§ 12 Verschiedenes / II. Ansprüche der Gemeinschaft gegen Wohnungseigentümer

Rz. 7

Selbstverständlich haften Wohnungseigentümer gem. §§ 823 Abs. 1, § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz, wenn sie Schäden am Gemeinschaftseigentum verschulden. Geltend gemacht wird der Ersatzanspruch nicht von "den Miteigentümern" (obwohl rein formal betrachtet diese geschädigt sind), sondern gem. § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft.

Rz. 8

Ein Miteigentümer haftet grundsätzlich für rechtswidrige Handlungen der Personen, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlassen hat, insbesondere also für seine Mieter. Das Verschulden seines Mieters wird dem vermietenden Wohnungseigentümer gem. § 278 BGB zugerechnet (teilweise str.). Es geht um folgende Fälle:

▪	Wenn der Mieter gegen die Hausordnung verstößt oder in anderer Weise stört, haftet der vermietende Miteigentümer auf Unterlassung (→ § 3 Rdn 76).
▪	Hat der Mieter bauliche Veränderungen vorgenommen, ist der vermietende Miteigentümer zum Rückbau verpflichtet (→ § 4 Rdn 134).
▪	Hat der Mieter einen Schaden am Gemeinschaftseigentum verschuldet, haftet der vermietende Miteigentümer der Gemeinschaft auf Schadensersatz, denn der Mieter ist hinsichtlich der Erfüllung der vertraglichen Obhutspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft sein Erfüllungsgehilfe i.S.v. § 278 BGB.[15] Das gilt nicht, wenn die schadensstiftende Handlung nicht im weiteren Sinne mit der Nutzung der Wohnung zusammenhängt, sondern gewissermaßen nur "bei Gelegenheit" der Wohnnutzung erfolgte, bspw. bei einer vorsätzlichen Sachbeschädigung. Der Mieter selbst haftet selbstverständlich auch, und zwar wegen Sachbeschädigung gem. § 823 Abs. 1 BGB. Die Ersatzansprüche der Gemeinschaft gegen den Mieter unterliegen nicht der kurzen 6-Monats-Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB.[16] Mieter und Vermieter (vermietender Eigentümer) haften der Gemeinschaft als Gesamtschuldner.

Rz. 9

Auch reine Vermögensschäden können ersatzfähig sein. Denn auch zwischen den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung mit Treue- und Rücksichtnahmepflichten,^[17] deren Verletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB zur Schadensersatzhaftung führen kann.

Rz. 10

Beispiel

Miteigentümer A meldet Schimmelbefall in seiner Wohnung und verlangt ein Eingreifen des Verwalters. Ein vom Verwalter mit der Überprüfung beauftragter Gutachter stellt fest, dass fehlerhaftes Nutzerverhalten ursächlich war. A muss der WEG die Gutachterkosten erstatten.^[18] Oder: A meldet beim Verwalter "ins Blaue hinein" einen Mangel des Gemeinschaftseigentums und verursacht dadurch vermeidbare Kosten der Überprüfung durch ein Fachunternehmen. Die schuldhaft unberechtigte Mängelrüge stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Verletzung der Sonderverbindung dar.^[19]

[15] LG Frankfurt/M. v. 31.3.2022 – 13 S 131/20; KG v. 15.7.2002 – 24 W 21/02, ZMR 2002, 968; Lehmann-Richter/Wobst, § 14 Rn 1506.

[16] BGH v. 29.6.2011 – VIII ZR 349/10, ZMR 2011, 968 (im Fall beschädigten die Mieter beim Auszug den Aufzug).

[17] BeckOK WEG/Müller, § 9a Rn 63.

[18] AG Waiblingen v. 22.2.2016 – 20 C 1896/15, ZWE 2016, 267.

[19] OLG München v. 4.9.2009 – 32 Wx 44/09, MietRB 2010, 174; die Haftung wurde im Fall aber verneint.