Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind in die Unterhaltsberechnung grundsätzlich einzubeziehen. Sie werden durch eine Überschussrechnung ermittelt.
Vielfach falsch behandelt wird in der Praxis die Frage, inwieweit in diesem Zusammenhang Ausgaben unterhaltsrechtlich zu berücksichtigen sind. Oftmals werden einfach die in den Einkommensteuerbescheiden ausgewiesenen Gewinne bzw. Verluste ungeprüft für die Unterhaltsberechnung übernommen. Dies ist oft falsch, insbesondere wenn Abschreibungen für Gebäudenutzungen vorgenommen worden sind. Diese sind steuerrechtlich zwar möglich, sie berühren nach der Rechtsprechung des BGH aber nicht das unterhaltsrechtlich maßgebliche Einkommen. In der Entscheidung des BGH hierzu vom 1.12.2004[64] heißt es:
"Für die Frage, in welcher Höhe unterhaltsrechtlich Abzugsposten zu berücksichtigen sind, kommt es u. a. darauf an, ob etwa in Anspruch genommene steuerliche Absetzungs- und Abschreibungsmöglichkeiten auch unterhaltsrechtlich einkommensmindernd anzuerkennen sind. Nach der Rechtsprechung des Senats berühren Abschreibungen für die Abnutzung von Gebäuden das unterhaltsrechtlich maßgebende Einkommen nicht, weil ihnen lediglich ein Verschleiß von Gegenständen des Vermögens zugrunde liegt und die zulässigen steuerlichen Pauschalen vielfach über das tatsächliche Ausmaß der Wertminderung hinausgehen. Darüber hinaus ist zu beachten, daß sie durch eine günstige Entwicklung des Immobilienmarktes ausgeglichen werden können."
Wenn auf der einen Seite die erzielten Verluste (z. B. infolge der Abschreibungen) nicht einkommensmindernd berücksichtigt werden können, bedeutet dieses auf der anderen Seite auch, dass die dadurch erzielte Steuerersparnis außer Betracht zu bleiben hat, soweit sie ohne die Ansetzung der Verluste nicht eingetreten wäre. Bei einer solchen Fallgestaltung ist – in Abweichung von dem Grundsatz, dass zur Feststellung des unterhaltsrelevanten Einkommens die tatsächlich entrichtete Steuer in Abzug zu bringen ist – eine fiktive Steuerberechnung vorzunehmen, nämlich zu ermitteln, in welcher Höhe Steuern auf das nicht durch die Verluste reduzierte übrige Einkommen des Unterhaltspflichtigen zu entrichten wären.
Einkommensmindernd können notwendige Erhaltungsaufwendungen angesetzt werden. In der obig bereits zitierten BGH-Entscheidung wird hierzu wie folgt weiter ausgeführt:
"Instandsetzungskosten können unterhaltsrechtlich nur insoweit einkommensmindernd berücksichtigt werden, als es sich um notwendigen Erhaltungsaufwand handelt und nicht um solchen für Ausbauten und wertsteigernde Verbesserungen, die der Vermögensbildung dienen."
Nur wenn es sich um eine gemeinsame Immobilie der Ehegatten handelt, können ausnahmsweise auch wertsteigernde Investitionen berücksichtigt werden, da diese beiden Ehegatten zu Gute kommt. Handelt es sich um größere notwendige Erhaltungsaufwendungen, können diese auf mehrere Jahre verteilt werden. Rücklagen für konkrete Instandhaltungskosten können anerkannt werden, wenn sie sich im Rahmen der zu erwartenden Instandhaltungskosten bewegen.[65]
Laufend noch zu zahlende Finanzierungskosten sind anzuerkennen. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH[66]
können bis zur Höhe der erzielten Miete nicht nur die Zins-, sondern auch die Tilgungsleistungen unterhaltsrechtlich berücksichtigt werden. Bei mehreren vermieteten Objekten ist es unbedenklich, die Erträge zu saldieren, wenn einzelne Objekte Verluste gebracht haben. Es ist jedoch zu beachten, dass der Abzug der Tilgungsleistungen durch die für das jeweilige Objekt erzielten Mieteinnahmen begrenzt ist. Andernfalls würde durch die Verwendung von Erlösen aus anderen Immobilien für eine objektfremde Darlehenstilgung eine unterhaltsrechtlich unzulässige Vermögensbildung betrieben.
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