§ 5 Sondernutzungsrechte / 4. Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Dr. André Görner

Rz. 10

Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträgliche Einräumungen erfordern jedoch die in Rdn 9 beschriebenen Zustimmungen Dritter. Um diese zu vermeiden, stehen drei Wege zur Verfügung:

Rz. 11

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Der aufteilende Eigentümer begründet die Sondernutzungsrechte nachträglich aufgrund einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung oder einer Ermächtigung in der Teilungserklärung. Die Zustimmung anderer Eigentümer oder vormerkungsgesicherter Erwerber ist bei diesem Weg entbehrlich bzw. leicht zu erhalten, weil sie entweder durch die Vollmacht erteilt oder durch die Ermächtigung entbehrlich wird. Jedoch sind Zustimmungen anderer dinglich Berechtigter, insbesondere der bereits eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger, erforderlich.^{^[24]} Dies macht den Vorgang zeit- und kostenaufwändig und weitgehend untauglich für die Verwendung im Rahmen von Abverkäufen.

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Alle in Betracht kommenden Sondernutzungsrechte werden unmittelbar in der Teilungserklärung begründet, aber zunächst vollständig einer Einheit zugewiesen ("Parken"). Dabei wird eine Einheit ausgewählt, die voraussichtlich erst spät veräußert wird. Beim Verkauf von anderen Einheiten wird dann das jeweils benötige Sondernutzungsrecht auf diese übertragen. Für dieses Verfahren mag die Übersichtlichkeit und Nachverfolgbarkeit der Zuweisungen sprechen.^{^[25]} Auch kann der Erwerber durch eine Vormerkung gesichert werden.^{^[26]} Andererseits erfordert das Vorgehen immer Eintragungen in mindestens zwei Grundbüchern. Vors...

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