Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Überblick Größere bauliche Veränderungen an einem Wohngebäude führen regelmäßig zu nachträglichen Herstellungskosten. Nur ausnahmsweise stellen die Aufwendungen Herstellungskosten eines Neubaus dar. Bei Vorliegen nachträglicher Herstellungskosten bemessen sich die weiteren Absetzungen für Abnutzung (AfA) nach der bisherigen Bemessungsgrundlage zuzüglich der nachträglichen Her...mehr

Beim Einbau einer Videoüberwachungsanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sind bauliche Veränderungen einfach-mehrheitlich zu beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchschutz dien...mehr

Auch die Bundesrepublik Deutschland hat ihre lang- und mittelfristigen Klimaziele festgelegt. Zu nennen sind hier vor allem der Klimaschutzplan, die Klimaschutzgesetze, der Masterplan Ladeinfrastruktur und das Regierungsprogramm Elektromobilität. Klimaschutzplan 2050 Mit dem Ende 2016 beschlossenen Klimaschutzplan 2050 hat die Bundesregierung die im Pariser Übereinkommen gefor...mehr

1.4.1 Grundsätze Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderun...mehr

8.1 Grundsätze Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keine...mehr

Überblick Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig b...mehr

§ 20 Abs. 3 WEG begründet einen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn durch sie kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird oder etwa beeinträchtigte Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der Baumaßnahme erklärt haben. Sind die Voraussetzungen des § 20 Abs. 3 WEG erfüllt, haben die Wohnungse...mehr

§ 15 WEG regelt Duldungspflichten von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflichten beziehen sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also bauliche Veränderungen.mehr

8.4.1 Feststellungsklage Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbei...mehr

1.4.3.1 Benachteiligung durch die Maßnahme selbst Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu e...mehr

§§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG verleihen den Wohnungseigentümern die Kompetenz, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Die Bildung einer weiteren Rücklage kann sich daher auch zur Finanzierung gemeinschaftlicher Maßnahmen der baulichen Veränderung anbieten, die mit einer Kostenverteilung gemäß § 21 Abs. 2 WEG unter sämtlichen Wohnungseigentümern verbun...mehr

Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Erhaltungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen stellen solche der Instandhaltung und Instandsetzung dar. Diese sind in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG als Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung geregelt, auf die ein jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen An...mehr

4.1.1 Qualifiziert beschlossene Maßnahmen Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 D...mehr

Die Systematik des Rechts der baulichen Veränderungen ist geprägt von gemeinschaftlichen Vornahmemaßnahmen einerseits und Gestattungsmaßnahmen andererseits.mehr

3.1.3.1 Grundsätze § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich...mehr

3.2.1 Mehrheitliche Gestattung Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mi...mehr

6.1 Wohnungseigentümer Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausge...mehr

7.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größe...mehr

7.1.4.1 Laufende Hausgelder Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein. 7.1.4.2 Erhaltungsrücklage Bei der Erhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs...mehr

7.3.1 Kostenverteilung unter allen Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweich...mehr

7.1 Beschlussfassung vorbereiten 7.1.1 Mindestens 2 Versammlungen planen/Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstell...mehr

Abhängig vom Kostenaufwand kann eine Finanzierung aus den laufenden Hausgeldern erfolgen. Dies dürfte in aller Regel allerdings nicht möglich sein.mehr

7.2.1 Jede Baumaßnahme erfordert eine Beschlussfassung Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine g...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Erweiterung des bestehenden Telekommunikationsnetzes an ein Niveau mit sehr hoher Kapazität. Der Begriff des "Telekommunikationsnetzes mit sehr hoher Kapazität" ist dabei an den gleichlautenden Begriff einer EU-Richtlinie vom 11.12.2018 angelehnt.[1]"Bauliche Veränderungen dienen dem Ans...mehr

Haben alle Wohnungseigentümer der baulichen Veränderung zugestimmt oder sind alle Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG verpflichtet, die Kosten der Maßnahme zu tragen, erfolgt die Kostenverteilung sachlogisch unter allen Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen, vereinbarten oder aber auch auf Grundlage von § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG abweichend hiervon beschlossenen Kostenve...mehr

Zusammenfassung Überblick Bauliche Veränderungen stellen sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern kommt es nicht an. Allerdings dürfen bauliche Veränderungen nicht einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentü...mehr

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

Auf Grundlage des § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können Wohnungseigentümern bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Praxis-Beispiel Markisenmontage Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise montieren. Ohne einen Anspruch hierauf zu haben, können die Wohnungseigentümer diese bauliche Veränderung mit einfacher Mehrheit gestatten...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchsschutz dient. Einbruchsschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Verä...mehr

Neben dem Anspruch auf Beseitigung einer rechtswidrigen baulichen Veränderung besteht auch ein Anspruch auf Verschaffung des unmittelbaren Mitbesitzes am gemeinschaftlichen Eigentum, wenn die bauliche Veränderung sowohl ein Vorenthalten des Besitzes als auch eine andere Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellt.[1] Und dieser Anspruch unterliegt gemäß § 902...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen. § 20 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern darüber hinaus einen Anspruch auf Gestattung von Baumaßnahmen, wenn das Einverständnis hiervon beeinträchtigter Wohnungseigentümer vorliegt oder keiner der Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme ei...mehr

4.2.1 Grundsätze Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer die Kosten baulicher Veränderungen tragen müssen, die sie beschlossen haben. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich den Umbau mehrerer im Gemeinschaftseigentum stehender ungenutzter Räume im Souterrain in eine Schwimmhalle, ist dies auf Grundlage von § 20...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verleiht dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Durchführung von baulichen Veränderungen, bei denen das Ermessen der Wohnungseigentümer bezüglich des "Ob" der Maßnahme im Regelfall auf null reduziert ist. 3.1.1 Grundsätze Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung vo...mehr

Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Der Wortlaut verdeutlicht, dass ein Beschluss über eine Maßnahme der baulichen Veränderung, die zu einer ...mehr

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Der Klage eines Wohnungseigentümers auf Feststellung, dass eine von ihm vorgenommene bauliche Veränderung keinen der Wohnungseigentümer beeinträchtige und daher ein Beseitigungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei, fehlt grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der klagende Wohnungseigentümer nicht zuvor gemäß § 20 Abs. 1 WEG einen Beschluss herbeigeführt hat. Die Vorbefa...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die etwa...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Maßnahmen der baulichen Veränderung, die auf barrierefreien Zugang zu ihren Sondereigentumseinheiten gerichtet sind, dem Laden von E-Mobilen, die dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Alle diese Maßnahmen können allerdings auch mehrheitlich beschlossen und von der Gemeinschaft de...mehr

Zunächst können die Wohnungseigentümer sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschafts- bzw. Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen. Sie können also insbesondere auch die privilegierten Gestattungsmaßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG als Gemeinschaftsmaßnahme beschließen. Zu beachten ist allerdings stets, dass lediglich diejenigen ...mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchsschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchsschutz vermag hiermit nicht verbunden sein.mehr

Werden bauliche Veränderungen ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss vorgenommen, richtet sich der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung gegen denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung durchgeführt hat. Dies gilt auch dann wenn er der Eigentümergemeinschaft gar nicht mehr angehört. Sein Sondernachfolger kann nur ausnahmsweise in Anspruch geno...mehr

Beseitigungsansprüche verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[1] In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in die Verjährungsfrist nicht die Zeit einzuberechnen ist, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[2] Praxis-Beispiel Hemmung der Verjährung Ein Woh...mehr

Insbesondere mit Blick auf die Kostenverteilung der Baumaßnahmen, ist es in aller Regel erforderlich, das Abstimmungsverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren, also zumindest in Textform festzuhalten. Zwar werden die Kosten von baulichen Veränderungen nach § 21 Abs. 2 WEG dann unter sämtlichen Wohnungseigentümern unabhängig von ihrem Abstimmungsverhalten verteilt, we...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr

Konkret verleiht § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG den Wohnungseigentümern einen Individualanspruch auf Gestattung von baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an das Glasfasernetz dienen. Klimaanlage fällt nicht unter den Maßnahmenkatalog des § 20 Abs. 2 WEG Bei einer Klimaa...mehr

Verstoßen Beschlüsse über bauliche Maßnahmen gegen § 20 Abs. 4 WEG, sind sie anfechtbar. Allerdings sind Beschlüsse über bauliche Maßnahmen nicht etwa nur aus Gründen des § 20 Abs. 4 WEG anfechtbar, sondern ganz allgemein auch dann, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.[1] Sie können, wie sonstige Beschlüsse auch, nichtig sein – und zwar unabhäng...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßna...mehr

Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Einschlägige Rechtsprechung war zu diesem Thema nach altem Recht nicht ergang...mehr

Die Ankündigungspflicht trifft denjenigen, der eine Maßnahme durchführen will. Sie kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer treffen, dann hat der Verwalter den betroffenen Drittnutzer zu informieren. Sie kann aber auch einen oder einzelne Wohnungseigentümer treffen, wenn einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG gestattet ist und...mehr