§ 8 Sachenrecht / b) Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB)

Rz. 53

Die Grundschuld ist im Gesetz wie angedeutet räumlich erst "nach" der Hypothek geregelt. Die §§ 1191 ff. BGB enthalten dabei betreffend die Grundschuld nur wenige Spezialvorschriften, so z.B. dass das Grundschuldkapital erst nach vorgängiger Kündigung fällig wird und dass eine Grundschuld auch für den Eigentümer selbst bestellt werden kann. Im Übrigen sind auf die Grundschuld gem. § 1192 Abs. 1 BGB a.E. eine ganze Reihe der Regelungen des Hypothekenrechts "entsprechend" anwendbar. Wie bereits bei der Hypothek erläutert, hat die Grundschuld die Hypothek in der Kreditpraxis aber immer mehr verdrängt. Das hängt insbesondere damit zusammen, dass die Grundschuld anders als die Hypothek gerade nicht streng akzessorisch ist, also in ihrem Bestand und ihrer jeweiligen Höhe gerade nicht von der zu sichernden schuldrechtlichen Forderung abhängt. Die fehlende Akzessorietät der Grundschuld ergibt sich u.a. aus der Formulierung von § 1192 Abs. 1 BGB a.E., wonach sinngemäß auf die Grundschuld nur diejenigen für die Hypothek geltenden Vorschriften Anwendung finden, die sich nicht aus der Akzessorietät der Hypothek erklären.

Rz. 54

Die fehlende Akzessorietät der Grundschuld hat vielfältige Auswirkungen: Hat bspw. der Eigentümer, der auch zugleich der persönliche Schuldner des durch die Grundschuld gesicherten Darlehens ist (Normalfall), das Darlehen von 100.000,00 EUR mittlerweile zur Hälfte, also in Höhe von 50.000,00 EUR zurückgezahlt, geht die Grundschuld anders als die Hypothek in dieser Höhe nicht auf den Eigentümer kraft Gesetzes über. Vielmehr hat der Gläubiger weiterhin eine Grundschuld über 100.000,00 EUR. An dieser Rechtslage ändert sich sogar bei vollständiger Rückzahlung des Darlehenskapitals durch den Eigentümer, der zugleich persönlicher Schuldner ist, nichts. Der Gl...