BFH Urteil vom 29.08.1996 - VIII R 15/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bewertung eines in einem Städtebauförderungsgesetz gelegenen Grundstücks: Verkehrswert als gemeiner Wert, freie Beweiswürdigung, Gutachten eines Gutachterausschusses, Bindung des BFH an die Schätzung des FG, Eingangswerte nach StBauFG

Leitsatz (amtlich)

Die nach dem Städtebauförderungsgesetz für Grundstücke in Sanierungsgebieten festgesetzten Eingangswerte sind die bei Aufgabe eines Betriebs nach § 16 Abs.3 Satz 3 EStG anzusetzenden gemeinen Werte.

Orientierungssatz

1. Der gemeine Wert von Grundstücken und Gebäuden ist regelmäßig der Verkehrswert. Dieser läßt sich vielfach nur durch Schätzung ermitteln. Der BFH kann auch dann an die Schätzung des FG gebunden sein, wenn ein Gutachten eines Gutachterausschusses nicht erkennen läßt, wie die Eingangswerte i.S. des StBauFG im einzelnen ermittelt worden sind. Dies ist ein Mangel, der nicht in jedem Fall zur Aufhebung des FG-Urteils führen muß (Ausführungen zur freien Beweiswürdigung des FG und zur Verwertung eines Gutachtens als Bestandteil der beigezogenen Akten im Wege des Urkundenbeweises).

2. Schätzungen des FG gehören zu den tatsächlichen Feststellungen des FG, an die der BFH als Revisionsgericht gebunden ist, wenn sie keinen Rechtsirrtum enthalten, nicht gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze verstoßen und nicht auf Verfahrensmängeln beruhen (vgl. BFH-Rechtsprechung).

Normenkette

AO 1977 § 162; BewG 1974 § 9 Abs. 2; EStG 1977 § 16 Abs. 3 S. 3; FGO § 118 Abs. 2; FGO § 96 Abs. 1 S. 1; StBauFG § 23 Abs. 2; WertV § 15 Abs. 2 Fassung 1972-08-15; WertV § 21 Abs. 2 Fassung 1972-08-15

Verfahrensgang

FG des Saarlandes (Urteil vom 15.12.1992; Aktenzeichen 1 K 406/91)

Tatbestand

Die Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) sind die ehemaligen Gesellschafter einer zum 1. Januar 1978 liquidierten KG. Die beiden bisher gewerblich genutzten Grundstücke wurden anläßlich der Liquidation in das Privatvermögen der Gesellschafter überführt. Die Grundstücke liegen in einem Sanierungsgebiet der Stadt S.

Der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt --FA--) ermittelte für das Streitjahr 1978 einen Veräußerungsgewinn, in dem er u.a. auch die stillen Reserven der von den Klägern übernommenen Grundstücke erfaßte. Bei der Wertermittlung ging das FA von einem Gutachten des Staatlichen Hochbauamtes vom 9. April 1981 aus, das für die Grundstücke zum Tag der Betriebsaufgabe einen Bodenwert von 800 DM/qm bzw. 1 300 DM/qm auswies.

Die Kläger vertraten demgegenüber die Ansicht, daß der Bodenwert der Grundstücke auf der Grundlage eines Quadratmeterpreises von 500 DM bzw. 700 DM zu ermitteln sei. Sie beriefen sich dabei auf ein Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt S, der diese Bodenpreise zum Zeitpunkt der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (1. Dezember 1977) als sog. Eingangswerte festgesetzt hatte.

Es ist unter den Beteiligten streitig geblieben, welches der beiden Gutachten die zutreffenden Werte ausweist, insbesondere ob die Eingangswerte die Verkehrswerte der Grundstücke darstellen. Der Einspruch blieb erfolglos.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage statt.

Mit der --vom FG zugelassenen-- Revision rügt das FA Verletzung materiellen Rechts (§ 16 Abs.3 Satz 3 des Einkommensteuergesetzes --EStG-- i.V.m. § 9 Abs.2 des Bewertungsgesetzes --BewG--).

Das FA beantragt, die Vorentscheidung aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist nicht begründet. Sie war deshalb zurückzuweisen (§ 126 Abs.2 der Finanzgerichtsordnung --FGO--).

Es bestehen keine rechtlichen Bedenken gegen die Schätzung des gemeinen Werts der Grundstücke mit den Eingangswerten im Sinne des Städtebauförderungsgesetzes --StBauFG-- (§ 16 Abs.3 Sätze 2 und 3, Abs.2 EStG, § 9 Abs.2 BewG, § 96 Abs.1 Satz 1 Halbsatz 2 FGO i.V.m. § 162 der Abgabenordnung --AO 1977--).

1. Es liegt eine Betriebsaufgabe vor, in deren Rahmen die Grundstücke in das Privatvermögen überführt wurden. Die Grundstücke waren deshalb bei der Ermittlung des Aufgabegewinns mit ihrem gemeinen Wert anzusetzen (§§ 1, 9 Abs.2 BewG). Davon ist das FG im Anschluß an das Urteil des Senats im ersten Rechtszug zutreffend ausgegangen (Urteile des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 10. September 1991 VIII R 26/87, BFH/NV 1992, 232; vom 12. Dezember 1991 IV R 53/90, BFHE 166, 495, BStBl II 1992, 462, m.w.N.).

2. Nach § 9 Abs.2 BewG wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der einzelnen Wirtschaftsgüter bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Das ist bei Grundstücken und Gebäuden regelmäßig der Verkehrswert (BFH-Urteile vom 2. Februar 1990 III R 173/86, BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; in BFHE 166, 495, BStBl II 1992, 462).

Von diesem Wert ist auch im Streitfall auszugehen. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Kläger einen höheren Kaufpreis erwarten durften (vgl. dazu BFH-Urteil vom 27. Februar 1985 I R 235/80, BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456 a.E.).

3. Der Verkehrswert eines Grundstücks läßt sich vielfach --wie auch im Streitfall-- nur durch Schätzung ermitteln. Schätzungen gehören zu den tatsächlichen Feststellungen des FG, an die der BFH als Revisionsinstanz gemäß § 118 Abs.2 FGO gebunden ist, wenn sie keinen Rechtsirrtum enthalten, nicht gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen und nicht auf Verfahrensmängeln beruhen (BFH-Urteile vom 2. Februar 1982 VIII R 65/80, BFHE 135, 158, BStBl II 1982, 409; vom 15. Januar 1985 IX R 81/83, BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252; in BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497, unter I. 2. b der Gründe). Solche Verstöße liegen im Streitfall nicht vor.

a) Das FG konnte bei seiner Schätzung das Gutachten des Staatlichen Hochbauamtes außer Betracht lassen. Dieses Gutachten läßt weder erkennen, nach welchen Grundsätzen es die Wertermittlung vorgenommen hat noch kann ihm entnommen werden, ob die ausgewiesenen Werte auch die (erwarteten oder bereits eingetretenen) sanierungsbedingten Werterhöhungen enthalten.

b) Es bestehen keine Bedenken dagegen, daß das FG seiner Schätzung das Gutachten des Gutachterausschusses bei der Stadt S zugrunde gelegt hat.

aa) Die Übernahme der vom Gutachterausschuß festgesetzten Werte durch das FG enthält keinen Rechtsirrtum. Die festgesetzten "Eingangswerte" sind die Verkehrswerte der Grundstücke.

aaa) Die Festsetzung von Eingangswerten sieht das StBauFG an verschiedenen Stellen vor (z.B. §§ 15 Abs.3 Sätze 2 und 3, 18 Abs.1 Sätze 3 und 4, 23 Abs.2 und 3, 36 Abs.5 und 8, 41 Abs.5 StBauFG). Ziel dieser Wertermittlung ist es in allen Fällen, die durch die städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen bedingten Bodenwertsteigerungen der Gemeinde zugute kommen zu lassen; denn durch diese wurden sie ausgelöst und mit einem erheblichen Aufwand geschaffen (vgl. dazu u.a. Schlichter/Stich/Krautzberger, Städtebauförderungsgesetz, Kommentar, 2.Aufl., § 23 Rdnrn.2, 3). Um dies zu gewährleisten, sieht § 23 Abs.2 StBauFG vor, daß Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, --von hier nicht vorliegenden Ausnahmen abgesehen-- bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt werden dürfen. Die vom Gutachterausschuß nach diesem Grundsatz festgestellten Werte sind deshalb Werte, die sich ergeben würden, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (sog. Eingangswerte).

Das vom FG verwertete Gutachten enthält eine solche Eingangswertfestsetzung.

bbb) Die festgesetzten Eingangswerte sind die Verkehrswerte der Grundstücke.

§ 23 Abs.2 StBauFG führt zwar zu einer ausschließlich aus städtebaulichen Gründen vorgeschriebenen Nichtberücksichtigung wertbestimmender Umstände, die ohne diese Vorschrift nicht unberücksichtigt bleiben dürften. Der Eingangswert ist insoweit ein "modifizierter Verkehrswert" (§ 142 Abs.1 Satz 2 des Bundesbaugesetzes --BBauG--; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts --BVerwG-- vom 24. November 1978 4 C 56.76, BVerwGE 57, 87; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Bundesbaugesetz --BBauG--, § 142 Rdnr.53; dieselben, Baugesetzbuch --BauGB--, Kommentar der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken, Wertermittlungsverordnung, Vorbemerkung 9). Dieser gesetzlich erzwungene Verkehrswert bestimmt aber den --sowohl nach § 9 Abs.2 BewG als auch den nach § 142 BBauG (jetzt § 194 des Baugesetzbuches --BauGB--) maßgeblichen-- gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Die sanierungsbedingten Werterhöhungen bleiben nicht nur bei Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen im Falle einer Enteignung (§ 23 Abs.1 StBauFG) und einem freihändigen Erwerb des Grundstücks durch die Gemeinde (§ 18 Abs.1 Satz 4 StBauFG), sondern auch bei jedem anderen Käufer unberücksichtigt. Denn auch dieser kann keinen höheren als den durch § 23 Abs.2 StBauFG bestimmten Preis bezahlen, weil der Kaufvertrag nur unter dieser Voraussetzung genehmigt werden darf (§ 15 Abs.3 StBauFG, und dazu näher BVerwG-Urteil vom 21. August 1981 4 C 16.78, Neue Juristische Wochenschrift --NJW-- 1982, 398; Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BBauG, § 142 Rdnr.53; dieselben, BauGB, Vorbemerkung 64, 65 zu §§ 136 bis 171; Schlichter/Stich/Krautzberger, a.a.O., § 15 Rdnrn.41 ff.). Das bedeutet, daß der Grundstücksverkehr nur zu dem --von allen Beteiligten anzustrebenden-- Wert stattfinden kann, der sich ergibt, wenn die Sanierungserwartung unberücksichtigt bleibt. In dieses System aufeinander abgestimmter Vorschriften des StBauFG werden auch die Eigentümer einbezogen, die ihre Grundstücke während der Sanierung behalten. Sie haben nach Abschluß der Sanierungsmaßnahmen einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhungen an die Gemeinde zu zahlen (§ 41 Abs.4 bis 10 StBauFG). Diese Gesamtregelung rechtfertigt es, den Eingangswert als Verkehrswert und gemeinen Wert i.S. des § 9 Abs.2 BewG anzusehen.

bb) Die Übernahme der vom Gutachterausschuß festgesetzten Werte beruht auch nicht auf einem Verstoß gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze.

Die Eingangswerte nach dem StBauFG waren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken --WertV-- i.d.F. vom 15. August 1972 (BGBl I, 1417) festzusetzen. Die Verordnung war nach näherer Maßgabe der §§ 1 ff., 21 ff. WertV auch bei der Ermittlung der Grundstückswerte nach dem StBauFG anzuwenden. Die in der WertV bestimmten Grundsätze für die Schätzung der Verkehrswerte von Grundstücken sind allgemein anerkannt; sie können deshalb auch einer Schätzung im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zugrunde gelegt werden (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH in BFHE 143, 61, BStBl II 1985, 252 m.w.N.; in BFHE 159, 505, BStBl II 1990, 497; in BFHE 166, 495, BStBl II 1992, 462).

cc) Die Bindung der Revisionsinstanz an die Schätzung des FG entfällt auch nicht deshalb, weil das Gutachten des Gutachterausschusses --und damit auch das Urteil des FG-- nicht erkennen läßt, wie die Eingangswerte im einzelnen ermittelt worden sind. Dies ist zwar ein Mangel, der grundsätzlich zur Aufhebung des Urteils des FG führen muß (vgl. u.a. BFH-Urteile vom 25. Mai 1988 I R 225/82, BFHE 154, 7, BStBl II 1988, 944, und vom 18. April 1991 IV R 7/89, BFHE 165, 38, BStBl II 1991, 833, unter 3. der Gründe; weitere Nachweise bei Gräber/ v. Groll, Finanzgerichtsordnung, 3.Aufl., § 96 Rdnr.26, und Tipke/Kruse, Abgabenordnung-Finanzgerichtsordnung, 15.Aufl., § 162 AO 1977 Tz.10). Im Streitfall ist dies jedoch anders. Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Das FG konnte das Gutachten als Bestandteil der beigezogenen Akten im Wege des Urkundenbeweises verwerten (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH-Urteil vom 23. Januar 1985 I R 30/81, BFHE 143, 117, BStBl II 1985, 305; Urteile des Bundesgerichtshofs --BGH-- vom 27. Mai 1982 III ZR 201/80, NJW 1982, 2874 sowie die Rechtsprechungsnachweise bei Stein/Jonas/Leipold, Kommentar zur Zivilprozeßordnung, 20.Aufl., Vorbemerkung 402 Anm.VI 1; Zöller/Greger, Zivilprozeßordnung, 19.Aufl., § 402 Rdnr.6 c; BVerwG-Urteil vom 23. Mai 1986 8 C 10.84, BVerwGE 74, 222). Das gilt jedenfalls insoweit, als es Befundtatsachen bezeugt, die im finanzgerichtlichen Verfahren durch die Erhebung eines unmittelbaren Beweises nicht mehr nachgewiesen werden können (zur Zulässigkeit eines mittelbaren Beweises in diesem Fall vgl. BFH-Urteile in BFHE 143, 117, BStBl II 1985, 305, und vom 12. Juni 1991 III R 106/87, BFHE 164, 396, BStBl II 1991, 806). So liegt der Fall hier. Es ist unter den Beteiligten unstreitig, daß Aufzeichnungen über zeitnahe Vergleichspreise und die entsprechenden Vergleichsgrundstücke nicht mehr vorliegen (zur Berücksichtigung der vom Gutachter festgestellten Befundtatsachen im gerichtlichen Verfahren vgl. BGH-Urteil vom 13. Juli 1962 IV ZR 21/61, BGHZ 37, 389, 393 ff.; BFH-Urteil vom 26. März 1980 II R 67/79, BFHE 130, 366, BStBl II 1980, 515).

Auf diese Vergleichspreise kommt es hier aber entscheidend an. Der Verkehrswert des Grund und Bodens --um den es im Streitfall allein geht-- wird vorrangig aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet (§§ 15 Abs.2, 21 Abs.2 WertV 1988; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 194 Rdnr.141, und Kommentar zur WertV, § 7 Rdnrn.17, 18 ff., m.w.N.; BFH-Urteil vom 26. September 1980 III R 21/78, BFHE 132, 101, BStBl II 1981, 153; BFH-Beschluß vom 21. Mai 1982 III B 32/81, BFHE 136, 141, BStBl II 1982, 604 sowie Urteile vom 13. April 1989 IV R 204/85, BFH/NV 1990, 34, und vom 4. März 1993 IV R 33/92, BFH/NV 1993, 739). Das gilt auch für den Bodenwert bebauter Grundstücke (§ 15 WertV 1988); sein Einfluß auf den Ertragswert der Grundstücke ist unter den Beteiligten nicht streitig.

Das FG konnte bei der gebotenen freien Beweiswürdigung (§ 96 Abs.1 Satz 1 FGO) davon ausgehen, daß der Gutachterausschuß seiner Wertermittlung die Vergleichspreise zugrunde gelegt hat. Er war verpflichtet, das Gutachten nach den Grundsätzen der WertV 1972 zu erstellen (§ 136 BBauG i.V.m. § 1 WertV 1972 und dazu u.a. BGH-Urteil vom 4. März 1982 VIII ZR 156/80, Monatsschrift für Deutsches Recht 1982, 734 sowie die weiteren Nachweise bei Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar zur WertV, Vorbemerkung 14 und § 1 Rdnrn.2, 9 ff.). Diese schrieb in § 3 Abs.3 vor, daß die Bodenwerte in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln sind. Der Gutachterausschuß hat auf Anfrage des FG bestätigt, daß er nach dieser Regel verfährt. Hinzu tritt, daß die Gutachten wegen der Fachkenntnisse sowie der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit der Gutachterausschüsse die Qualität von Sachverständigengutachten mit einer "gewissen faktischen Autorität" haben (vgl. dazu BGH-Urteil vom 23. Januar 1974 IV ZR 92/72, BGHZ 62, 93; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 193 Rdnrn.127 bis 129 m.w.N.; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, Zivilprozeßordnung, 53.Aufl., Übersicht Rdnr.10 Vor § 402 und Rdnrn.32 ff. Vor § 373).

Das FG konnte sich unter diesen Umständen das Gutachten des Gutachterausschusses zu eigen machen. Das gilt bei Berücksichtigung des besonderen Beweisnotstands im Streitfall auch, wenn der Ausschuß bei seiner Wertermittlung noch einen gewissen Schätzungsspielraum gehabt haben sollte (etwa hinsichtlich der Zu- und Abschläge nach § 6 WertV 1972, § 14 WertV 1988).

dd) Diesem Ergebnis steht der Einwand des FA, das FG habe die besonderen Umstände im Sanierungsgebiet der Stadt S nicht berücksichtigt, nicht entgegen.

Es wäre zwar für die Entscheidung im Streitfall von Bedeutung, wenn der Verkäufer eines Grundstücks in diesem Sanierungsgebiet entweder allgemein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 9 Abs.2 BewG, § 142 Abs.2 BBauG, § 194 BauGB) oder aufgrund besonderer Umstände im konkreten Einzelfall (BFH in BFHE 143, 436, BStBl II 1985, 456; in BFH/NV 1992, 232) mit Sicherheit erwarten durfte, daß er unter Umgehung der Wertstoppvorschriften des StBauFG einen gegenüber den Eingangswerten höheren Kaufpreis durchsetzen kann. Das FG brauchte aber den vom FA insoweit geäußerten Vermutungen nicht weiter nachzugehen. Es konnte unter Hinweis auf die Besonderheiten des vom FA angeführten Vergleichsfalles und auf die ihm erteilten Auskünfte der Stadt S ausschließen, daß auch die Kläger mit einem Verkauf ihrer Grundstücke unter Umgehung des StBauFG rechnen konnten.