Mietanpassungsklausel bei der Gewerbemiete

Leitsatz

In einem gewerblichen Mietvertrag hält eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) festzusetzen, der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB stand.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 307 Abs. 1

Kommentar

Zwischen der Wasserstraßenverwaltung des Bundes und einem Segelverein besteht ein Mietvertrag über eine Steg- und Slipanlage sowie eine Wasserfläche. Der Mietzins betrug ursprünglich 2.099 DM/p.a.

In § 5 Abs. 4 des Vertrags ist folgende Mietanpassungsklausel vereinbart: "Die WSV prüft nach Ablauf von jeweils 3 Jahren, erstmals zum 1. Januar 1999, ob das Nutzungsentgelt noch ortsüblich oder sonst angemessen ist. Bei einer Änderung setzt sie den zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) fest und teilt dem Nutzer die Höhe des künftig zu zahlenden Nutzungsentgelts mit."

Die Vermieterin machte von der Anpassungsklausel am 1.1.1999, am 1.1.2002 und am 1.1.2005 Gebrauch. Die Mieterin hat die ersten beiden Anpassungen akzeptiert; die Anpassung zum 1.1.2005 lehnt die Mieterin ab. Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage der Vermieterin abgewiesen und ausgeführt, dass die Mietanpassungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB verstoße und damit unwirksam sei.

Der BGH ist anderer Ansicht. Die Entscheidung beruht auf folgenden Grundsätzen:

1. AGB-Vereinbarung

Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden.

2. Inhaltskontrolle der Vertragsklausel

Ist die Klausel so gefasst, dass dem Vermieter hinsichtlich der Mietänderung ein Ermessensspielraum verbleibt, gelten die Grundsätze über den Leistungsvor...