliegen, wenn die Räumlichkeiten wegen ihrer besonderen Beschaffenheit nicht in der üblichen Art und Weise benutzt werden können. Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Mieter wegen einer besonderen Anfälligkeit der Mietsache für Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand keinen Schrank aufstellen darf, wenn im Badezimmer immer wieder ei...mehr

Der Umstand, dass in einem technisch intakten Nachtspeichergerät Asbestteile enthalten sind, begründet jedoch keinen Mangel[1]; auf eine Gefährdungsprognose kann deshalb nicht verzichtet werden.[2] Ebenso genügt es nicht, dass bei der Herstellung der Mietsache umweltschädliche Stoffe verwendet worden sind; auch hier ist eine Gefährdungsprognose unverzichtbar.[3] Wichtig Gefäh...mehr

Verletzung Rechte Dritter Will ein Dritter ein Recht geltend machen, das der Zwangsvollstreckung des Gläubigers in den Grundbesitz des Schuldners entgegensteht, so muss er die Drittwiderspruchsklage (§ 771 ZPO) erheben. Insbesondere Eigentum Als solches Recht kommt vor allem das Eigentum in Betracht; aber auch dingliche Rechte wie Erbbaurecht, Nießbrauch, Grundpfandrecht kann d...mehr

Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklau...mehr

Wohn- und Geschäftsräume müssen so ausgestattet sein, dass sie den ortsüblichen Standard hinsichtlich der Sicherheit vor Einbrüchen aufweisen. Hierzu gehört, dass Räume mit stabilen Außentüren versehen sind und durch eine Schließvorrichtung gesichert werden können. Werden Fenster, Türen oder sonstige Maueröffnungen nachträglich verschlossen, muss die Vermauerung mit dem Restm...mehr

Antragsformulare Die Antragstellung erfolgt direkt bei der KfW-Förderbank in Berlin. Hierzu ist das Antragsformular 600 000 0166 zu nutzen. Für den Kreditantrag im Rahmen "Schutz der Flüchtlingsunterkünfte" ist zusätzlich das Antragsformular 600 000 3651 vorzulegen. Es sind für die Kommunen üblichen Sicherheiten zu leisten. Alle für die Kreditgewährung maßgeblichen Unterlagen m...mehr

Zur Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung von Auskunft und Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrags siehe Urteil des OLG Saarbrücken vom 25.8.1999. Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. Die Verwaltung kann die Auskunft...mehr

Das Fogging-Problem ist seit 1995 bekannt. Hierbei wird das optische Erscheinungsbild der Räume nachteilig verändert: Schwarze schmierige Beläge setzen sich an Wänden und an der Decke ab. Eine Gesundheitsgefahr besteht nach gegenwärtigem Erkenntnisstand nicht.[1] Die Ursachen des Foggings sind noch nicht erforscht. Es wird vermutet, dass das Fogging mit der Verwendung bestim...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt. Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind preisgebundener Wohnraum, Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist, Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermie...mehr

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.[1]. Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrücklich...mehr

Die Darlehen können direkt bei der KfW-Förderbank in Berlin beantragt werden. Erstreckt sich ein Vorhaben über mehrere Jahre, erfolgt die Beantragung in Abschnitten, bezogen auf das jeweilige Haushaltsjahr. Wurde im laufenden Haushaltsjahr bereits schon mit einem Vorhaben begonnen, so kann dies im Antrag mit einbezogen werden. Antragsunterlagen Es müssen folgende Antragsunterl...mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Interessenausgleich Damit die Sanierungskosten für den Grundstückseigentümer überschaubar bleiben, kann sich der Abschluss eines Sanierungsvertrags mit der Behörde empfehlen.[1] Diese kann mit dem Sanierungsplan den Entwurf eines Sanierungsvertrags über die Ausführung des Plans vorlegen, der auch die Einbeziehung Dritter ermöglicht (§ 13 Abs. 4 BBodSchG). Ein solches Vorgehen...mehr

Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.[1] Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter. Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur...mehr

Fehler in der Beschaffenheit des Gebäudes sind gleichzeitig Mängel i. S. v. § 536 BGB, wenn sie sich in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht auf den Mietgebrauch auswirken. Praxis-Beispiel Baumängel Mauerwerksrisse, blinde Fensterscheiben, undichte Fenster und Türen etc. Wichtig Auswirkung auf den Mietgebrauch Das Vorhandensein eines Baumangels berechtigt für sich ...mehr

Die Betriebspflicht beginnt mit der Laufzeit des Vertrags, sie endet regulär mit dem betroffenen Mietverhältnis. Nur in Ausnahmefällen ist eine isolierte vorherige Beendigung in Erwägung zu ziehen.[1] Die Betriebspflicht entfällt nicht, wenn deren Einhaltung unwirtschaftlich ist.[2] Die Betriebspflicht besteht damit zulasten des Gewerbemieters auch dann, wenn benachbarte Lade...mehr

Verwaltungszwang Die Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb ist sie bei Zuwiderhandlungen mit den Zwangsmitteln der Verwaltung durchsetzbar. Praxis-Beispiel Zwangsmittel Blockiert der Baulastübernehmer die durch Baulast gesicherte Zufahrt, so kann die Bauaufsichtsbehörde mittels Ordnungsverfügung und etwa der Verhängung eines Zwangsgelds darauf hin...mehr

Mehrere Grundstücke desselben Eigentümers können im Grundbuch in der Weise verbunden werden, dass sie im Wege der Vereinigung (§ 890 Abs. 1 BGB) oder Zuschreibung (§ 890 Abs. 2 BGB) als ein Grundstück im Grundbuch eingetragen werden. Achtung bei Belastungen Im Fall der Vereinigung bleiben die an den bisher selbstständigen Grundstücken eingetragenen Belastungen unverändert best...mehr

Der Mieter eines Ladenlokals ist für den Zustand des Zugangs zum Laden jedenfalls dann nicht verkehrssicherungspflichtig, wenn der Zugang nicht mitvermietet wurde und nicht nur von Kunden des Ladenlokals, sondern auch von Passanten benutzt werden kann. Die Verkehrssicherungspflicht trifft in diesem Fall allein den Grundstückseigentümer.[1] Etwas anderes soll bei defekten Git...mehr

Antrag direkt bei KfW-Bank Die Antragstellung erfolgt mit dem Antragsformular 600 00 0166 direkt bei der KfW-Bank in Berlin. Zusätzlich sind folgende Unterlagen beizufügen: Bestätigung zum Antrag (600 00 2300) die unter Punkt 2.8 genannten Unterlagen Gemeindeverbände legen zusätzlich vor: den vollständigen Wortlaut der aktuellen Verbandssatzung und die Veröffentlichung der Verba...mehr

GVO-Genehmigung Auflassungen und schuldrechtliche Verträge sowie Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten und die Übertragung von Gebäuden und Rechten an Gebäuden oder Gebäudeteilen, die aufgrund von Rechtsvorschriften auf besonderen Grundbuchblättern (Gebäudegrundbuchblätter) nachgewiesen werden können, bedürfen der Genehmigung der Landkreise und kreisfreien Städte. Sie...mehr

Nachweis schwierig Häufig ist zweifelhaft, wann der Gläubiger "unbekannt"ist. Hierzu liegt bezüglich der Buchgrundpfandrechte umfangreiche Rechtsprechung bezüglich verschiedener Konstellationen vor. Schwieriger wird es jedoch beim Briefpfandrecht: Hier kommt es nicht (allein) auf den Nachweis der Erbfolge nach dem eingetragenen Gläubiger an, weil eine solche Hypothek nach §§ ...mehr

Bestehen hinsichtlich eines bestimmten Stoffes keine konkreten Grenzwerte, so ist die Mietsache mangelfrei, wenn die Konzentration des Stoffes das Maß der üblichen Hintergrundbelastung nicht übersteigt.[1] Gefährlichkeit eines Stoffes wird erkannt Ist umgekehrt die Gefährlichkeit eines Stoffes erkannt worden, so spielt es keine Rolle, ob diese Erkenntnis bereits zum Zeitpunkt ...mehr

Das öffentliche Erhaltungsinteresse bezieht sich lediglich auf die gesetzlichen Schutzgründe. Andere Gründe, wie solche der Wirtschaftlichkeit, Zumutbarkeit oder Gründe fiskalischer Art, rechtfertigen wie sonstige öffentliche oder private Gründe weder die Befürwortung noch die Ablehnung der Denkmaleigenschaft. Die Erhaltungsfähigkeit des Schutzobjekts ist deshalb ebenso wenig ...mehr