ZAP 24/2021, Die Verwertungskündigung: Voraussetzungen, Rechtsfolgen und prozessuales Verfahren

I. Vorbemerkung

Im Bereich des Wohnraummietrechts und insb. in der mietrichterlichen Tätigkeit nimmt die sog. Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine gewichtige Stellung ein. Sie stellt dabei neben der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und der Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) den dritten Kündigungsgrund dar, der gesetzlich in § 573 Abs. 2 BGB für das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses normiert ist. Aufgrund der widerstreitenden Interessen des Vermieters einerseits, der i.d.R. aufgrund von nachvollziehbaren, wirtschaftlichen Gründen eine bauliche Neuordnung (i.d.R. Abriss und Neubau) der vermieteten Wohnung erreichen möchte, was die Beendigung des in Rede stehenden Mietverhältnisses mit beinhaltet und des Mieters andererseits, der in aller Regel den Fortbestand des Mietverhältnisses zu gleichbleibenden Bedingungen bezweckt, intendiert § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen gerechten Ausgleich zu ermöglichen, wobei der soziale Mieterschutz durch die Möglichkeit eines Härtefallwiderspruchs nach den §§ 574 ff. BGB ergänzt wird. Das Grundproblem der mietgerichtlichen Behandlung von sog. Verwertungskündigungen liegt insb. darin, dass ein erheblicher Zeitraum bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Entscheidung verstreichen kann, was für den Vermieter erhebliche finanzielle Auswirkungen hat, da er mit den beabsichtigten baulichen Maßnahmen so lange warten muss, bis der (letzte) Mieter aus dem betreffenden Mietobjekt ausgezogen ist. In diesem zeitlichen Spannungsfeld hat der insb. anwaltlich vertretene Mieter eine gute taktische Möglichkeit, u.U. auch Ausgleichszahlungen von mehr als 30.000,- EUR von seinem Vermieter Zug-um-Zug gegen einen möglichst zeitnahen Auszug im gerichtlichen ...