Entscheidungsstichwort (Thema)
Zuschlag. Zwangsverwalter. Kaution
Leitsatz (amtlich)
Wird der Wohnungsmieter durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren Eigentümer, so kann er vom Zwangsverwalter, der die Kaution vom früheren Vermieter nicht erhalten hat, die Auszahlung der Kaution nicht verlangen.
Normenkette
ZVG §§ 57, 152 Abs. 2; BGB § 566a
Verfahrensgang
AG Siegburg (Urteil vom 09.01.2009; Aktenzeichen 111 C 179/08) |
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 09.01.2009 verkündete Urteil des Amtsgerichts Siegburg – 111 C 179/08 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
I.
Die Klägerin schloss zum 01.04.1996 einen Mietvertrag über die in der Klageschrift näher bezeichnete Wohnung in der C-Straße D, …1 I, mit dem damaligen Wohnungseigentümer, dem Zeugen N. In der Folge wechselte mehrmals der Eigentümer der Wohnung, bis schließlich der Zeuge S mit Kaufvertrag vom 07.04.2004 die Wohnung erwarb. Am 07.03.2007 ordnete das Amtsgericht Siegburg die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung bezüglich der Wohnung an und bestellte den Beklagten als Zwangsverwalter. Dieser erhielt von dem Zeugen S keine Kaution ausgehändigt.
Am 13.03.2008 erhielt die Klägerin – die bisherige Mieterin – im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für die Wohnung und wurde Eigentümerin. Sie begehrt von dem Beklagten die Auskehrung der Kaution einschließlich der Kautionszinsen in Höhe von 1.550,75 Euro nebst Verzugszinsen sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Das Amtsgericht hat nach durchgeführter Beweisaufnahme hinsichtlich der Frage, ob die Klägerin die Kaution an den Zeugen N gezahlt hatte, der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der die Abweisung der Klage begehrt. Allerdings bestreitet er in zweiter Instanz ausdrücklich nicht mehr, dass die Klägerin die Kaution an den Zeugen N gezahlt hatte, sondern wendet sich lediglich aus Rechtsgründen gegen seine Verurteilung. Die Klägerin begehrt die Zurückweisung der Berufung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze, die zu den Akten gereichten Urkunden und Unterlagen sowie die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts Siegburg in dem Urteil vom 09.01.2009 ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Berufung ist zulässig und begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution einschließlich der Kautionszinsen in Höhe von 1.550,75 Euro.
Da der Beklagte die Kaution tatsächlich nicht erhalten hat, könnte sich der Anspruch der Klägerin nur aus § 152 Abs. 2 ZVG ergeben. Der Mietvertrag war nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dem Beklagten als Zwangsverwalter gegenüber wirksam. Hieraus folgt in Verbindung mit der mietvertraglichen Sicherungsabrede, dass der Zwangsverwalter im Grundsatz bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen verpflichtet ist, nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Kaution herauszugeben, auch wenn er sie nicht von dem Schuldner erhalten hat (BGH NJW 2003, 3342; NJW-RR 2005, 1029; WuM 2009, 289). Zutreffend führt der Bundesgerichtshof aus, dass § 57 ZVG i.V.m. § 566a BGB zwar weder unmittelbar noch analog auf die Zwangsverwaltung übertragbar ist, hieraus jedoch kein Umkehrschluss abgeleitet werden kann. Wenn der Verwalter von dem Mieter etwa die Leistung einer noch nicht gezahlten Kaution verlangen sowie zur Befriedigung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter auf die Kaution zurückgreifen darf, dann ist es grundsätzlich gerechtfertigt, dass er auch die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muss (BGH NJW-RR 2005, 1029).
Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Zwangsverwaltung jedenfalls zum Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs auf Kautionsrückzahlung noch besteht. Vorliegend endete jedoch die Zwangsverwaltung mit der Erteilung des Zuschlags. Das Mietverhältnis endete sodann mit dem Zusammentreffen der Eigentümer- und der Mieterstellung in der Person der Klägerin. Das Mietverhältnis endete also jedenfalls nicht vor dem Zuschlag und damit dem Eigentumswechsel. Es mag dahinstehen, ob das Mietverhältnis erst zeitlich unmittelbar (”logische Sekunde”) nach dem Ende der Zwangsverwaltung endete oder genau gleichzeitig; auf jeden Fall lag bei Mietende keine laufende Zwangsverwaltung vor. Dann kann aber auch kein Anspruch gegen den Zwangsverwalter bestehen, da dies voraussetzt, dass der Verwalter der Mieterin bei Mietende noch wie ein Eigentümer gegenübersteht.
Etwas anderes folgt auch nicht a...