Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses.

Gesetzestext

A. Grundsätzliches; Anwendungsbereich.

Rn 1

§ 545 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht im Wesentlichen § 568 aF. § 545 gilt für alle Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverträge. Für Landpacht gilt als Sonderregelung § 594. Auf Leasingverträge ist § 545 entspr anwendbar (Köln MDR 93, 142 [OLG Köln 16.09.1992 - 19 W 33/92]; offengelassen in BGH NJW-RR 04, 558 [BGH 07.01.2004 - VIII ZR 103/03]). Sinn und Zweck des § 545 ist die Klarstellung der Rechtsverhältnisse in den Fällen, in denen der Mieter mit Kenntnis des Vermieters den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf des Mietvertrages fortsetzt (zu § 568 aF BGH ZMR 91, 291; Bub/Treier/Fleindl IV Rz 56). Die Vertragsverlängerung folgt unmittelbar aus dem Gesetz.

B. Abweichende Vereinbarungen.

Rn 2

§ 545 ist abdingbar; auch im Wohnraummietrecht durch AGB im Mietvertrag (Dresd IMR 17, 317; BGH NJW 91, 1750). Ob die bloße Nennung der Vorschrift ausreicht, ist str (so Schlesw NJW 95, 2858; aA Rostock ZMR 06, 692). Bei vertraglichem Ausschluss von § 545 bleibt eine stillschweigende Vertragsverlängerung gleichwohl möglich (Dresd NZM 22, 911 [OLG Dresden 10.08.2022 - 5 U 743/22]). In dem weiteren Gebrauch der Mietsache mit konkludenter Zustimmung des Vermieters kann eine stillschweigende Vertragsverlängerung (vgl BGH NJW 09, 433 [BGH 08.10.2008 - XII ZR 66/06]) oder eine Verlängerung gem § 545 zu erblicken sein (BGH NJW-RR 18, 714). Der Vermieter kann e...