Modernisierung im Außenbereich

Leitsatz

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 2 Satz 2

Kommentar

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine im 2. Stock eines Wohnhauses gelegene Wohnung. Der Vermieter hat mit Schreiben vom 7.9.2007 angekündigt, dass er das Gebäude mit einem Aufzug ausrüsten wolle. Die Mieterin hat der geplanten Modernisierung widersprochen. Daraufhin hat der Vermieter die Modernisierungsankündigung mit Schreiben vom 13.2.2008 zurückgezogen. Der Einbau des Aufzugs wurde gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.

In der Folgezeit hat der Kläger gem. § 559 BGB eine Mieterhöhung von ca. 120 EUR pro Monat verlangt. Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine Modernisierungsmieterhöhung auch dann möglich ist, wenn die Modernisierungsmaßnahme zuvor nicht gem. § 554 Abs. 3 BGB angekündigt wurde.

Nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter den Mieter über eine geplante Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor deren Beginn informieren. Zu den Modernisierungsmaßnahmen in diesem Sinne zählen u.a. solche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung objektiv erhöhen. Hierzu gehört auch der Einbau eines Aufzugs. Diese Maßnahme hat zur Folge, dass die Wohnung bequemer zu erreichen ist. Dies gilt auch dann, wenn die jeweiligen Aus- und Einstiegsmöglichkeiten – wie im Entscheidungsfall – nicht auf der Höhe der betreffenden Wohnung liegen, sodass der Mieter weitere Treppenstufen überwinden muss, um zu seiner Wohnung zu gelangen.

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewend...