KG Berlin Urteil vom 25.01.2001 - 8 U 9675/99

Verfahrensgang

Nachgehend

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. September 1999 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen 91 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 377.000,– DM abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Der Wert der Beschwer der Beklagten übersteigt 60.000,– DM.

Tatbestand

Die Berufung der Beklagte richtet sich gegen das am 14. September 1999 verkündete Urteil der Kammer für Handelssachen 91 des Landgerichts Berlin. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird verwiesen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Die Beklagte hält an ihrer Behauptung fest, dass die Mietfläche um 403 qm von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweiche. Zum Beweis für ihre Behauptung, dass die von der Gesellschaft … GmbH (im Folgenden … – GmbH) letztlich ermittelte Fläche von 1.474 qm korrekt nach der DIN 277 ermittelt worden sei, bezieht sie sich erneut auf das Schreiben der … GmbH vom 24.09.1997 und das Ergänzungsgutachten vom (richtig:) 21.08.1998, sowie auf das Zeugnis der Mitarbeiter der … GmbH … und Sachverständigengutachten. Die Beklagte rügt die Verletzung des rechtlichen Gehörs dadurch, dass das Landgericht ihr auf den Schriftsatz der Klägerin vom 03.09.1999, mit dem sich die Klägerin erstmals mit der Flächenabweichung auseinandergesetzt habe, keine Erklärungsfrist eingeräumt habe. Das Landgericht habe ihr ferner erst in der mündlichen Verhandlung wenige Hinweise gegeben, ohne ihr ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme dazu zu geben.

Die Beklagte hält weiter an ihrer Behauptung fest, in dem unstreitig am 02.06.1998 stattgefundenen Gespräch sei zwischen den Parteien vereinbart worden, dass im Rahmen eines gemeinsamen Begehungstermins die vorhandenen Flächen nach den Vorgaben aus der Anlage 1 des Mietvertrages unter Berücksichtigung der ergänzend heranzuziehenden DIN 277 genau berechnet werden sollten (Zeugnis der Frau … und der Frau …. Ihrer Ansicht nach könne das daraufhin verfasste Schreiben der Klägerin vom 15.06.1998 nur so verstanden werden, dass die Klägerin nun endlich ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nachkommen wolle, den Mietzins auf der Basis der tatsächlich vorhandenen Mietflächen zu berechnen. Am 03.07.1998 sei das Aufmaß absprachegemäß unter Teilnahme von Vertretern der Klägerin festgestellt worden. Jedenfalls sei es unzutreffend, dass sie, die Beklagte, die Aufmaßnahme verhindert habe (Zeugnis des Herrn P …).

Die Beklagte ist der Ansicht, aufgrund der behaupteten Flächenabweichung könne die Klägerin den geltend gemachten Mietzins nicht verlangen. Ausweislich der Regelungen in § 2 Nr. 2 und § 5 Nr. 2 des Mietvertrages hätten die Mietvertragsparteien den Willen gezeigt, die durch ein auf der Grundlage der DIN 277 zu erstellendes Aufmaß zu ermittelnde Mietfläche zur Grundlage der Mietzinsberechnung zu machen. Das von der … GmbH im Anschluss an die Begehung vom 03.07.1998 erstellte Gutachten habe eine Flächenunterschreitung der Mietfläche von 403 qm ergeben. Daraus ergebe sich bei dem vereinbarten Quadratmeterpreis von 30 qm ein Mietzins von netto 44.220– DM pro Monat statt der von der Klägerin unrichtigerweise in Ansatz gebrachten 57.126,– DM und eine Oberzahlung von 12.090,– DM monatlich. Die Anpassung der Miete habe sie nach dem oben Dargestellten nicht eigenmächtig vorgenommen. Mit dem Übergabeprotokoll sei die Anerkennung einer bestimmten Mietfläche nicht verbunden gewesen. Das Protokoll habe sich, wie sich aus den beigefügten Anlagen ergebe, nur auf die Sichtkontrolle und die Aufnahme von Restleistungen und Mängeln bezogen.

Jedenfalls sei sie aufgrund der Sachmängelhaftung zur Minderung des Mietzinses berechtigt gewesen. Ausweislich des vorliegenden Schriftwechsels mit dem Makler sei es der Mieterin erkennbar auf eine bestimmte Größe des Mietobjektes angekommen. Darüber hinaus habe der Mietzins auf der Basis der durch gemeinsames Aufmaß zu ermittelnden Mietfläche berechnet werden sollen. Bei einer derartigen Basis nehme die Rechtsprechung das Vorliegen einer Zusicherung des Vermieters an und nicht nur eine bloße Beschaffenheitsangabe. Im Falle einer zugesicherten Eigenschaft komme es auf eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung nicht an. Jedenfalls habe erkennbar die Mietfläche die Höhe des Mietzinses beeinflussen sollen, so dass allein deshalb ein zur Minderung berechtigender Sachmangel vorliegen würde, weil die tatsächliche Größe von der im Mietvertrag angegebenen Fläche abweiche (OLG Köln, NZM 1999, 73). Allein wegen des Umfanges der Abweichung von 403 qm im Verhältnis zu der im Mietvertrag zugr...