Kündigung des Hausverwaltervertrags

Leitsatz

Veräußert ein Eigentümer verwaltete Grundstücke, so stellt dies keinen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Hausverwaltervertrags dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 626 Abs. 1

Kommentar

Der Eigentümer mehrerer Hausgrundstücke mit insgesamt ca. 50 Wohnungen hatte die Verwaltung seiner Immobilien einer Hausverwaltung übertragen. Hierfür erhielt der Verwalter ein Entgelt in Höhe von 5 % der Brutto-Sollmiete. Der Hausverwaltervertrag lief auf unbestimmte Zeit; er konnte mit einer Frist von 6 Monaten gekündigt werden.

Am 27.11.2008 veräußerte der Eigentümer seine Immobilien an einen Dritten. Zugleich kündigte er den Hausverwaltervertrag zum Jahresende 2008. Nach Abzug der ersparten Aufwendungen (20 %) nimmt der Hausverwalter den ehemaligen Eigentümer auf Zahlung der Vergütung in Höhe von 80 % des Honorars bis zum Ablauf der vereinbarten Kündigungsfrist in Anspruch. Das Gericht hatte u.a. zu prüfen, ob ein Hausverwaltervertrag im Fall der Veräußerung der Immobilien außerordentlich gekündigt werden kann.

Der Hausverwaltervertrag ist nach der Rechtsprechung (BGH, Urteil v. 20.11.1997, III ZR 310/95, NJW 1998 S. 680; Urteil v. 8.2.2007, III ZR 148/06, NJW 2007 S. 1528) als Geschäftsbesorgungsvertrag mit dienstvertraglichem Charakter zu bewerten (§ 675 BGB), auf den die Regeln des Dienstvertragsrechts (§§ 611 ff. BGB) Anwendung finden. Nach § 626 Abs. 1 BGB kann ein Dienstverhältnis von jedem Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aufgrund derer dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der Interessen beider Vertragsteile die Fortsetzung des Dienstverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu der vereinbarten Beendigung ...