§ 31 Miete und Pacht / III. Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen gem. §§ 559–559b BGB

1. Typischer Sachverhalt

Rz. 94

Der Vermieter hat in der Wohnung des Mieters mit dessen Zustimmung die alten Holzfenster ausbauen und durch neue isolierverglaste Kunststofffenster ersetzen lassen. Die daraus entstandenen Kosten möchte er auf die Miete umlegen.

2. Rechtliche Grundlagen

Rz. 95

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB kann der Vermieter eine Erhöhung der jährlichen Miete von 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Erfasst sind jedoch nur solche energetischen Sanierungen, die einen Bezug zur Mietsache haben, also als Einsparung beim Mieter ankommen. Ergänzende Regelungen zur Erhöhung der monatlichen Miete trifft der neue Abs. 3a: Wird die jährliche Miete nach § 559 Abs. 1 BGB erhöht, so darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden, Erhöhungen nach §§ 558 oder 560 BGB ausgenommen. Beträgt die Monatsmiete zuvor jedoch weniger als sieben Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie nicht um mehr als zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Um nicht mehr als 0,50 EUR entsprechend darf die Monatsmiete erhöht werden, wenn eine Modernisierungsmaßnahme durch Einbau einer Heizungsanlage, die eine Mieterhöhung gemäß Abs. 1 begründen würde, gleichzeitig eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) darstellt oder gem. § 555b Nr. 2 BGB die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt sind. Durch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB tritt – im Gegensatz zur Mieterhöhung gem. § 557 BGB – eine unmittelbare Mieterhöhung ein. Im Mieterhöhungsverlangen hat der Vermieter diejenigen Tatsachen darzulegen, die eine zumindest überschlägige Bewertung der Wertverbesserung zulassen.^[129] Dem Mieter steht gem. § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Kündigt er, so tritt die Miet...