Gewerblicher Grundstückshandel / 2.1 Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze

Jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt

Objekt im Sinne der 3-Objekt-Grenze ist grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt (Grundstück, grundstücksgleiches Recht oder Recht nach dem WEG).[1] Auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts kommt es nicht an[2], auch nicht darauf, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt oder ob der Steuerpflichtige die Objekte selbst errichtet oder in bebautem Zustand erworben hat.

Grundstücke im Ausland

Veräußerungen von Grundstücken im Ausland sind in die Prüfung, ob die 3-Objekt-Grenze überschritten ist, einzubeziehen. Hingegen hängt die Erfassung eines Gewinns aus der Veräußerung von Grundstücken im Ausland von der Zuweisung des Besteuerungsrechts durch das DBA ab.[3] Ggf. erfolgt eine Berücksichtigung über den Progressionsvorbehalt (§ 32b EStG).

 
Praxis-Beispiel

Objekt i. S. d. 3-Objekt-Grenze

  • Eigentumswohnung: Durch den Abschluss einzelner Kaufverträge mit der Verpflichtung, eigenständige Eigentumswohnungen zu errichten und zu übertragen, werden jeweils einzelne Immobilienobjekte i. S. d. 3-Objekt-Grenze veräußert. Mehrere Wohnungseigentumsrechte können dann als ein Objekt zu beurteilen sein, wenn sich der Eigentümer (Veräußerer) schon im Zeitpunkt des Abschlusses der einzelnen Kaufverträge zur Errichtung und Übertragung einer 2 oder mehr Wohnungseigentumsrechte umfassenden einheitlichen Wohnung verpflichtet.[4]
  • Werden mehrere Wohnungen in einem einheitlichen Vertrag an einen einzigen Käufer verkauft, ist jede Wohnung als eigenständiges Objekt zu behandeln. Werden daher 4 Wohnungen in einem Vertrag an einen Käufer verkauft, ist, sofern die Voraussetzungen im Übrigen vorliegen, ein gewerblicher Grundstückshandel begründet.[5]
  • Auch bei einem Verkauf von weniger als 4 Objekten kann die Wertung gerechtfertigt sein, dass es sich um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, wenn ein im zeitlichen Zusammenhang mit der Bebauung und Veräußerung erworbenes Grundstück schon vor seiner Bebauung verkauft oder ein solches Grundstück von vornherein auf Rechnung oder nach Wünschen des Erwerbers bebaut wird.[6]
  • Garagenabstellplatz: ist ein selbstständiges Objekt, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Wohnung veräußert wird. Der Verkauf eines Garagenabstellplatzes ist jedoch dann nicht als eigenes Objekt zu zählen, wenn dieser als Zubehörraum einer Eigentumswohnung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Eigentumswohnung an andere Erwerber als die Käufer der Eigentumswohnung veräußert wird.[7]
  • Erbbaurecht: Auch die Veräußerung eines Erbbaurechts ist ein Objekt i. S. d. 3-Objekt-Grenze. Hingegen ist die Bestellung eines Erbbaurechts kein Objekt i. S. d. 3-Objekt-Grenze.[8]

Persönliche oder finanzielle Beweggründe für die Veräußerung sind unbeachtlich

Unerheblich ist, ob die Grundstücksveräußerungen aufgrund einer besonderen persönlichen Notlage, z. B. zur Abwendung einer Zwangsvollstreckung, erfolgen. Denn die persönlichen oder finanziellen Beweggründe der Veräußerung von Immobilien (z. B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit) sind für die Zuordnung zum gewerblichen Bereich oder der Vermögensverwaltung grundsätzlich unerheblich.[9] Die Gewerblichkeit kann im Einzelfall nur durch objektive Umstände widerlegt werden, etwa bei Gestaltungen, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen (z. B. langfristige Vermietung, Nießbrauchsrechte etc.).[10]

[3] Niedersächsisches FG, Urteil v. 4.3.2010, 10 K 259/08 zur Immobilienveräußerung von in Spanien belegenen Immobilien: auf die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, kam es nicht an, weil das Besteuerungsrecht aus der Veräußerung von Immobilien gemäß Art. 13 DBA-Spanien bei Spanien liegt.
[9] Anderes gilt aber nach der Rechtsprechung des BFH, wenn selbst genutztes Wohneigentum veräußert wird, s. hierzu nachfolgend 2.1.1.

2.1.1 Drei-Objekt-Grenze bei Veräußerung selbst genutzten Wohneigentums

Veräußerung von eigen­genutztem Wohneigentum ist nicht mitzuzählen

In die 3-Objekt Grenze sind in aller Regel eigengenutzte Wohnobjekte nicht einzubeziehen. Nur in besonders gelagerten Einzelfällen, namentlich bei einer nur kurzfristigen, vorübergehenden Eigennutzung, kann das Grundstück in die 3-Objekt-Grenze einzubeziehen sein.[1] Aber auch dann sind die Umstände des Einzelfalls genau zu prüfen, denn selbst bei einer nur kurzfristigen Eigennutzung (weniger als 5 Jahre) ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer den Verkauf mit ,"offensichtlic...

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