Prütting/Wegen/Weinreich, BGB - Kommentar, BGB § 1922 BG ... / 1. Mietvertrag.

Rn 16

Von der Sondererbfolge, bei der der Rechtsnachfolger zum Erben und der vererbte Gegenstand zum Nachlass gehört, ist die Rechtsnachfolge in einzelne Rechte des Erblassers zu unterscheiden: Nach §§ 563 ff treten, unabhängig von der Erbfolge, der Ehegatte, der Familienangehörige oder der Lebensgefährte in das Mietverhältnis ein, wenn sie mit dem Mieter in einer Wohnung lebten (zur Zwecksetzung vgl § 563 Rn 2; zu Besonderheiten nach § 566 vgl Grunewald ZEV 23, 643). Lehnen die Eintrittsberechtigten fristgerecht den Eintritt in das Mietverhältnis ab, gilt der Eintritt nach § 563 III als nicht erfolgt. Die Ablehnung aller Berechtigten führt gem § 564 zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, er hat jedoch das Kündigungsrecht aus § 564 2 (iE § 563 Rn 26; die bis dahin entstandenen und die sich aus dem fortgesetzten Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen sind jedoch Nachlassverbindlichkeiten (BGH NJW 13, 933 [BGH 23.01.2013 - VIII ZR 68/12]; BGH ZEV 20, 29 [BGH 25.09.2019 - VIII ZR 138/18]; vgl § 1967 Rn 6), wenn das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 564 2 beendet wird (§ 563 Rz 20), dies gilt auch für Zeiten darüber hinaus, wenn der Erbe vom Sonderkündigungsrecht keinen Gebrauch macht. Die persönliche Haftung des Erben tritt jedoch im Hinblick auf die unterlassene Räumung nach § 985 nach Beendigung des Mietverhältnisses ein (BGH WuM 19, 652 [BGH 25.09.2019 - VIII ZR 122/18]). Demgegenüber erlöscht der Heimvertrag nach § 8 VIII HeimG und den landesrechtlichen Wohn- und Betreuungsgesetzen mit dem Tod des Erblassers, ohne dass es einer Kündigung bedarf.