OLG Karlsruhe Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22 (Wx)

Leitsatz (amtlich)

1. Auf Grund einer Teilungserklärung gemäß § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.

2. Der Verwalter wird gemäß § 26 Abs. 1 S. 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis im Sinne von § 18 Abs. 1 S. 1 GBO in Betracht.

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.

Tenor

1. Auf die Beschwerde vom 21.06.2022 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Maulbronn - Grundbuchamt - vom 14.04.2022 (Az. MAU009 GRG 1018 / 2021, Grundbuch von ...) insoweit aufgehoben, als darin die Vorlage der Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung) verlangt wird.

2. Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

3. Soweit die Beschwerde zurückgewiesen wird, trägt der Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens, dessen Geschäftswert insoweit auf 5.000 EUR festgesetzt wird.

Gründe

I. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Maulbronn - Grundbuchamt - vom 14.04.2022; hiernach seien dort näher bezeichnete Eintragungs- bzw. Löschungshindernisse zu beheben.

Das beschwerdegegenständliche Grundstück ist Gegenstand eines Kaufvertrags vom 20.04.2021. In Bezug auf dieses Grundstück liegt eine Teilungserklärung vor, in welcher es unter § 5 Ziffer 2 heißt:

"Die Veräußerung einer Eigentumswohnung bedarf der Zustimmung des Verwalters, falls ein solcher bestellt ist. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie und Verwandte zweiten Grades in der Seitenlinie oder bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den Konkursverwalter, sowie bei der Erstveräußerung durch die Herren K.

Die Zustimmung darf gemäß S 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden."

Nach dem Abschluss des Kaufvertrags beantragte der Notar Dr. F. nach § 15 GBO mit Schreiben vom 20.07.2021 die Eintragung einer Eigentumsänderung sowie Löschung einer Erwerbsvormerkung. Diesem Antrag war ein mit "Verwalterzustimmung" überschriebenes Dokument vom 02.07.2021 angeschlossen.

Im Hinblick auf den Nachweis der Verwaltereigenschaft erfolgte eine Bezugnahme auf die Eigentümerversammlung vom 28.06.2017, deren Protokoll (auszugsweise) wie folgt lautete:

"TOP 5 Bestellung des Verwalters

Der Vertrag der Hausverwaltung mit der Firma Su. ist ausgelaufen. Herr Sch. verzichtet altershalber auf eine Vertragsverlängerung, ist aber bereit, für einen "fliesenden" Übergang zur Verfügung zu stehen, so dass insoweit eine Verlängerung des Verwaltervertrages notwendig wäre. Frau S. übernimmt die Hausverwaltung. Das Wirtschaftsjahr 2016 wurde 2/3 von Herrn Sch. und 1/3 von Frau S. verwaltet. 2017 übernimmt Frau S. die Verwaltung.

Beschluss

1. Das Vertragsverhältnis mit der Fa. Su. ist mit 2016 beendet. Die Ablösesumme für das Verwaltungsprogramm und die Einarbeitung beträgt 100 EUR.

2. Die Konditionen für Frau S. werden angepasst auf 17 EUR + MwSt./Wohnung und Monat."

In der Folge erging die beschwerdegegenständlichen Zwischenverfügung vom 14.04.2022 . Dabei wurde im Wesentlichen die Vorlage einer Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO (Unterschriftsbeglaubigung) und der Nachweis der Verwaltereigenschaft zum Zeitpunkt der Zustimmung angefordert.

Gegen diese Zwischenverfügung richtet sich die Beschwerde vom 21.06.2022, welche der Notar Dr. F. im Namen des Käufers Herrn T. R. einlegte. Die Verwalterzustimmung und der Verwalternachweis seien dem Grundbuchamt mit Schreiben vom 16.07.2021 in grundbuchmäßiger Form übermittelt worden. Der aus dem übermittelten Protokoll ersichtliche Bestellungsbeschluss verfüge über die erforderliche Bestimmtheit; er ließe keine andere Lesart zu, als dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Frau S. ab dem 01.01.2017 zur Verwalterin bestellt habe. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen, dass das Protokoll - vermutlich - von einem juristischen Laien formuliert worden sei. Daher seien an die inhaltliche Ausgestaltung nicht die gleichen Anforderungen zu stellen, wie bei einem von einem Juristen formulierten Text.

Das Amtsgericht Maulbronn - Grundbuchamt half der Beschwerde mit Beschluss vom 14.07.2022 nicht ab. Das übersandte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.06.2017 reiche als Nachweis über die Verwalterbestellung nicht aus.

Ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters in Gemäßheit des § 26 Abs. 1 WEG könne ...