Entscheidungsstichwort (Thema)
Betriebskostenumlagevereinbarung. Erweiterung
Normenkette
BGB § 556
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner zu 75 Prozent, die Kläger zu 25 Prozent.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
– ohne Tatbestand gemäß §§ 313a, 495a ZPO –
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Erstattung der verbleibenden Nebenkostennachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2007 vom 07.06.2008 in Höhe von verbleibenden 115,37 EUR nicht zu, weil die darlegungs- und beweis be lasteten Kläger eine für die Umlage notwendige Vereinbarung zwischen den Parteien nur hinsichtlich der Posten Wasserversorgung und Entwässerung sowie Fernwärme vorgetragen haben.
Für die Umlage von Betriebskosten ist, auch bei preisgebundenem Wohnraum, eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien erforderlich, wenn die Betriebskosten nicht durch die Grundmiete abgegolten sein, sondern daneben entrichtet werden sollen (BGH NJW 2008, 283, 284; NZM 2004, 418; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 556 Rz. 5). Enthält der Mietvertrag nur Angaben zu einzelnen Betriebskostenarten, so beziehen sich die Vorauszahlungen nur auf diese; darüber hinaus anfallende Kosten sind im Übrigen Mietzins als Teilinklusivmiete enthalten (Langenberg, in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rz. 257). Zwar können solche beschränkten Vereinbarungen stillschweigend erweitert werden, allerdings sind an das Zustandekommen solcher stillschweigenden Vertragserweiterungen strenge Maßstäbe zu stellen (BGH NJW 2008, 283, 284; Blank, in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rz. 82 f.). Insgesamt gilt, dass die Frage des Vertragsschlusses durch konkludente Handlung auf Grund der Umstände des...
